Bất cập pháp lý tranh chấp chung cư, khách kêu trời

Dự án chung cư Khang Gia Gò Vấp (TP HCM) đã đưa vào sử dụng từ năm 2013 nhưng tới nay vẫn chưa có sổ đỏ

Hàng loạt nguyên nhân gây tranh chấp

Chị Trần Thị Quyên thường trú tại Hà Nội, vừa gửi đơn kêu cứu đến các cơ quan chức năng về việc Công ty CP Địa ốc Hoàng Quân chậm bàn giao căn hộ thuộc một dự án ở Q.2, TP.HCM. Theo chị Quyên,trong hợp đồng mua bán chủ đầu tư phải bàn giao căn hộ này cho khách hàng vào tháng 2/2012. Tuy nhiên, sau hơn 5 năm, tới nay, khách hàng vẫn chưa nhận được bất cứ thông tin gì về việc bàn giao căn hộ. Tiền đã nộp đủ, việc chậm bàn giao nhà khiến cuộc sống gia đình đảo lộn. Quá bức xúc tôi mới phải gửi đơn kêu cứu”, chị Quyên nói.

Một dự án khác tọa lạc tại Q.Tân Bình do Công ty BĐS Tân Bình làm chủ đầu tư. Theo kế hoạch dự án sẽ được bàn giao cho khách hàng cuối tháng 3/2016, nhưng đến nay mới chỉ có một số căn hộ được bàn giao. Nhiều khách hàng cho biết, dù đã đóng đến 95% giá trị nhưng đến nay vẫn chật vật đòi nhà mà không biết đến bao giờ mới lấy được.

Theo Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, không chỉ việc chậm bàn giao tiến độ, tranh chấp trong dự án chung cư còn liên quan đến vấn đề chậm chạp bầu Ban quản trị; chưa bàn giao Quỹ bảo trì chung cư; phần diện tích sở hữu chung (nhà để xe, nhà cộng đồng, các diện tích có thể kinh doanh cho thuê...). Ngoài ra, là các tranh chấp về quản lý sử dụng nguồn thu phí vận hành chung cư; về chất lượng xây dựng; chất lượng thiết bị; công trình phòng cháy, chữa cháy. “Trong số 105 trường hợp tranh chấp, những vụ việc gay gắt nhất chính là chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết hoặc chưa làm sổ đỏ cho người mua nhà qua nhiều năm; có chủ đầu tư thế chấp căn hộ và dự án cho ngân hàng hoặc chưa đủ điều kiện nghiệm thu hoàn thành công trình nhưng đã đưa dân vào ở không đảm bảo an toàn”, ông Châu dẫn giải.

Báo cáo mới đây của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy các mâu thuẫn, tranh chấp chủ yếu liên quan đến phần diện tích sở hữu chung, riêng, việc đóng góp quản lý và sử dụng kinh phí vận hành, bảo trì; Hay các mâu thuẫn liên quan đến ban quản trị, đơn vị vận hành…

Ngoài ra, là những tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ và một số tranh chấp dân sự khác. Cụ thể, là những tranh chấp do hợp đồng mua bán căn hộ được chủ đầu tư ký sau ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành. Trong hợp đồng không quy định việc đóng kinh phí bảo trì nên chủ đầu tư đề nghị người mua đóng thêm khoản phí này; hay chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ nhưng không trả lãi phạt như trong hợp đồng…

Chưa có chế tài cụ thể

Lý giải về những tồn tại trong tranh chấp các dự án chung cư, chuyên gia BĐS cho rằng, chức năng xử lý thuộc nhiều đơn vị nên việc tranh chấp kéo dài trong các dự án nhà cũng không phải là điều khó hiểu. Theo ông Trần Trọng Tuấn, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, trong 105 chung cư có tranh chấp trên địa bàn, Sở Xây dựng đã trực tiếp nhận, kiểm tra, xử lý theo thẩm quyền; phối hợp với UBND quận, huyện kiểm tra, giải quyết phản ánh, tranh chấp tại 96/105 chung cư. Ngoài ra, cũng có trường hợp phải chuyển cơ quan khác có thẩm quyền xử lý. “Hiện nay, còn lại 9 dự án trên địa bàn 7 quận, huyện, Sở Xây dựng đang trực tiếp giải quyết. Cả 9 trường hợp này đều có mẫu thuẫn, tranh chấp phức tạp trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư”, ông Tuấn nói.

Theo luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật BASICO, Luật Kinh doanh BĐS 2014 đã khắc phục được một số vấn đề cơ bản nhưng vẫn còn những lỗ hổng và chưa thực sự bảo vệ được người tiêu dùng. Chẳng hạn, quy định chỉ bảo lãnh về thời gian giao nhà nhưng lại không bão lãnh về chất lượng căn hộ bàn giao. Do đó, khi khách hàng nhận nhà mà chất lượng không đúng như cam kết thì chỉ biết “kêu trời”. “Tranh chấp với chung cư hình thành trong tương lai chỉ xảy ra ở Việt Nam. Vấn đề là vi phạm lớn hay nhỏ mà thôi. Trong xây dựng nếu đi vào chi tiết thì nhiều vô kể, chẳng hạn như chất lượng gỗ, gạch, thiết bị vệ sinh… khi bàn giao có đúng cam kết trong hợp đồng, có đúng như nhà mẫu không?”, ông Đức nói.

Tương tự, ông Nguyễn Hoàng Châu nhận định: “Hệ thống pháp luật chưa có biện pháp chế tài kịp thời và hiệu quả. Bất cập nhất phải kể tới Nghị định số 121 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh BĐS; quản lý phát triển nhà... đã hết hiệu lực. Lẽ ra phải có nghị định mới để triển khai Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, đã được Quốc hội thông qua năm 2014, 2015 nhưng trên thực tế, đến nay vẫn chưa có. Nếu từng sai phạm có chế tài cụ thể, sẽ buộc được chủ đầu tư thực hiện nghiêm chỉnh hơn.

Cử tri Hà Nội kiến nghị không xây chung cư trong nội đô