Đổi đất lấy hạ tầng đang dung túng nguy cơ tham nhũng

GS. Đặng Hùng Võ

Phải "gọt" cơ quan quản lý trước rồi mới xử lý nhà đầu tư

Qua thực tiễn triển khai, theo ông, đâu là bất cập lớn nhất của phương thức đầu tư BT?

Theo tôi, lỗ hổng lớn nhất hiện nay là khung pháp lý cho phương thức đầu tư BT. Mặc dù một số nghị định, thông tư đã đề cập đến BT, song không có quy định cụ thể nào về phương thức, cách thức như: Dự án như thế nào được coi là đủ điều kiện thanh toán; cách xác định giá trị: Đất đối ứng được giao song song hay phải đợi sau khi hoàn thành dự án hạ tầng; dự án đất đối ứng định giá theo cách nào, trước khi có hạ tầng rồi hay chưa có hạ tầng; tính theo giá đất nông nghiệp hay đất phi nông nghiệp…

Cũng do chưa có quy định cụ thể những vấn đề nêu trên, nên chất lượng, giá trị hạ tầng chưa được tính đúng, đủ, trong khi việc xác định giá đất hết sức tù mù, dẫn tới tình trạng phổ biến là không cân bằng được giá trị giữa hạ tầng nhận được với giá trị đất mang đổi.

Mặt khác, do điều kiện thanh toán không rõ ràng, nên rất nhiều dự án đất đối ứng được nhận trước, khi chưa có hạ tầng. Kết quả là nhà đầu tư có khi mang đất đi bán tung toé, rồi mới lấy tiền đi làm hạ tầng, thậm chí không hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng.

Việc không quy định chặt chẽ sẽ chứa đựng trong đó nguy cơ tham nhũng lớn mà vụ lãnh đạo tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu bị thi hành kỷ luật sau khi thanh tra việc thực hiện “đổi đất lấy hạ tầng” hồi đầu những năm 1990 là minh chứng.

Trong trường hợp nhà đầu tư chưa hoàn thiện hạ tầng, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng đã bán đất "tung tóe", trách nhiệm thuộc về ai và biện pháp khắc phục hậu quả như thế nào?

Như tôi nói, cơ quan quản lý lơi lỏng thì doanh nghiệp mới làm được thế. Do đó, phải "gọt" cơ quan quản lý trước rồi mới xử lý nhà đầu tư. Còn với trường hợp mua bán, chuyển nhượng trái pháp luật, dứt khoát thu hồi.

Người mua, bất luận là tổ chức hay cá nhân, biết vi phạm pháp luật mà vẫn giao dịch thì phải chịu.

Có quan điểm cho rằng, nhiều dự án đất đối ứng, nhà đầu tư phải mất 2-3 năm, hoặc lâu hơn thế mới khai thác được, nên ủng hộ giao đất song song để tạo điều kiện cho họ nhanh thu hồi vốn?

Tôi cho rằng, phải hoàn thành dự án mới được lấy đất, chứ không còn gọi gì là đổi đất lấy hạ tầng nữa? Và nếu như thế thì Nhà nước đem đất đi mà bán rồi lấy tiền xây dựng hạ tầng, chứ sao phải đợi nhà đầu tư làm thay, sao gọi là huy động mọi nguồn lực xã hội? Chưa kể, dự án hoàn thành được kiểm tra, định giá - dứt khoát phải qua kiểm toán kỹ thuật và kiểm toán tài chính. Trên cơ sở đó làm căn cứ giao đất và đất cũng cần được định giá minh bạch, sòng phẳng như vậy.

Thường tổng mức đầu tư ban đầu chỉ là khái toán, cũng như giá đất giao ban đầu chỉ là tạm tính và chỉ “chốt” lại sau khi đã quyết toán. Quy định như vậy đã đủ chặt chẽ chưa? Theo ông, việc xác định giá trị hạ tầng hay định giá đất đối ứng khó hơn?

Tôi nói, dứt khoát là phải kiểm toán, chứ quyết toán không đủ. Đối với hạ tầng Nhà nước tiếp nhận, tốt nhất giao Kiểm toán Nhà nước ra làm, còn nếu không có thể thuê kiểm toán độc lập...

Còn định giá đất thì kỹ thuật đơn giản thôi: Có đường hay không có đường, điện nước đến đâu, chỗ đất xa trung tâm như thế nào, khảo sát giá thị trường...

Chỉ có điều, do khung pháp lý của chúng ta còn tù mù như tôi nói ở trên, nhất là về điều kiện thanh toán, dẫn tới tình trạng nhiều dự án đất đối ứng không được tính đúng, tính đủ giá trị. Tôi lấy ví dụ, khi giao đất cho nhà đầu tư, thường là đất chưa có hạ tầng, nên giá được định giá (tạm tính) rất thấp. Song, nhiều nhà đầu tư đã “khéo chọn” quỹ đất cận kề dự án hạ tầng, nên sau khi dự án BT hoàn thành, giá đất đã tăng rất mạnh. Tuy nhiên, chưa có dự án nào được kiểm toán kỹ thuật và kiểm toán tài chính như tôi nói, cũng như chưa có tính toán cụ thể nào về mức chênh lệch này, dẫn đến nguy cơ thiệt thòi cho Nhà nước.

