Bịt lỗ hổng BT, cách nào?

TP Hồ Chí Minh đã thu hút vốn đầu tư của Hàn Quốc để đầu tư đường Phạm Văn Đồng (Trong ảnh: Dự án Tân Sơn Nhất - Bình Lợi - Vành đai ngoài) - Ảnh: Hồng Lực

Báo Giao thông xin giới thiệu bài viết này đến độc giả.

Nhà đầu tư luôn “nắm đằng chuôi”

Với dự án BT, dù với hình thức thanh toán nào, bằng tiền hay bằng quỹ đất, nhà đầu tư luôn đảm bảo có lợi nhuận, trong khi phần khó khăn lại đẩy cho Nhà nước.

Trong trường hợp thanh toán bằng tiền: Thông thường, trên cơ sở dự kiến tổng mức đầu tư, nhà đầu tư bỏ ra khoản tiền tối thiểu 15%, còn lại là vốn vay khoảng 85%, lãi vay và phí phát sinh đưa vào hợp đồng BT. Vậy, xét về bản chất là Nhà nước đi vay tiền. Nếu vay từ ngân hàng Nhà nước thì về cơ bản đã dùng tiền Nhà nước để làm dự án, khác là lấy tiền từ túi này bỏ qua túi kia. Như vậy, Nhà nước cũng phải bỏ vốn để đầu tư, không giảm gánh nặng ngân sách. Ngoài ra, còn chịu chi phí để nhà đầu tư có lợi nhuận, thông thường ít nhất 10%-15% tổng mức đầu tư một dự án có khi lên đến nghìn tỷ đồng, cho thấy đầu tư bằng tiền đi vay không hiệu quả.

Trường hợp thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất: Nhà đầu tư thay vì trải qua nhiều thủ tục phức tạp và tham gia đấu giá theo quy định, nay chỉ đề xuất làm dự án BT là có quỹ đất với giá cả thỏa thuận với cơ quan thẩm quyền.

Giải quyết phần chênh lệch giữa giá trị công trình và giá trị đất đối ứng thường được xác định ở khâu quyết toán. Để đảm bảo hoàn vốn và lợi nhuận, nhà đầu tư sẽ tìm cách thỏa thuận đưa vào hợp đồng các nội dung có lợi như: “Nếu chi phí cho dự án cao hơn giá trị quỹ đất hoán đổi thì phía Nhà nước sẽ thanh toán phần chênh lệch cho nhà đầu tư”.

Trong khi đó, lợi ích tiềm ẩn rất lớn cho nhà đầu tư có khi ở quỹ đất hoán đổi, tăng lên nhờ công trình xây dựng theo hợp đồng BT. Ví dụ, hoán đổi quỹ đất bên kia sông hoặc bị cô lập bởi giao thông nên được định giá thấp, song giá trị quỹ đất này sẽ tăng cao nhiều lần nếu dự án BT làm tuyến đường đi qua hoặc cây cầu nối với trung tâm thành phố hay khu đô thị, hành chính, thương mại, dịch vụ... Lẽ ra, các công việc xây dựng này phải xem như cơ sở hạ tầng thuộc trách nhiệm của nhà đầu tư cho khu đất sau khi được hoán đổi để kinh doanh, song thực tế lại đẩy cho Nhà nước thực hiện.

Đáng chú ý là việc xác định giá trị quỹ đất, cách tính giá đất để quy đổi thành tiền, nếu áp dụng đơn giá theo quy định nơi địa phương có khi thấp hơn nhiều lần so với giá trên thị trường chuyển nhượng. Nhà đầu tư có thể sử dụng chính quỹ đất để bảo lãnh vay ngân hàng, đưa lãi vay vào dự án và phương án hoàn vốn tính thông qua quỹ đất, lãi vay, chi phí có liên quan. Hoặc tranh thủ cơ hội, cơn sốt thị trường bất động sản, nhận quỹ đất và đã bán lại cho bên thứ ba để thu lợi khá cao. Điển hình như dự án BT xây dựng Khu công viên - Hồ điều hòa gần nghĩa trang Mai Dịch (Hà Nội), tổng mức đầu tư khoảng 975 tỷ đồng để đổi khu đất rộng hơn 17ha tại thị trấn Cầu Diễn, chỉ trong vòng một năm, nhà đầu tư đã sang nhượng lại 1.286 tỷ đồng, hưởng lợi hơn 300 tỷ đồng.

Chưa kể nhà đầu tư “kê khống” khối lượng tăng tổng mức đầu tư để hưởng lợi cao, vay vốn được nhiều cũng như hoàn quỹ đất giá trị lớn như loạt bài Báo Giao thông đã đề cập.

Trong khi đó, khó khăn nhất ở khâu giải phóng mặt bằng, theo quy định lại do Nhà nước đảm nhận gồm giải tỏa nhà dân và di dời công trình kỹ thuật điện, viễn thông, cấp nước, thoát nước… để thi công và có quỹ đất sạch bàn giao cho nhà đầu tư, chi phí có khi lớn hơn vốn làm công trình BT. Chưa kể trở ngại dẫn đến chậm trễ, kéo dài thời gian, phát sinh chi phí và đội vốn, Nhà nước đều phải chịu.

