Bất động sản du lịch ảm đạm, giá vẫn tăng

Thời gian qua, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng được xem là một trong những phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề nhất do dịch bệnh. Tuy nhiên, giá bất động sản du lịch nói chung đều có xu hướng tăng từ 10 - 30% so với thời điểm trước dịch.

Khách hàng tìm cách rời thị trường

Khoảng 3 năm trước, Condotel là sản phẩm được nhắc đến nhiều nhất trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng.

Sau khi Cocobay “vỡ trận”, phân khúc này tiếp tục đối mặt với ảnh hưởng cực lớn của dịch Covid-19. Hiện nay, chung “số phận” với bất động sản du lịch nói chung, sản phẩm này đang nằm “đắp chiếu”.

Những nhà đầu tư nuôi hy vọng lấy lãi mua nhà trước đó đã tìm cách rời thị trường bằng mọi cách.

Chị Đ.T.M.Đ. (Long Biên, Hà Nội) hoạt động trong lĩnh vực tài chính và kinh doanh lưu trú tại Hà Nội. Khi Condotel xuất hiện cũng là thời điểm chị có ý tưởng đầu tư, kinh doanh một hệ thống du lịch khép kín của riêng mình.

Do đó, chị đã rút toàn bộ vốn đầu tư đất nền, chứng khoán để “đổ” hơn 15 tỷ đồng đầu tư 9 căn hộ Condotel: 5 căn tại Panorama Nha Trang; 3 căn Cocobay Đà Nẵng; 1 căn tại dự án The Coastal Hill thuộc quần thể du lịch nghỉ dưỡng sinh thái FLC Quy Nhơn.

Theo chị tính toán, với lợi nhuận cam kết trung bình của 3 dự án khoảng 10%/năm, thì chỉ khoảng 10 năm sau chị có thêm 9 căn hộ được mua bằng chính các khoản lợi nhuận.

Đó là chưa kể, mỗi dự án miễn phí 15 ngày nghỉ/năm, chị có thể chia sẻ, nhượng lại cho người khác.

Nhưng điều chị không ngờ tới, cả 3 dự án chị lựa chọn đều gặp những trục trặc. Dự án Cocobay dừng trả lợi nhuận cam kết và giảm các quyền lợi kỳ nghỉ. FLC thì chậm bàn giao dự án, trả lợi nhuận “tắc bụp”...

Với kinh nghiệm đầu tư và sự nhạy cảm thị trường, chị đã quyết định rời thị trường này bằng nhiều cách: Thanh lý hợp đồng 3 căn hộ tại Cocobay, chịu thiệt thời gian đầu tư và lợi nhuận cam kết trong gần 2 năm, trả chủ đầu tư chi phí bán hàng (khoảng 2,5%), tổng thiệt hại khoảng 10% tổng vốn đầu tư tại dự án này.

Với 2 tỷ đồng đầu tư vào FLC Quy Nhơn, chị quyết định đổi lấy 2 căn chung cư tại FLC Đại Mỗ, Nam Từ Liêm, Hà Nội dưới hình thức thanh lý hợp đồng cũ tại FLC Quy Nhơn và ký hợp đồng mua mới tại FLC Đại Mỗ.

“Xào đi, xáo lại” chị cũng thu lãi được 200 triệu đồng thay vì “đắp chiếu” tại bãi biển nắng gió miền Trung. Còn tại Panorama Nha Trang, chị thỏa thuận với chủ đầu tư lấy lại, tự vận hành cho thuê.

Cũng theo chia sẻ của chị Đ., nhóm nhà đầu tư của chị có khoảng 200 người thì khoảng 80 người lựa chọn linh động để “âm thầm” rời thị trường này.

Một nhà đầu tư khác vẫn đang “om” vốn tại các dự án này ngán ngẩm cho biết, thời gian dịch, Dự án Panorama Nha Trang dừng hoạt động nên lùi thời gian trả lợi nhuận với lời hứa hẹn “sẽ trả lợi nhuận khi nào hoạt động trở lại”!

