Bất động sản công nghiệp phía Nam đắt hàng

Doanh nghiệp săn mua nhà xưởng

Những ngày cuối tháng 2, chị Nguyễn Thị Trang (34 tuổi), cổ đông Công ty Cổ phần Sản xuất Papasan Việt Nam tất bật cùng ban giám đốc đi khảo sát các nhà xưởng được môi giới chào bán tại khu công nghiệp (KCN) Đức Hòa III, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An.

KCN Lộc An – Bình Sơn có lợi thế tiếp giáp sân bay Long Thành.

Công ty chị Trang sản xuất các mặt hàng bàn ghế mây tre xuất khẩu với hai nhà máy sản xuất thuê tại tỉnh Đồng Nai và các kho phân phối thuê tại nội thành TP.HCM.

"Sau 9 năm hoạt động, chúng tôi thấy rõ chi phí thuê kho, xưởng cùng với chi phí vận chuyển quãng đường hơn 100km đã bào mòn lợi nhuận sản xuất. Thời điểm hiện tại, quy hoạch Vành đai 3 và Vành đai 4 TP.HCM đã rõ ràng và kết nối với KCN Đức Hòa III nên công ty gấp rút khảo sát để quy về một mối thay vì phân tán như giai đoạn đầu", chị Trang cho biết.

Theo khảo sát của PV Báo Giao thông, KCN Đức Hòa III nằm giáp đường tỉnh 823B, lộ giới lên đến 36m. Vị trí này đồng thời là cửa ngõ kết nối với khu vực Tây Bắc và Tây Nam của TP.HCM theo quy hoạch hướng tuyến Vành đai 3 và Vành đai 4. Đây chính là trục hành lang liên kết được Hội đồng vùng kinh tế trọng điểm phía Nam liên tục họp bàn nhằm tăng tốc xây dựng hạ tầng.

"Hiện tại, giá chuyển nhượng mỗi m2 nhà xưởng tại KCN Đức Hòa III trung bình 9,5 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá thuê kho xưởng theo tháng tại TP.HCM trung bình 100.000 đồng/m2. Thoạt nhìn giá thuê ai cũng tưởng rẻ, thế nhưng với tầm nhìn 10 năm, phương án mua vẫn tối ưu nhất", chị Trang nói.

Theo tính toán, thuê 10 năm với diện tích 3.000m2, doanh nghiệp phải trả 32,4 tỷ đồng. Trong khi đó, mua trọn gói 3.000m2 tại KCN Đức Hòa III giá chỉ 28,5 tỷ đồng.

Hiệu ứng sân bay Long Thành và cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu

Tương tự, giá bán nhà xưởng tại huyện Long Thành (tỉnh Đồng Nai) và giáp KCN Phú Mỹ II (tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu) cũng đang ấm dần lên khi sân bay Long Thành và cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu đang thi công.

Anh Nguyễn Đình Quang (38 tuổi), chủ doanh nghiệp sản xuất tượng gốm sứ xuất khẩu cho biết, giá bán nhà xưởng tại xã Lộc An (huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai) đang chững lại, nhưng không phải chững vì ế hàng mà hầu hết chủ đất và môi giới đang "găm hàng" lựa khách được giá mới bán.

"Mới thứ 6 tuần trước tôi hẹn môi giới để xem nhà xưởng hơn 10.000m2 giáp KCN Lộc An, người này chào giá 70 tỷ đồng. Sang đầu tuần sau, khi tôi liên hệ lại thì môi giới bảo có thể trên 75 tỷ mới chốt", anh Quang kể.

Tiến sĩ Nguyễn Trung Trực, Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Công nghiệp TP.HCM nhận định: "Phương án mua bất động sản công nghiệp chính là đầu tư tài sản dài hạn. Bằng cách này, doanh nghiệp sẽ hiện đại hóa công nghệ sản xuất và tiêu thụ, ứng dụng công nghệ mới, giảm giá thành, tăng chất lượng sản phẩm, nâng cao khả năng cạnh tranh trên thị trường trong và ngoài nước. Điều này cũng cho thấy tín hiệu tích cực trong giai đoạn hạ tầng giao thông được đầu tư công mạnh mẽ".

Thời của bất động sản công nghiệp

Ông John Campbell, Trưởng bộ phận Dịch vụ công nghiệp, Savills Việt Nam đánh giá, quy mô thị trường bất động sản công nghiệp đang được mở rộng lên đến 2,3 triệu m2, tăng gần 1,3 lần so với quy mô khảo sát trong quý III/2023. Đây là mức tăng khá cao và bất ngờ trong lúc tình hình kinh tế thế giới nhiều biến động.

Trong tầm nhìn dài hạn, KCN Đức Hòa III có chi phí đầu tư thấp hơn chi phí thuê nhà xưởng mà các doanh nghiệp vừa và nhỏ đang phải chi trả.

Thị trường bất động sản công nghiệp tại TP.HCM và Bình Dương không ghi nhận biến động về giá do các KCN sẵn có đều đã được lấp đầy với chu kỳ thuê dài hạn.

Thế nhưng, tại Long An, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu giá đã tăng khá cao. Giá thuê nhà xưởng trung bình tại Long An tăng khoảng 12%, dao động từ 140-300 USD/m2/chu kỳ thuê. Mức giá tại Đồng Nai tăng 20% so với cùng kỳ, dao động từ 120-240 USD/m2/chu kỳ thuê. Tại Bà Rịa - Vũng Tàu, giá thuê trung bình tăng gần 30%, chạm ngưỡng 130 USD/m2/chu kỳ thuê.

Điều kiện quan trọng để bất động sản công nghiệp phát triển là chất lượng đảm bảo thông suốt của tất cả cơ sở hạ tầng giao thông. Giai đoạn từ đầu năm 2023 đến nay, khi nhiều tuyến cao tốc đi vào khai thác cùng với thông tin công bố quy hoạch rõ ràng đường vành đai kết nối các tỉnh TP.HCM, Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Dương, Long An giúp nhà đầu tư lớn lẫn doanh nghiệp sản xuất nhỏ mạnh dạn xác định tầm nhìn dài hạn.

Chia sẻ tại cuộc họp với các lãnh đạo vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, ông Võ Văn Phi, Phó chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai cho biết, hạ tầng giao thông phát triển xuyên suốt và kết nối các địa phương sẽ giúp mỗi tỉnh, thành phố tăng sức bật từ thế mạnh riêng.

Đối với tỉnh Đồng Nai - một trong những địa phương có nhiều khu công nghiệp - giai đoạn này mặc dù khá gian nan về nguồn vốn ngân sách, nhưng tỉnh vẫn nỗ lực cân đối nguồn vốn, kiến nghị Trung ương điều tiết tỷ lệ thu nộp ngân sách để cùng các tỉnh xung quanh sớm hoàn thành Vành đai 3, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, triển khai Vành đai 4.

"Các tuyến đường này hoàn thiện sẽ khơi thông dư địa phát triển kinh tế của các KCN đã và đang được tỉnh Đồng Nai lập quy hoạch trong thời gian tới", ông Võ Văn Phi cho biết.