Đường Lê Văn Lương kéo dài là một trong nhiều dự án đổi đất lấy hạ tầng - Ảnh: Tạ Tôn

Chỉ nên đổi tiền, trái phiếu thay vì đổi đất

Có nhà đầu tư nói thẳng, nếu không như vậy, họ sẽ chẳng làm BT?

Tức là phải có lợi họ mới đổi. Nhưng câu hỏi đặt ra là tại sao chính quyền lại đổi? Có đúng là dự án trọng điểm, cấp thiết phải chịu thiệt khi đổi không? Nhà đầu tư có thể trình 1.000 dự án, nhưng chính quyền có thể gạt đi hết, nếu không hợp lý. Nhà đầu tư nếu có tham, chúng ta không trách được họ, song chính quyền phải kiểm soát được giới hạn "lòng tham" đó.

Minh chứng là hầu hết các dự án BT của chúng ta đều do nhà đầu tư đề xuất căn cứ theo quy hoạch. Nhưng ngay cả khi dự án không phù hợp quy hoạch thì nhà đầu tư cũng lại xin điều chỉnh và thực tế cho thấy, nhiều nơi có tình trạng xin điều chỉnh quy hoạch liên tục.

Như vậy, dẫn đến tình trạng tư nhân đang dẫn dắt phát triển chứ không phải Nhà nước dẫn dắt phát triển. Rõ ràng khi đó, việc phát triển trước hết vì lợi ích của tư nhân chứ không phải lợi ích Nhà nước, nhân dân.

Nói như vậy, BT không có mặt được nào, thưa ông?

Có thể lúc ngân sách còn quá eo hẹp thì chính sách này còn có thể chấp nhận được, như những năm 1991-1992, Bà Rịa - Vũng Tàu đề xuất với dự án đường bao ven biển TP. Sau đó, Luật sửa đổi một số điều sửa đổi, bổ sung của Luật Đất đai năm 1998 cho rằng, dù có sơ hở, sai phạm như ở Bà Rịa - Vũng Tàu, nhưng cũng nên lấy làm phương thức phát triển hạ tầng vì chúng ta còn nghèo, vốn phần lớn phải vay mượn, hệ thống ngân hàng cũng chưa phát triển như bây giờ. Ngay lập tức, các địa phương “thi nhau” vẽ dự án, nở rộ. Nhưng quá trình triển khai cho thấy “lòi” ra nhiều bất cập. Trước thực trạng này, năm 2004, trong hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003, Chính phủ quyết định không cho triển khai phương thức này nữa. Theo đó, NĐ 181 quy định rõ, cơ chế đổi đất lấy hạ tầng chỉ được thực hiện dưới hình thức đấu giá đất để xây dựng cơ sở hạ tầng. Nói như vậy có nghĩa hình thức đổi không còn nữa, song các địa phương vẫn “phớt lờ” bằng việc chỉ định thầu hầu hết dự án BT đổi đất lấy cơ sở hạ tầng. Như vậy, có thể nói, chúng ta đã cố tình “lách” và dung túng những nguy cơ tham nhũng.

Sau một hồi im ắng, nhiều địa phương nay lại "nô nức" đầu tư BT. Theo ông, sức hấp dẫn của BT là gì? So với dự án thương mại, phát triển dự án bất động sản khai thác từ quỹ đất đối ứng có thuận lợi, khó khăn gì?

Đối với dự án nhà ở thương mại, sau khi được giao đất, nhà đầu tư phải trả tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Khi đó, đất được định giá theo đất ở nên khá rõ ràng, minh bạch, nên thường thì khó có cơ hội siêu lợi nhuận. Nhưng BT, với một số quy định còn tù mù như chúng ta vừa phân tích ở trên, khả năng siêu lợi nhuận rất cao, nếu nhà đầu tư chịu khó tư duy cách thức xử lý chênh lệch giá.

Theo ông, hình thức đầu tư này nên được triển khai thế nào?

Tôi cho rằng, phải có một cơ quan làm đầu mối, rà soát, báo cáo nghiêm túc về phương thức đầu tư này, chỉ ra những lỗ hổng cả về khung pháp lý cũng như tổ chức triển khai, trên cơ sở đó kiến nghị giải pháp bịt lỗ hổng đó... Nhưng quan điểm của tôi là không dùng BT đổi bằng đất, còn đổi tiền, trái phiếu hay gì là tùy.

Bây giờ chúng ta thừa sức quy hoạch xong đấu giá đất, lấy tiền đó xây dựng cơ sở hạ tầng. Tôi kiến nghị cho các tổ chức phát triển quỹ đất vay tiền ngân hàng để GPMB. Thực chất, doanh nghiệp đầu tư BT cũng phải vay tiền ngân hàng cơ mà.