Có một số nhà đầu tư không thông cảm thì được hứa hẹn trả 50% (6/12 tháng) và sẽ trả bằng voucher nghỉ dưỡng, vé máy bay, không có tiền mặt. Dù không hài lòng nhưng nhà đầu tư vẫn phải chấp nhận, vì “có còn hơn không”.

Thông tin từ phía FLC, do tác động của dịch Covid-19, doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn. Tuy nhiên, chủ đầu tư sẽ cố gắng trả 30% bằng tiền, còn lại là vocher kỳ nghỉ, phòng ốc... và thực hiện có sự đồng thuận của khách hàng.

Thanh khoản giảm, giá tăng

Theo báo cáo của DKRA Việt Nam công bố tháng 11, thị trường nghỉ dưỡng từ Huế - Phú Quốc những tháng đầu quý IV cho thấy, phân khúc condotel ghi nhận một dự án mở bán, cung cấp ra thị trường 160 căn nhưng chỉ bán được 14 căn, tỷ lệ tiêu thụ khoảng 9%; phân khúc nhà phố, shophouse biển chỉ tiêu thụ được 54/194 căn (27%); Biệt thự biển được đánh giá tiêu thụ tốt nhất với khoảng 89 /203 căn (43%).

Còn theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cả nước có 7.206 sản phẩm, giao dịch 2,280 sản phẩm, tỉ lệ hấp thụ 31,6 %.

Đáng nói, thanh khoản thấp nhưng giá bất động sản du lịch nói chung đều có xu hướng tăng từ 10 - 30% so với thời điểm trước dịch.

Ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc kinh doanh Tập đoàn Hải Phát cho biết, thời gian qua, một số chủ đầu tư bị rà soát pháp lý dự án, để hoàn thiện thì chi phí tài chính bị tăng lên.

Nguyên nhân thứ 2 khiến giá bất động sản nghỉ dưỡng tăng giá là do trong gần 2 năm “ngủ đông”, doanh nghiệp phải bỏ ra rất nhiều chi phí để vận hành bộ máy, chi phí phòng chống dịch, lãi vay ngân hàng..

Do đó, khi hoạt động trở lại, chủ đầu tư phải tính thêm phần này vào giá bán để “gỡ gạc”.

“Đặc biệt là giá nhân công, vật liệu đầu vào tăng khoảng 25% suất đầu tư. Cộng với những nguyên nhân trên dẫn đến tổng suất đầu tư của sản phẩm tăng khoảng 30%. Trong khi đó, khả năng khai thác lại thấp, tỷ lệ lấp đầy khách dao động từ 10 - 20%, dẫn đến tính thanh khoản thấp”, ông Duy nói và cho rằng, để đủ chi phí vận hành thì tỷ lệ lấp đầy phải từ 40 - 50%. Còn hiện nay tỷ lệ lấp đầy chỉ khoảng 20% thì các chủ đầu tư đang phải bù lỗ khoảng 30%. Do đó, nhiều chủ đầu tư lựa chọn đóng cửa để giảm lỗ, chỉ phải chịu các chi phí bắt buộc như lãi ngân hàng, điện nước...

Cũng theo ông Duy, việc áp dụng kích cầu, giảm giá cũng chỉ có thể giúp các doanh nghiệp giảm lỗ, duy trì hoạt động chứ chưa thể giúp thị trường bất động sản du lịch “nóng” trong 1 - 2 năm tới.

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, thị trường hiện nay đang chưa rõ ràng về việc tăng hay giảm.

Do đó, ông Hiển khuyên nhà đầu tư nên chờ đợi một thời gian nữa thì mới nên quyết định đầu tư, “theo sóng” hay “bắt đáy”.

“Nếu từ nay đến cuối năm, dịch kiểm soát tốt thì thị trường, doanh nghiệp sẽ tái khởi động, nhưng chưa thể trở lại bình thường ngay. Sớm nhất thì phải giữa năm sau mới có thể khẳng định được thêm”, ông Hiển nói.

Bất động sản du lịch hấp dẫn phái đẹp đầu tư