Kinh nghiệm GPMB tại Singapore - nơi “đất quý như vàng”

Tại đất nước “tấc đất là tấc vàng” như Singapore việc giải phóng mặt bằng để xây dựng công trình “ngốn đất” như đường sá, tàu điện, sân bay… là cả vấn đề nan giải.

>>> Nhà nước "tặng" hàng tỷ USD cho tư nhân khi mở đường 

>>> Nhà nước thiệt lớn khi làm đường đô thị: Lợi vào túi tư nhân

>>> Để Nhà nước, người dân cùng hưởng lợi từ đường đô thị

Ở một đất nước nhỏ bé, chật chội và đông đúc như Singapore, “một tấc đất là một tấc vàng”, quốc gia này đã làm thế nào để giải phóng mặt bằng (GPMB), thu hồi đất để xây dựng những công trình giao thông hiện đại và thông minh xứng tầm thế giới như hiện nay?

Đất vàng, đất bạc

Tính đến năm 2016, Singapore (với diện tích 719km2) có mật độ dân số chật chội nhất khu vực Đông Nam Á và đứng thứ ba trên thế giới với hơn 8 nghìn người/km2. Trong một chỉ số khác, Công ty Tư vấn và Thiết kế toàn cầu về tài sản tự nhiên và xây dựng Arcadis thống kê cho thấy, Singapore là nước sinh lời từ các tài sản xây dựng (như hạ tầng giao thông, hạ tầng dân sinh)/người cao nhất trong khu vực châu Á (khoảng 35,9 nghìn USD/người). Chỉ số này được coi là công cụ để đo lường hiệu quả hoạt động kinh tế của đất nước, cho thấy, những tài sản xây dựng giúp phát triển kinh tế và đóng góp vào việc phát triển kinh tế bền vững và mạnh mẽ của quốc gia như thế nào.

Qua chỉ số trên, các chuyên gia nhấn mạnh, để có thể phát triển bền vững, các nước trong khu vực châu Á cần học hỏi Singapore về cách đầu tư xây dựng các tài sản như hạ tầng dân sinh, liên lạc, đặc biệt là giao thông. Từ hai chỉ số này, câu hỏi đặt ra, với một đất nước “đói đất” như Singapore, Chính phủ nước này phải làm thế nào để GPMB, thu hồi đất để xây dựng hạ tầng, đặc biệt là công trình giao thông (đường sá, sân bay… )?

Công tác GPMB, thu hồi đất phải được Chính phủ và các thành viên Nội các Singapore thông qua, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng. Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và thông báo trước cho người dân 2 - 3 năm. Cuối năm ngoái, dư luận Singapore ồn ào việc Chính phủ quyết định quy hoạch và di dời hơn 5 nghìn trong tổng số 100 nghìn ngôi mộ của Nghĩa trang Bukit Brown đã 90 tuổi, di sản lâu đời và cũng là nơi yên nghỉ của hàng trăm nghìn linh hồn, trong đó có không ít quan chức cấp cao Singapore; để làm đường, giúp giảm ách tắc giao thông tuyến đường vành đai Lornie.

Nhằm giảm thiểu tối đa tranh chấp, Singapore thực hiện di dời một cách thận trọng. Đó là chưa kể đất nước Đông Nam Á này đang đối mặt cảnh vô cùng khan hiếm đất chôn cất. Đề án được đưa ra từ tháng 9/2011, nhưng công tác giải tỏa gặp phải nhiều vấn đề gây tranh cãi khiến đến tháng 8/2015 (gần 4 năm), họ mới giải tỏa được hơn 3.700 ngôi mộ. Tháng 10/2015, Singapore thành lập Ủy ban Thu thập dữ liệu và nghiên cứu lịch sử của các ngôi mộ bị ảnh hưởng. Sau đó, giới chức liên hệ tới thân nhân của những người đã nằm xuống nghĩa trang này và đàm phán, sắp xếp việc di dời thỏa đáng. Cuối cùng dư luận cũng nguôi ngoai và chấp nhận kế hoạch của Chính phủ.

Dân có thể thuê tổ chức tư nhân định giá đất

Đối với thu hồi nhà ở, Luật Thu hồi đất tại Singapore quy định mức bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất sẽ căn cứ vào giá trị thị trường của bất động sản; chi phí tháo dỡ, di chuyển chỗ ở; chi phí mua nguyên vật liệu xây dựng nhà ở mới… Nếu chủ sở hữu đất không tán thành với phương án bồi thường do Nhà nước xác định, họ có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại thiệt hại. Chi phí định giá lại sẽ do Nhà nước chi trả.

Trước đây, Singapore từng áp quy định: Trong trường hợp Chính phủ chỉ thu hồi một phần đất, nếu giá trị phần đất còn lại của chủ sở hữu tăng cao nhờ dự án xây dựng đó (chẳng hạn như tàu điện ngầm) thì người bị thu hồi sẽ phải trả “thuế gia tăng giá trị tự nhiên”. Quy định này nảy sinh khi Singapore xây dựng nhà ga tàu điện ngầm Circle Line MRT và phải thu hồi khoảng 220km2 của khu chung cư Chuan Park vào năm 2003. Nhà ga mới nằm cách khu chung cư chỉ khoảng 50m.

Các nhà định giá xác định giá trị của chung cư Chuan Park sẽ tăng khoảng 18 triệu USD vì gần nhà ga. Ngoài ra, các nhà cố vấn và phân tích bất động sản cũng nhận định đất gần khu vực nhà ga tàu điện ngầm sẽ tăng 5-10% vì ưu thế di chuyển thuận tiện. Do đó, Chính phủ đã đưa thêm quy định “thuế gia tăng giá trị tự nhiên” vào Luật Thu hồi đất.

Sau đó, quy định này đã được dỡ bỏ trong lần sửa đổi bổ sung năm 2014. Bộ trưởng Tư pháp Singapore thời điểm đó là bà Indranee Rajah lý giải: Khi dỡ bỏ thuế này, chủ sở hữu đất sẽ được nhận bồi thường tương đương giá trị thị trường đầy đủ của đất bị thu hồi, qua đó, “người dân sẵn sàng trao đất để thực hiện dự án”, đẩy nhanh tiến độ thi công.

Nghiên cứu của Trung tâm Các thành phố đáng sống (Singapore) cho thấy, trong vài năm gần đây, khoảng 94% trường hợp thu hồi đất hoàn thiện toàn bộ tiến trình thu hồi được thực hiện trong vòng 2,5 năm từ ngày thông báo và không xảy ra kháng cáo.

Để Nhà nước, người dân cùng hưởng lợi từ đường đô thị