Đầu cơ bất động sản: Khi các nền kinh tế lớn cũng loay hoay tìm lời giải

Những nền kinh tế lớn như Trung Quốc và Mỹ cũng đang phải vật lộn để xử lý các hậu quả nặng nề từ "bong bóng" bất động sản, với giá nhà tăng cao vượt xa thu nhập của người dân và nợ xấu tăng mạnh.

Xu hướng trên giống như "hồi chuông cảnh tỉnh" buộc Chính phủ các nước phải kiên quyết hơn nhằm ngăn chặn và kiểm soát đầu cơ bất động sản.

Từ "bong bóng" bất động sản đến khủng hoảng tài chính năm 2008

Vào tháng 9/2008, sau nhiều nỗ lực không thành công, ngân hàng đầu tư lớn thứ tư tại Mỹ, Lehman Brothers, với 25.000 nhân viên hoạt động trên toàn cầu, đã chính thức đệ đơn xin phá sản. Sự kiện này đánh dấu vụ nộp đơn phá sản lớn nhất trong lịch sử nước Mỹ sau 158 năm hoạt động.

Lehman Brothers để lại một khoản nợ khổng lồ gần 700 tỷ USD, làm cho hệ thống tài chính thế giới rơi vào hỗn loạn và kéo theo cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu.

Cuộc khủng hoảng này xuất phát từ việc mở rộng tín dụng quá mức thông qua thị trường bất động sản, khiến giá nhà ở Mỹ bị thổi phồng. Khi "bong bóng" bất động sản vỡ, nhiều người không còn khả năng trả nợ mua nhà, dẫn đến việc các công cụ tài chính liên quan đến những khoản vay này giảm giá trị đến mức không còn ý nghĩa. Hệ quả là sự hoảng loạn và các vụ phá sản diễn ra trên diện rộng.

Sau cuộc khủng hoảng, chính phủ Mỹ ngay lập tức thực hiện nhiều biện pháp quyết liệt nhằm ổn định thị trường bất động sản và ngăn chặn tình trạng đầu cơ. Một trong những hành động quan trọng nhất là thông qua Luật Khôi phục Kinh tế và Nhà ở năm 2008 (HERA), cho phép chính phủ can thiệp vào hoạt động của hai công ty bảo lãnh thế chấp lớn là Fannie Mae và Freddie Mac.

Việc này không chỉ nhằm bảo vệ hệ thống tài chính mà còn đảm bảo rằng các khoản vay thế chấp được cung cấp cho người tiêu dùng một cách an toàn và bền vững. Chính phủ đã đưa hai công ty này vào quản lý đặc biệt, cung cấp hàng tỷ USD để ổn định hoạt động của họ.

Ngoài ra, Đạo luật Dodd-Frank, được thông qua vào năm 2010, cũng là một nỗ lực toàn diện nhằm cải cách hệ thống tài chính của Mỹ. Đạo luật này thiết lập Hội đồng Giám sát Ổn định Tài chính, với nhiệm vụ theo dõi các rủi ro trong lĩnh vực tài chính và phát hiện sớm các vấn đề có thể gây ra khủng hoảng.

Điều này đồng nghĩa với việc các tổ chức tài chính lớn sẽ phải tuân thủ các quy định nghiêm ngặt hơn, bao gồm yêu cầu về vốn và khả năng thanh khoản, nhằm bảo vệ người tiêu dùng và giảm thiểu nguy cơ khủng hoảng trong tương lai.

Bên cạnh các biện pháp quy định, chính phủ Mỹ cũng thực hiện nhiều chương trình hỗ trợ cho người mua nhà, nhằm thúc đẩy nhu cầu nhà ở thực sự. Các chương trình như "Chương trình Hỗ trợ Người mua Nhà" giúp người dân lần đầu mua nhà có thể tiếp cận các khoản vay ưu đãi, đồng thời cung cấp thông tin và tư vấn để họ hiểu rõ hơn về quy trình mua bán và khả năng tài chính của mình.

Song song đó, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) cũng đã có những chính sách quan trọng trong việc kiểm soát lãi suất. Sau khủng hoảng, Fed đã duy trì lãi suất ở mức thấp để kích thích nền kinh tế, nhưng đã dần tăng lãi suất trở lại khi nền kinh tế phục hồi, nhằm kiểm soát lạm phát và ngăn chặn đầu cơ trong lĩnh vực bất động sản.

Sự kết hợp giữa các biện pháp quy định và chính sách tiền tệ này đã giúp thị trường bất động sản dần phục hồi và ngăn chặn tình trạng đầu cơ mạnh mẽ như trước đây. Tuy nhiên, thách thức vẫn còn, đặc biệt trong bối cảnh các nhà đầu tư quay trở lại thị trường trong bối cảnh lãi suất tăng cao.