Cảm ơn ông!

Phó Thủ tướng Chính phủ Trịnh Đình Dũng: Chính sách BT cần tiếp tục được hoàn thiện Trong điều kiện ngân sách còn eo hẹp, chúng ta phải tìm mọi biện pháp huy động nguồn lực để đầu tư hạ tầng, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Trải qua quá trình áp dụng, đầu tư theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) đã góp phần thu hút một nguồn vốn không nhỏ cho nhiều địa phương, nhất là trong đầu tư, phát triển hạ tầng. Thực tế triển khai cũng cho thấ,y một số bất cập từ hệ thống pháp lý cũng như quá trình tổ chức, quản lý, dẫn đến một số dự án xảy ra sai phạm, gây lãng phí, thất thoát tiền, tài sản của Nhà nước. Do đó, việc cần làm là phải nghiên cứu, điều chỉnh, hoàn thiện chính sách sao cho khắc phục được những vướng mắc, tồn tại, thậm chí cả tiêu cực (nếu có). Đồng thời, giúp phát huy tính tích cực của phương thức đầu tư này. Có như vậy, mới tiếp tục huy động được mọi nguồn lực của xã hội đầu tư cho hạ tầng, kinh tế - xã hội. Ông Đào Trung Chính, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ TN&MT: Chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chưa được chuyển nhượng Theo quy định tại Khoản 3, Điều 98 của Luật Đất đai năm 2013, một trong những nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là người được cấp phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Còn theo quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013, một trong những điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng là đất phải có giấy chứng nhận. Quy định nêu trên là chung cho các trường hợp sử dụng đất mà không có cơ chế riêng biệt cho trường hợp thực hiện dự án theo hình thức BT. Do đó, đối với trường hợp được giao đất để thực hiện Dự án BT mà nhà đầu tư còn nợ tiền sử dụng đất (chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai) thì không có cơ sở xem xét giải quyết việc cấp giấy chứng nhận; Người sử dụng đất cũng chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà nhà đầu tư đã phân lô bán nền, chuyển nhượng cho các nhà đầu tư thứ cấp, thì theo quy định tại Điều 13 của Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, trường hợp tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện theo quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai sẽ bị phạt tiền từ 3-5 triệu đồng. Đồng thời, buộc phải nộp lại khoản lợi bất hợp pháp có được. Ông Trần Kỳ Sơn, Chánh Thanh tra Bộ KH&ĐT: BT phải được quản lý như đầu tư công Bộ KH&ĐT đang tổ chức lấy ý kiến lập sự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 15/2015/NĐ-CP về đầu tư theo hình thức đối tác công - tư. Theo đó, nhiều kiến nghị nên đưa hình thức đầu tư theo hợp đồng BT vào riêng một chương, bởi có rất nhiều vấn đề phức tạp, nảy sinh từ thực tiễn. Hướng sửa đổi là phải tăng cường trách nhiệm quản lý nhà nước với dự án BT như hình thức đầu tư công, không thể để tồn tại tư duy quản lý phó mặc cho nhà đầu tư. Theo đó, cơ quan quản lý nhà nước phải là người chủ động lập đề án, thiết kế kỹ thuật, tính rõ ràng về đơn giá, khối lượng thi công... chứ không chỉ dừng lại ở báo cáo tiền khả thi và thiết kế cơ sở. Thậm chí, khâu tư vấn giám sát cũng phải do Nhà nước kiểm soát chứ không để nhà đầu tư đi thuê như từ trước tới nay vẫn làm. Thực tế cho thấy, tại một số dự án đã thanh tra, tổng mức đầu tư dù đã qua thẩm định phê duyệt song lại không chính xác, chưa đúng chế độ quy định, gây ảnh hướng đến việc tính toán, sắp sếp phương án giao đất đối ứng để xác định tiền sử dụng đất. Về hình thức thanh toán hợp đồng BT, dù bằng phương thức nào cũng chỉ được thực hiện sau khi nhà đầu tư đã hoàn thành, bàn giao dự án. Đồng thời, phải có cơ chế quản lý giám sát của cơ quan quản lý hợp đồng đối với việc thực hiện các dự án đối ứng dự án BT. Trong quá trình thảo luận, cũng có kiến nghị bỏ hình thức BT. Chi bằng Nhà nước bỏ tiền ra giải phóng mặt bằng theo quy hoạch rồi đấu giá.

>> Kỳ 1: Lỗ hổng thất thoát nghìn tỷ từ dự án BT

>> Kỳ 2: Lỗ hổng dự án BT: Nhà nước thiệt đơn, nhà đầu tư lợi kép

>> Kỳ 3: Lỗ hổng dự án BT: Kiểm tra là ra sai phạm

>> Kỳ 4: Lỗ hổng dự án BT: Biến tướng, nghi vấn thất thoát

Lỗ hổng dự án BT: Biến tướng, nghi vấn thất thoát