Bị siết tín dụng, nhiều “ông lớn” bất động sản ráo riết tìm vốn

DN BĐS ồ ạt tung trái phiếu

Mới đây, dự thảo thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN đang được Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến, đưa ra quy định siết cho vay mua nhà đất, căn hộ cao cấp trên 3 tỷ đồng. Cụ thể, các khoản phải đòi của ngân hàng thương mại đối với khách hàng vay mua nhà đất, căn hộ cao cấp từ 3 tỷ đồng trở lên sẽ áp dụng hệ số rủi ro lên tới 150%. Cũng từ đầu năm 2019, các ngân hàng đã giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 45% xuống 40%; tiến tới lộ trình giảm 35% vào năm 2020 và 30% trong giai đoạn sau đó. Trước thực trạng này, doanh nghiệp bất động sản (DN BĐS) đặc biệt phân khúc cao cấp buộc phải lựa chọn giải pháp huy động vốn phù hợp từ kênh trái phiếu.

Trong phiên đại hội cổ đông thường niên mới đây, Công ty Địa ốc Hoàng Quân (HQC) cho biết, năm 2019 sẽ có sự điều chỉnh về các phân khúc, dòng sản phẩm. Trong đó, sẽ tăng tỷ trọng ở dòng sản phẩm BĐS thương mại như căn hộ (cao cấp, trung cấp, giá rẻ); đất nền; BĐS vừa ở vừa kinh doanh (shophouse và officetel), BĐS nghỉ dưỡng (biệt thự biển và condotel); khu công nghiệp, nhà xưởng, kho bãi. Tuy nhiên, theo ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT HQC, công ty đang tồn đọng hàng loạt khó khăn: Các dự án chậm tiến độ; thặng dư vốn cổ phần âm tới hơn 500 tỷ đồng; hàng tồn kho lớn.

“Hoàng Quân còn nợ Bảo hiểm xã hội 9.000 tỉ đồng, cổ phiếu HQC đang ở ‘đáy của đáy’, doanh nghiệp gặp khó về vốn...”, ông Tuấn nói và cho biết, hiện công ty đang cần lượng tiền mặt rất lớn để hoàn thành các dự án dở dang, để thực hiện M&A. Để giải thoát, HQC đã trình cổ đông cho phép Chủ tịch kiêm nhiệm chức vụ Tổng giám đốc, ủy quyền cho HĐQT thực hiện giao dịch với các bên liên quan; Phát hành trái phiếu chuyển đổi. Theo đó, HQC dự kiến phát hành tối đa 10 triệu trái phiếu, chia thành 2 đợt với giá bán là 100 nghìn đồng/trái phiếu.

Tương tự, đối với Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh (DXG), báo cáo tài chính quý I/2019 cho thấy, doanh thu giảm mạnh đến hơn 93% so với cùng kỳ, giảm từ 165 tỉ đồng xuống chỉ còn 11 tỉ đồng. Chi phí lãi vay tăng từ 32 tỉ đồng lên hơn 47 tỉ đồng, tăng đến 47%. Trong khi đó, danh sách các dự án BĐS đang thi công dở dang của Đất Xanh lại dài gần gấp đôi với khoảng 15 dự án lớn được điểm danh cụ thể. Tính đến ngày 31/3/2019, tổng tài sản của công ty là gần 14.349 tỉ đồng; số nợ phải trả trong quý I đã tăng từ 7.530 tỉ đồng lên 7.729 tỉ đồng. Trong đó, nợ ngắn hạn tăng 494 tỉ đồng, còn nợ dài hạn giảm gần 295 tỉ đồng; giá trị tồn kho được ghi nhận tại những dự án đang thi công dở dang lớn hơn rất nhiều…

Để đối phó, DXG đang ráo riết huy động vốn để đầu tư vào 17 dự án trực tiếp và 30 dự án hợp tác đầu tư khác, thông qua phương án phát hành 234 tỉ đồng trái phiếu chuyển đổi. Trước đó, DN này cũng đã thông qua phát hành hàng nghìn tỉ cổ phiếu với số tiền thu được dự kiến gần 875 tỉ đồng. Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2019 mới đây, Đất Xanh cũng đã thông qua phương án phát hành 87 triệu cổ phiếu trả cổ tức, ESOP và chào bán cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu theo tỷ lệ để tăng vốn điều lệ dự kiến lên đạt mức 5.204 tỉ đồng, tăng 48%.

