Có được phép mua bán nhà đất không có sổ đỏ?

Sổ đỏ là điều kiện bắt buộc

Mới đây, Báo Giao thông nhận được nhiều câu hỏi bạn đọc về việc, không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) có được phép mua bán?

Giải đáp câu hỏi này, Luật sư Lê Minh Sơn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho biết, Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; Góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật này; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Theo quy định nêu trên, sổ đỏ là một trong những điều kiện bắt buộc để người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình; Trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai (là trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất… đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam) hoặc trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai.

Do đó, để có thể thực hiện việc mua bán đất một cách hợp pháp, đảm bảo các quyền lợi của mình cũng như hạn chế các rủi ro khi giao dịch, người mua cần thực hiện các thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất tại ủy ban nhân dân xã, phường hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

Rủi ro khi mua nhà đất không có sổ đỏ

Cũng theo LS Lê Minh Sơn, khi thực hiện việc mua nhà - đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở (sổ đỏ), người mua có thể sẽ được hưởng mức giá thấp và những lời “hứa”từ phía người chuyển nhượng.

Tuy nhiên, việc mua, nhận chuyển nhượng nhà đất thông qua các giao dịch mà tài sản là đất đai - nhà ở không có sổ đỏ thì sẽ là một quyết định rất mạo hiểm và tiểm ẩn nhiều rủi ro.

Nhà đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) sẽ không được công chứng khi tiến hành các giao dịch liên quan. Do đó, nếu có tranh chấp thì các bên sẽ phải chứng minh các giấy tờ đó hợp pháp và hợp lệ. Trường hợp này rất khó khăn cho bên mua vì pháp luật đã quy định trong các trường hợp như trên thì văn bản, hợp đồng mua bán phải được công chứng.

Khi tranh chấp xảy ra, các bên yêu cầu tòa án giải quyết. Tòa án thụ lý vụ việc, căn cứ Khoản 2, Điều 124 Bộ luật Dân sự 2005 “Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó”. Tòa án sẽ tuyên giao dịch vô hiệu.

Hậu quả của hợp đồng vô hiệu được giải quyết theo quy định của pháp luật. Cụ thể, Điều 137 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, quy định như sau: “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường...”.

Trường hợp này, người mua sẽ phải trả lại nhà - đất đã mua cho bên bán. Bên bán trả lại tiền và những gì đã nhận của bên mua. Có thể nói, trong mọi trường hợp bên mua sẽ luôn có nguy cơ bị thiệt hại.

Sau khi mua nhà - đất không có giấy tờ hợp pháp, người mua sẽ gặp khó khăn hoặc bị gây phiền hà khi tiến hành các thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế... hoặc các giao dịch khác liên quan tới tài sản bởi như trên đã phân tích, pháp luật quy định khi tiến hành các giao dịch liên quan tới nhà đất thì hình thức và nội dung giao dịch sẽ phải đảm bảo tuân thủ quy định của pháp luật liên quan.

Khi thực hiện giao dịch như trên, có thể tài sản đã được bán, chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho nhiều người cũng bằng các giao dịch không được pháp luật công nhận. Hậu quả tất yếu của giao dịch này sẽ dẫn tới sự tranh chấp về lợi ích giữa các bên với nhau.

Từ một số phân tích nêu trên, luật sư khuyến cáo các tổ chức, cá nhân không nên mạo hiểm với những loại nhà - đất giấy tờ không rõ ràng để tránh những rủi ro gặp phải.

Khi tiến hành chuyển nhượng cần nhanh chóng hoàn thiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Legacy Hill Hòa Bình bị yêu cầu thu hồi, tỉnh "xin" giúp doanh nghiệp