"Nhà là để ở, không phải để đầu cơ"

Không ở đâu xa, cuộc khủng hoảng đầu cơ bất động sản tại Trung Quốc cũng đã gây ra những tác động tiêu cực và lan rộng khắp nền kinh tế, khiến nhiều tập đoàn bất động sản lớn như Evergrande và Country Garden đối mặt với nguy cơ phá sản.

Bong bóng bất động sản tích tụ qua nhiều năm đã khiến giá bất động sản tăng vọt, dẫn đến sự gia tăng đầu cơ và tạo ra tình trạng một tầng lớp người dân sở hữu phần lớn bất động sản. Khi nền kinh tế giảm tốc và nhu cầu nhà ở suy giảm, thị trường này bắt đầu chững lại, làm dấy lên một cuộc khủng hoảng lớn.

Lĩnh vực bất động sản đóng góp đến 29% GDP của Trung Quốc, nhưng sự sụt giảm trong đầu tư và phát triển đã làm giảm tốc độ tăng trưởng kinh tế. Từ năm 2021, doanh số bán bất động sản đã giảm từ mức hơn 15 nghìn tỷ nhân dân tệ xuống còn dưới 12 nghìn tỷ vào năm 2023, với nhiều khu vực chứng kiến sự sụt giảm mạnh về giá trị và số lượng giao dịch.

Evergrande, tập đoàn bất động sản lớn nhất Trung Quốc, đã rơi vào tình trạng vỡ nợ vào đầu năm 2023, kéo theo nhiều công ty lớn khác như Country Garden. Những công ty này không thể thanh toán các khoản nợ lớn và buộc phải ngừng xây dựng nhiều dự án, gây tổn thất lớn cho các nhà thầu, nhà cung cấp, và cả hệ thống ngân hàng.

Ở chiều ngược lại, các ngân hàng và tổ chức tài chính Trung Quốc, vốn đã đầu tư lớn vào lĩnh vực bất động sản, cũng phải chật vật để tìm lối thoát. Khi các công ty bất động sản lớn vỡ nợ, các khoản vay thế chấp trở thành nợ xấu, gây ra nguy cơ lây lan nợ xấu sang hệ thống tài chính.

Theo các chuyên gia, nếu cuộc khủng hoảng này không được giải quyết triệt để, nền kinh tế Trung Quốc có thể bị mất khoảng 0,5 - 0,7 điểm phần trăm trong tăng trưởng GDP vào năm 2024. Đây là một cảnh báo nghiêm trọng đối với các nhà hoạch định chính sách, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu nhà ở giảm và dân số Trung Quốc đang già đi nhanh chóng.

Chính điều này đã khiến một câu nói của Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình trở nên nổi tiếng. "Nhà là để ở, không phải để đầu cơ," là một tuyên bố quan trọng về chính sách nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ và kiểm soát giá bất động sản tại Trung Quốc.

Tuyên bố này, được đưa ra từ năm 2017, nhấn mạnh rằng chính phủ cần ngăn chặn bất động sản trở thành công cụ để đầu cơ, nhằm bảo vệ nhu cầu nhà ở thực sự của người dân. Kết quả của các chính sách này có thể thấy rõ trong những năm gần đây, đặc biệt khi Trung Quốc thực hiện các biện pháp thắt chặt thị trường để giảm thiểu tình trạng bong bóng bất động sản.

Năm 2020, Trung Quốc đã áp dụng chính sách "Ba Lằn Đỏ" (Three Red Lines) nhằm kiểm soát và giảm bớt tình trạng đầu cơ bất động sản. Chính sách này quy định ba tiêu chí tài chính mà các công ty bất động sản phải tuân thủ để duy trì khả năng vay nợ và hoạt động: Tỷ lệ nợ trên tài sản phải dưới 70%, tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu phải dưới 100% và tỷ lệ tiền mặt trên khoản vay ngắn hạn ít nhất là 1.

Mục tiêu của những tiêu chí này là giảm thiểu đòn bẩy tài chính trong ngành bất động sản, nhưng nó đã dẫn đến một cuộc khủng hoảng thanh khoản nghiêm trọng cho nhiều công ty trong lĩnh vực này. Hầu hết các công ty bất động sản lớn tại Trung Quốc đã vi phạm ít nhất một trong ba tiêu chí này.