Đấu thầu công khai, tăng kiểm soát

Khác với các dự án sử dụng vốn ngân sách do cơ quan có chuyên môn hoặc ban quản lý dự án đại diện Nhà nước làm chủ đầu tư, quản lý chặt chẽ trình tự thực hiện theo quy định, giám sát trực tiếp tổ chức tư vấn thiết kế và thi công. Ở dự án BT, cơ quan Nhà nước chỉ giữ vai trò tiếp nhận các thông báo về tình hình thi công, tiến độ, trở ngại cần giải quyết. Còn nhà đầu tư có quyền tự thực hiện hoặc thuê đơn vị tư vấn thiết kế, giám sát, thi công, lập hồ sơ hoàn vốn và có lợi nhuận... Một khi các đơn vị này do nhà đầu tư thuê và trả phí sẽ không loại trừ khả năng có sự “móc ngoặc” để hợp thức hóa các thủ tục về nghiệm thu, khối lượng, phát sinh chi phí, nhất là phần việc khuất dưới mặt đất nên phía Nhà nước khó kiểm tra như nền, móng, hạ tầng ngầm.

Trong xây dựng, chất lượng công trình luôn được đặt lên hàng đầu. Vì vậy, công tác quản lý dự án phải xuyên suốt, liên tục, có tính hệ thống, không thể trông đợi ở sự tự giác của nhà đầu tư. Nếu chờ đến khi hoàn thành, nhà đầu tư bàn giao công trình, cơ quan Nhà nước mới đi kiểm tra để tiếp nhận, phát hiện các bất cập ảnh hưởng chất lượng xây dựng thì xem như việc đã rồi. Trường hợp công trình kém chất lượng, hỏng ngay sau khi kết thúc bảo hành thường trong khoảng từ 1 - 2 năm, lúc đó nhà đầu tư đã hết trách nhiệm khắc phục và bồi thường, thiệt hại thuộc về Nhà nước.

Quy định đầu tư theo hình thức PPP, trong đó có dự án BT, phải ưu tiên đấu thầu. Dù vậy, hầu hết các dự án BT đã và đang thực hiện đều chỉ định thầu. Chỉ có tổ chức đấu thầu công khai để cạnh tranh và so sánh mới chọn được đối tác tốt nhất về năng lực, kỹ thuật, tài chính, kinh nghiệm... Dự án BT sẽ hiệu quả và tiết kiệm hơn khi chọn nhà đầu tư có năng lực tốt nhất, tiềm lực kinh tế mạnh, tăng mức sàn góp vốn, hạn chế sử dụng vốn ngân sách và vốn vay ngân hàng.

Quỹ đất giao cho nhà đầu tư quy đổi ra tiền phải tương ứng giá chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường, có xét đến yếu tố được hưởng lợi nếu có công trình BT đi qua, cần đơn vị độc lập có chức năng và uy tín để thẩm định giá. Hơn nữa, là tổ chức đấu thầu quỹ đất vừa phù hợp quy định pháp luật về đất đai, tạo sự cạnh tranh công bằng, chọn đơn vị trả giá cao nhất.

Với dự án sử dụng vốn vay hay vốn ngân sách, không làm theo hình thức BT, Nhà nước đã có sẵn cơ quan chuyên môn đầy đủ năng lực, để tổ chức thực hiện. Như vậy vừa tận dụng được bộ máy quản lý, đội ngũ nhân sự, giá thành công trình sẽ giảm nhờ không bao gồm trả lãi vay và lợi nhuận cho nhà đầu tư.

Dự án BT cần kiểm soát chặt chẽ để đảm bảo chất lượng, giá trị thực mà nhà đầu tư đã bỏ ra. Thay vì đơn vị trực tiếp giám sát do nhà đầu tư thuê và trả chi phí, chuyển qua cho phía Nhà nước giao cơ quan trực thuộc có chuyên môn và năng lực để thực hiện thì về cơ bản sẽ kiểm soát được trình tự thủ tục theo quy định, chất lượng, khối lượng, tiến độ, giá trị công trình. Ngoài ra, bảo hành công trình tương ứng từng hạng mục có thể kéo dài thời gian và trách nhiệm nhà đầu tư.

TP.HCM đã làm ở dự án BT đường Tân Sơn Nhất - Bình Lợi - Vành đai ngoài, nhà đầu tư là Tập đoàn GS (Hàn Quốc) không chỉ bỏ vốn xây dựng công trình mà còn chuyển cho phía Nhà nước 120 triệu USD để giải phóng mặt bằng và di dời công trình kỹ thuật.

Cái khó ở nhà đầu tư nước ngoài muốn tham gia thực hiện là tiếp cận thông tin về dự án còn mang tính chung chung, chưa rõ ràng, nhiều khi thiếu thực tế, ngại mất thời gian. Công khai và minh bạch các thông tin chi tiết từ bước xúc tiến đầu tư, lập dự án, phương án hoàn vốn, thủ tục liên quan... nhà đầu tư nước ngoài sẽ dễ dàng tìm hiểu dự án BT, biết có lợi nhuận sẽ tham gia.

*Tựa đề do Báo Giao thông đặt

>> Kỳ 1: Lỗ hổng thất thoát nghìn tỷ từ dự án BT

>> Kỳ 2: Lỗ hổng dự án BT: Nhà nước thiệt đơn, nhà đầu tư lợi kép

>> Kỳ 3: Lỗ hổng dự án BT: Kiểm tra là ra sai phạm

>> Kỳ 4: Lỗ hổng dự án BT: Biến tướng, nghi vấn thất thoát

>> Đổi đất lấy hạ tầng đang dung túng nguy cơ tham nhũng

Lỗ hổng dự án BT: Biến tướng, nghi vấn thất thoát