Bất động sản tung nhiều “chiêu lạ” huy động vốn

Novaland vừa huy động thành công 160 triệu USD từ việc phát hành trái phiếu ra quốc tế

Đủ chiêu thức tăng vốn tự chủ

Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam, hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh BĐS là vốn vay ngân hàng. Trong khi tỷ lệ này ở các nước chỉ khoảng 35%. Thực trạng “mỡ nó rán nó” cũng diễn ra phổ biến đối với các DN khi có tới 65% tài sản đảm bảo vốn vay chính là BĐS.

Nhận định về thực trạng trên, ông Nguyễn Việt Cường, Chủ tịch HĐQT, Tổng giám đốc KOSY Group cho rằng: “Thị trường vốn của Việt Nam còn nhiều hạn chế, tạo ra cơ cấu vốn bất cập, tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là khi Nhà nước đưa ra các chính sách hạn chế dòng tiền chảy vào BĐS như hiện nay”.

Để tự chủ nguồn vốn, một trong những giải pháp được DN BĐS hướng tới chính là tăng vốn điều lệ nâng quy mô phát triển. Cụ thể, Tập đoàn FLC tăng từ 3.150 tỷ đồng năm 2014 lên 8.400 tỷ đồng năm 2015, Đất Xanh tăng từ 1.062 tỷ đồng năm 2015 lên hơn 3.000 tỷ đồng năm 2017, KOSY năm 2018 tăng lên trên 1.000 tỷ đồng và kế hoạch năm 2019 tăng lên 2.000 tỷ đồng…

Mặt khác, theo các chuyên gia, trong khi thị trường vốn ở Việt Nam còn nhiều hạn chế thì ở nước ngoài lại rất dồi dào, sôi động và giá cả hợp lý. Đây là cơ hội để các doanh nghiệp Việt có năng lực tốt chủ động phát hành trái phiếu ra nước ngoài để huy động vốn đầu tư. Với cách thức này, mới đây, Tập đoàn Novaland cũng vừa huy động thành công 160 triệu USD từ việc phát hành trái phiếu chuyển đổi quốc tế tương tự.

Huy động vốn trên thị trường chứng khoán cũng được cho là kênh dẫn vốn rất quan trọng với các DN BĐS. Năm 2016, CEO Group phát hành thành công 51 triệu cổ phiếu, tạo đà tăng vốn điều lệ từ 1.029 tỷ đồng lên 1.544 tỷ đồng. Công ty CP Nam Long cũng công bố phát hành 31 triệu cổ phiếu với kỳ vọng huy động được hơn 566 tỷ đồng… Đại diện Công ty CP Kosy cho biết, đang có kế hoạch phát hành trên 60 triệu cổ phiếu và kỳ vọng huy động được trên 600 tỷ đồng để tập trung vốn khởi công một số dự án mới.

Thời gian vừa qua, thị trường cũng chứng kiến một số thương vụ lớn hợp tác của BGR, Novaland, Phát Đạt, Nam Long… với một số đối tác chủ yếu đến từ Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc, Hong Kong... “Giải pháp này giúp doanh nghiệp tận dụng được thế mạnh của các bên, vừa thu hút được nguồn vốn lớn hơn, vừa học hỏi được kinh nghiệm phát triển bất động sản từ các nước tiên tiến đi trước, học hỏi kinh nghiệm quản lý…”, ông Cường nhận định.

Sau tất cả, phương thức huy động vốn ứng trước từ khách hàng lâu nay vẫn được DN BĐS coi là nguồn quan trọng, phổ biến và chỉ xếp sau nguồn từ ngân hàng. Tuy nhiên, không phải DN nào cũng đủ uy tín, xây dựng được niềm tin với khách hàng để thu hút được nguồn vốn này.

Chính sách huy động vốn còn nhiều bất cập

Để huy động vốn hiệu quả, theo ông Nguyễn Việt Cường, bản thân DN BĐS cũng cần phải trang bị sẵn những lợi thế khác biệt cả về mục tiêu chiến lược phát triển trong dài hạn, về bộ máy nhân sự cũng như phải xây dựng các cơ chế riêng dành cho các nhà đầu tư. “DN cần tập trung vào nhóm các giải pháp chủ động, tự tạo lợi thế so sánh; Chọn phân khúc thị trường phù hợp với chiến lược và thế mạnh của doanh nghiệp; Lựa chọn dự án đẹp, có vị trí thuận lợi, phù hợp, dễ thanh khoản; Chuyên nghiệp hóa công tác bán hàng, giảm thiểu tối đa hàng tồn kho và thu hồi vốn nhanh…”, ông Cường phân tích.

Qua đây, ông Cường cũng kiến nghị Nhà nước cần nghiên cứu đưa ra các chính sách phù hợp hơn nhằm hỗ trợ DN nâng cao năng lực vốn để phát triển. Cụ thể, Nhà nước nên điều chỉnh thời hạn nộp tiền sử dụng đất các dự án; ban hành cơ chế, chính sách phát triển thị trường vốn, hoàn thiện cơ chế phát triển thị trường tài chính, nhà ở để cung cấp vốn trung và dài hạn ổn định cho thị trường BĐS; thành lập các quỹ tín thác đầu tư BĐS...

“Theo quy định, các dự án đất nền sẽ đủ điều kiện huy động vốn trước từ khách hàng khi chủ đầu tư triển khai thi công xong các hạng mục hạ tầng cơ bản. Điều này khiến các DN e ngại khi xét về năng lực vốn trong điều kiện khó khăn của thị trường. Do đó, đề nghị các cơ quan Nhà nước nghiên cứu, xem xét nới lỏng quy định này, cho phép DN được huy động vốn ứng trước của khách hàng sớm hơn, đồng thời đặt ra những quy định, điều kiện ràng buộc cần thiết để kiểm soát hoạt động của DN, đảm bảo việc sử dụng nguồn vốn ứng trước đúng mục đích và cam kết, bảo vệ quyền lợi của khách hàng”, ông Cường kiến nghị.

Về quy định siết tín dụng cho vay BĐS, chuyên gia tài chính Nguyễn Chí Hiếu nhận định: Từ năm 2015, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã có động thái thắt chặt hoạt động huy động vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn đối với lĩnh vực BĐS. Tuy nhiên, cho vay BĐS thường có tài sản thế chấp, nhu cầu vốn lớn và lãi suất cho vay có thể cao hơn cho vay sản xuất, kinh doanh. Do đó, khi có cơ hội, các ngân hàng thương mại sẽ tập trung cho vay nhiều đối với lĩnh vực này.

“Để kiểm soát tốt dòng vốn cho vay BĐS, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cần phải xác định lại về khái niệm cho vay tiêu dùng, không nên tính khoản cho vay mua nhà là cho vay tiêu dùng, bởi vì đây là hình thức đầu tư BĐS; chỉ nên tính khoản vay để sửa chữa nhà hoặc thuê nhà là khoản vay tiêu dùng”, ông Hiếu nói.

“Cơn gió lạ” của bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam