16 vấn đề chưa chốt được phương án của Luật Đất đai sửa đổi

Hai phương án thu hồi đất làm nhà ở thương mại và định giá đất

Báo cáo một số vấn đề lớn tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh đề cập 5 nội dung đã thống nhất 1 phương án, 16 vấn đề vẫn đang thiết kế từ 2-3 phương án.

Về thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ, phương án một là dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất.

Phương án hai quy định dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ gắn với tiêu chí, điều kiện cụ thể thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội (KTXH) vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Về mối quan hệ giữa các trường hợp thu hồi đất và thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với dự án phát triển KTXH không sử dụng vốn ngân sách Nhà nước (riêng dự án nhà ở thương mại phải đáp ứng thêm điều kiện về loại đất), ông Thanh cho biết cũng có hai phương án.

Phương án một sửa đổi theo hướng ưu tiên thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với dự án đầu tư (không sử dụng vốn ngân sách Nhà nước) thuộc trường hợp thu hồi đất. Phương án hai không quy định về ưu tiên thỏa thuận này.

Về mối quan hệ giữa các trường hợp thu hồi đất và đang có quyền sử dụng đất đối với dự án phát triển KTXH (riêng dự án nhà ở thương mại phải đáp ứng thêm điều kiện về loại đất), Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng xin ý kiến Quốc hội về hai phương án.

Phương án một giữ như dự thảo Luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5: Đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất thì nhà đầu tư thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển KTXH. 

Phương án hai sửa đổi theo hướng ưu tiên người đang có quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất đang có quyền sử dụng đất có đề xuất dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch sử dụng đất có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án mà Nhà nước không thực hiện thu hồi đất theo quy định tại Điều 79 của Luật này. 

Về thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng đưa ra hai phương án. 

Phương án một giữ quy định về các loại đất được làm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất như Luật Nhà ở hiện hành: Chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất nếu đó là đất ở.

Phương án hai đề nghị mở rộng về các loại đất được làm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất điều kiện được nhận chuyển nhượng không giới hạn về các loại đất. Chính phủ đang đề xuất theo hướng này.

Đa số ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất với phương án một và xin ý kiến Quốc hội về nội dung này.

Ngoài các nội dung trên, các nội dung còn có hai phương án là cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền; phương pháp định giá đất và các trường hợp, điều kiện áp dụng; về hoạt động lấn biển; về phạm vi nhận chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

Vẫn còn nội dung có ba phương án

Được thiết kế ba phương án là điều kiện đối với cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.

Phương án một: Phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa trong mọi trường hợp.

Phương án hai: Không giới hạn về điều kiện (Chính phủ đề xuất theo hướng này).

Phương án ba: Phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa khi cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng đất trồng lúa quá hạn mức theo quy định tại khoản 1 Điều 177.

Cũng có ba phương án là nguyên tắc lập và phê duyệt quy hoạch sử dụng đất các cấp.

Phương án một: Cho phép các quy hoạch sử dụng đất được lập đồng thời nhưng quy hoạch cấp cao hơn phải được phê duyệt, quyết định trước quy hoạch thấp hơn. Khi kết thúc thời kỳ quy hoạch sử dụng đất mà quy hoạch thời kỳ mới chưa được cấp có thẩm quyền quyết định, phê duyệt thì tiếp tục thực hiện các chỉ tiêu chưa thực hiện hết đến khi quy hoạch sử dụng đất thời kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.

Phương án hai: Các quy hoạch sử dụng đất được lập đồng thời; quy hoạch được lập, thẩm định xong trước được quyết định hoặc phê duyệt trước. Sau khi quy hoạch được quyết định hoặc phê duyệt, nếu có mâu thuẫn thì quy hoạch thấp hơn phải điều chỉnh phù hợp quy hoạch cao hơn. Chính phủ đề xuất theo hướng này tại Báo cáo số 598/BC-CP.

Phương án ba: Quy hoạch sử dụng đất các cấp được lập, quyết định, phê duyệt theo quy định của pháp luật về quy hoạch.

Đa số ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất với phương án một và xin ý kiến Quốc hội về nội dung này.

Nhận định chung, ông Vũ Hồng Thanh nêu rõ, cho đến nay, nhiều chính sách quan trọng chưa thiết kế được phương án tối ưu; trong quá trình rà soát tiếp tục phát sinh các vấn đề chính sách mới có ý kiến khác nhau do phạm vi của dự án Luật Đất đai rất rộng, liên quan mật thiết, chặt chẽ với nhiều quy định tại các luật khác.

Bên cạnh đó, các quy định có tính kế thừa về mặt lịch sử, ghi nhận chính sách của Nhà nước qua các thời kỳ, một số nội dung tuy là trình tự, thủ tục nhưng được luật định do tác động trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ người sử dụng đất; vì vậy, công tác hoàn thiện các quy định đòi hỏi hết sức kỹ lưỡng, thận trọng.

Trên cơ sở tiếp thu, giải trình ý kiến đại biểu Quốc hội thảo luận tại kỳ họp thứ 6 về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ báo cáo, xin ý kiến Quốc hội về phương án xem xét, thông qua dự án Luật này trên tinh thần bảo đảm chất lượng dự án Luật, đáp ứng yêu cầu thực tiễn và khả thi.