Cách nào xử chủ đầu tư “cù nhầy”?

Liệu có phải chủ đầu tư bất chấp pháp luật hay vì các chế tài chưa đủ mạnh?

Việc chủ đầu tư “ôm” quỹ bảo trì rồi phớt lờ việc bàn giao không chỉ xảy ra tại những chung cư cao cấp với số tiền hàng chục tỷ đồng mà còn xảy ra với cả những chung cư bình dân với vài tỷ đồng.

Câu chuyện được dư luận quan tâm là tại sao chủ đầu tư lại có thể cố tình chiếm dụng số tiền quỹ bảo trì (QBT) này của cư dân trong khi đã có quy định của pháp luật về vấn đề này (Nghị định 99/2015/NĐ –CP có hiệu lực từ ngày 10/12/2015). Các vụ việc chiếm dụng QBT của cư dân vẫn liên tiếp diễn ra, khiến nhiều người đặt câu hỏi: Liệu có phải chủ đầu tư bất chấp pháp luật hay vì các chế tài chưa đủ mạnh?

Theo quy định, sau thời hạn 7 ngày từ khi UBND cấp tỉnh, TP có văn bản yêu cầu bàn giao QBT, nếu chủ đầu tư không thực hiện sẽ bị tiến hành cưỡng chế qua tài khoản. Trong 3 ngày từ khi có quyết định cưỡng chế, các tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản phải chuyển tiền vào tài khoản cho Ban quản trị chung cư. Nếu phương án cưỡng chế qua tài khoản không thành, UBND cấp tỉnh, TP sẽ thực hiện cưỡng chế tài sản.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, trong thực tế, UBND cấp tỉnh, thành phố thực hiện cưỡng chế sẽ gặp nhiều khó khăn, nhất là cưỡng chế tài sản vì vẫn chưa có các quy định chi tiết như vấn đề định giá tài sản, thời gian bán tài sản. Kể cả khi UBND tỉnh, TP ban hành quyết định cưỡng chế, vẫn phụ thuộc rất lớn vào khả năng tài chính và ý thức chấp hành của chủ đầu tư. Kinh phí bảo trì đối với một chung cư cao cấp là rất lớn, nếu chủ đầu tư đã sử dụng số tiền đó vào mục đích khác, lại không còn tài sản cố định nữa thì lấy gì để cưỡng chế?

Trong thực tế, thời gian để thực hiện một quyết định cưỡng chế thường kéo dài, có khi tới vài năm chưa xong. Khi đó, người dân ở chung cư không những chưa đòi được QBT để duy tu, sửa chữa, bảo dưỡng tòa nhà, mà còn khó khăn hơn khi kiện chủ đầu tư ra tòa vì đã tồn tại một quyết định hành chính.

Rõ ràng, UBND tỉnh, TP đã ban hành quyết định cưỡng chế, ấn định số tiền bàn giao rồi, và quyết định này là theo thủ tục hành chính. Trong khi chủ đầu tư không thực hiện chấp hành theo quyết định hành chính đó mà cư dân và đại diện là Ban quản trị lại khởi kiện một vụ án dân sự. Vì vậy, đây là một bài toán rất khó.

Nhiều chuyên gia cho rằng, cưỡng chế dù là biện pháp mạnh nhưng cũng chỉ xử lý được phần ngọn của vấn đề. Muốn xử lý tận gốc, cần thay đổi cách làm kiểu "thả gà ra đuổi" hiện nay. Theo đó, không nên để cho chủ đầu tư giữ và quản lý kinh phí bảo trì, mà số tiền này ngay từ đầu cần đưa vào tài khoản của bên thứ ba, chẳng hạn như một cơ quan quản lý nhà. Khi đó, chủ đầu tư sẽ không còn cơ hội chiếm dụng số tiền 2% kinh phí bảo trì của cư dân để sử dụng vào mục đích khác và các tranh chấp ở lĩnh vực này sẽ ít có cơ hội xảy ra hơn.

Cưỡng chế các hộ chây ì giao mặt bằng Dự án mở rộng QL24