"Giải mã" nguyên nhân thất bại trong đầu tư bất động sản

Mù quáng tin vào viễn cảnh của "cò"

Hiện tượng đầu cơ gom đất "thổi giá" tạo cơn "sốt" đất ảo không phải là mới, nó đã tồn tại, lặp đi lặp lại hàng chục năm nay. Thế nhưng mỗi lần tái bùng phát, vẫn không ít nhà đầu tư "lạc bước" xuống tiền, không kịp rút chân ra để rồi ôm đống nợ.

Trao đổi với PV Báo Giao thông về hiện tượng này, chuyên gia bất động sản Nguyễn Hồng Nam (Hà Đông) nhận định, nguyên nhân chính khiến nhà đầu tư tự rơi vào "bẫy" là: Tâm lý nôn nóng, đầu tư theo hiệu ứng đám đông mà không có sự hiểu biết về thị trường bất động sản. Nhà đầu tư không định giá được sản phẩm, tính thanh khoản cũng như thách thức, cơ hội đến từ thị trường.

Nhà đầu tư vô tư đặt niềm tin vào môi giới, "cò" đất mà không kiểm chứng và tự kiểm chứng những thông tin được cung cấp.

Đơn cử như đợt "sốt" ảo gần nhất, đại đa số nguyên nhân "thổi" giá đều dựa vào quy hoạch như quy hoạch khu đô thị, đường vành đai lớn... để vẽ ra viễn cảnh về một cơ hội thu lãi khủng.

Đối với những nhà đầu tư có kinh nghiệm, họ hiểu ngay rằng, một dự án muốn được phê duyệt và triển khai cũng mất 2-5 năm, tùy quy mô. Nếu muốn xây dựng và hoàn thành, mất thêm 3-5 năm nữa. Và dự án tạo được sức bật lan tỏa thì cần thêm 3-5 năm. Vậy chu kỳ đó phải mất đến trên 10 năm. Chứ không thể ngày một ngày hai.

Nhưng với những nhà đầu tư mới, họ tin ngay vào một viễn cảnh được vẽ ra từ mồm những người môi giới mà không kiểm chứng lại. Sự vội vã, mù mờ thông tin khiến chính những nhà đầu tư tự rơi vào "bẫy".

Không phải tất cả nhưng đại đa số môi giới đều vẽ ra những viễn cảnh đẹp, đánh vào lòng tham của khách hàng. Mục đích cuối cùng vẫn là "móc" được tiền từ trong túi những "con gà". Do vậy, nhà đầu tư phải luôn tỉnh táo, cập nhập các thông tin, đừng tự biến mình thành những con gà, vị chuyên gia chia sẻ.

Sử dụng đòn bẩy quá lớn

Cùng quan điểm, bà Kim Ngọc, Giám đốc Bộ phận Thẩm định và Tư vấn, Colliers Việt Nam cho rằng, hầu hết các NĐT bị "sa lầy" trong cơn sốt đất bất thường là những người không nắm được thông tin từ nguồn chính xác, dễ bị tác động tâm lý bởi hiệu ứng đám đông. Họ cũng là những đối tượng bỏ qua việc kiểm tra kỹ càng thông tin BĐS cần mua như pháp lý dự án, chủ đầu tư, quy hoạch đã phê duyệt, các thuật ngữ pháp lý trong hợp đồng mua bán hoặc đặt cọc giữ chỗ, hay kiểm tra thông tin và khảo sát kỹ nơi BĐS toạ lạc.

Đặc biệt, những NĐT dễ gặp rủi ro là những NĐT sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn vào đầu tư BĐS, nhất là trong bối cảnh thị trường nhiều biến động, thì các đối tượng này rất khó để dự đoán được dòng tài chính của bản thân. Vì thế, theo bà Ngọc, NĐT cần nắm rõ khả năng tài chính của mình để dự phòng rủi ro, tính toán khả năng trả nợ lãi và gốc khi không bán kịp. NĐT cũng nên tính đến các phương án dự phòng nếu BĐS không bán được thì có thể tạo ra thu nhập hay không để nhằm phần nào hỗ trợ việc trả nợ nếu dùng đòn bẩy tài chính.

Cần số hoá dữ liệu giao dịch và kiểm soát "cò" đất để ngăn chặn thổi giá