Cũng trong thời điểm này, Hội đồng cổ đông CEO đã thông qua phương án tăng vốn điều lệ từ 1.544 tỷ đồng hiện nay lên 2.573 tỷ đồng bằng hình thức phát hành 102,9 triệu cổ phiếu chào bán cho cổ đông hiện hữu với giá 10.000 đồng/cổ phiếu (tương đương hơn 1 nghìn tỷ đồng).

“Việc tăng vốn điều lệ vào thời điểm hiện tại nhằm tăng năng lực tổng thể của tập đoàn, đáp ứng các nhu cầu về vốn phục vụ phát triển dự án, tìm kiếm cơ hội sở hữu các dự án tiềm năng cũng như nhằm nâng cao năng lực của các công ty con”, đại diện CEO cho biết.

Đừng lo “Bò trắng răng”

Trước ý kiến cho rằng, việc siết cho vay mua nhà đất, căn hộ trên 3 tỷ đồng trong thời gian dài sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường BĐS cao cấp, nhiều chuyên gia đã lên tiếng phản đối.

Trao đổi với PV Báo Giao thông, ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng quy định trên nếu thực hiện sẽ không ảnh hưởng nhiều đến thị trường BĐS, bởi đối tượng có nhu cầu thực mua nhà trên 3 tỷ đồng, thường là những người có năng lực về tài chính. “Mục đích cuối cùng đối với việc làm này của Ngân hàng Nhà nước là hạn chế việc cho vay không đúng đối tượng, quản lý, siết chặt việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Thời gian vừa qua, một số ngân hàng cho vay không thẩm tra dự án, không thẩm tra đầy đủ hiệu quả. Việc làm đó không đảm bảo khả năng sinh lời, dễ dẫn tới tình trạng nợ xấu khó đòi tại các ngân hàng”, ông Hùng nói.

Tương tự, ông Nguyễn Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM dẫn giải: Năm 2018, tỷ lệ đầu tư trong phân khúc cao cấp, hạng sang chiếm đến 61%; đầu tư ngắn hạn chiếm 13%; khách hàng mua để ở chỉ chiếm 26%. Trong khi đó, tại phân khúc nhà ở trung cấp, tỷ lệ nhà đầu tư khoảng 20 - 30%; phân khúc bình dân khoảng trên dưới 10%. “Việc gia tăng quá nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trong phân khúc nhà ở cao cấp và trung cao cấp nhằm đầu tư kinh doanh, cất giữ tài sản, cũng có thể nhằm mục đích rửa tiền, dễ dẫn đến việc đầu cơ và kích giá ảo trên thị trường BĐS”, ông Châu nói và nhấn mạnh: “Nếu có ai kêu thì họ đang kêu cho DN chứ không phải cho thị trường. Các dự án BĐS cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng, đã thu hút nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn đầu tư rất lớn của xã hội, của các nhà đầu tư thứ cấp, dẫn đến hiện tượng lệch pha dòng tiền đầu tư một cách đáng quan ngại mà chúng tôi đã cảnh báo nhiều lần”.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng nhận định, phương thức siết tín dụng mới chỉ giải quyết vấn đề ở phần ngọn. Theo ông Trần Ngọc Hùng, các ngân hàng cho vay phải có thẩm định đối tượng vay, dự án đó triển khai có hiệu quả hay không, người vay có đủ năng lực và có đủ điều kiện trả hay không? Đó là điều quan trọng nhất các ngân hàng cần thực hiện, các ngân hàng trên thế giới họ quản lý rất chặt vấn đề này.

Cùng quan điểm, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính cho rằng, về lâu dài, Ngân hàng Nhà nước cần có biện pháp quản lý dài hơi, đưa ra các chỉ số quản lý thanh khoản chứ không áp dụng biện pháp hành chính như hiện nay.

Chùm ảnh: Căng mình đảm bảo ATGT tại Đại lễ Phật đản 2019