Ngoài ra, nước này còn đưa ra 1 loạt giải pháp khác như: Năm 2024, nhằm thúc đẩy nhu cầu ở thực, Bắc Kinh đã giảm tỷ lệ đặt cọc tối thiểu cho người mua nhà lần đầu từ 30% xuống còn 20%. Chính sách này đã kích thích giao dịch bất động sản, với khối lượng giao dịch hàng ngày tại các căn hộ cũ vượt qua mức 500 giao dịch/ngày.

Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc đã cung cấp khoảng 41,3 tỷ USD để xử lý tình trạng tồn kho, trong khi cả nước đang đối mặt với khoảng 60 triệu căn hộ chưa bán.

Đáng chú ý, Chính phủ Trung Quốc cũng đã hủy bỏ mức sàn lãi suất thế chấp và giảm lãi suất của quỹ tiết kiệm nhà ở, nhằm tăng khả năng chi trả cho người tiêu dùng; Khuyến khích chính quyền địa phương mua nhà với mức giá "hợp lý" nhằm kiểm soát nguồn cung và cung cấp cho thị trường các dự án nhà ở giá rẻ.

Tìm giải pháp từ đánh thuế bất động sản

Từ lâu, Chính phủ Singapore đã cảnh giác và kiên quyết nhằm kiểm soát giá nhà ở, bất động sản tại quốc gia này. Một trong những yếu tố trọng điểm giúp Singapore ngăn chặn được nạn đầu cơ chính là chính sách Thuế bổ sung cho người mua nhà (ABSD).

Trước khi áp dụng ABSD vào tháng 12/2011, thị trường bất động sản Singapore đã ghi nhận mức tăng giá đáng kể. Cụ thể, giá bất động sản đã tăng khoảng 13% so với đỉnh điểm của năm 1996 và 16% so với đỉnh gần nhất vào năm 2008. Sự tăng giá này một phần do nhu cầu mạnh mẽ từ cả nhà đầu tư nội địa và quốc tế, với khoảng 19% giao dịch bất động sản trong nửa cuối năm 2011 đến từ người mua nước ngoài.

Khi đó, Chính phủ Singapore đã quyết định áp dụng ABSD nhằm điều tiết nhu cầu đầu tư và ổn định thị trường bất động sản.

Theo tìm hiểu, chính sách Thuế bổ sung cho người mua nhà là một trong những biện pháp chính mà chính phủ Singapore áp dụng nhằm kiểm soát tình trạng đầu cơ, đồng thời đảm bảo rằng công dân có cơ hội tiếp cận nhà ở.

Kể từ khi được giới thiệu, ABSD đã trải qua nhiều lần điều chỉnh để phù hợp với tình hình thị trường và nhu cầu thực tế của người dân. Cấu trúc thuế này rất đa dạng và phản ánh rõ nét mục tiêu của chính phủ trong việc quản lý nguồn cung và cầu trên thị trường bất động sản.

Đơn cử, tỷ lệ thuế phụ thuộc vào tình trạng cư trú của người mua và số lượng bất động sản mà họ đang sở hữu. Đối với công dân Singapore, họ không phải chịu thuế cho bất động sản đầu tiên, nhưng sẽ phải trả 20% cho bất động sản thứ hai và 30% cho bất động sản thứ ba trở đi.

Trong khi đó, cư dân thường trú sẽ chịu mức thuế 5% cho bất động sản đầu tiên, 30% cho bất động sản thứ hai và 35% cho bất động sản thứ ba trở đi. Đặc biệt, đối với người nước ngoài, mức thuế là 60% cho mọi bất động sản.

Mục đích chính của ABSD không chỉ là để giảm thiểu đầu cơ mà còn nhằm tạo điều kiện cho người dân Singapore có thể sở hữu nhà.

Các chuyên gia nhận định rằng, ABSD đã góp phần đáng kể vào việc giảm bớt áp lực từ đầu cơ trên thị trường, từ đó giúp ổn định giá cả. Sau khi ABSD được áp dụng, đã có sự giảm sút rõ rệt trong số lượng giao dịch, đặc biệt là từ các nhà đầu tư nước ngoài, dẫn đến tình trạng giá bất động sản không còn tăng nóng như trước.

Theo một báo cáo từ Cơ quan Quy hoạch và Phát triển Đô thị Singapore (URA), giá bất động sản đã tăng nhưng với tốc độ chậm hơn, từ đó tạo ra một thị trường bền vững hơn.

Ngoài ra, ABSD còn mang lại những tác động tích cực đến nền kinh tế. Nó không chỉ giúp ổn định thị trường bất động sản mà còn làm giảm thiểu nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản trong tương lai.

Chính phủ nước này cũng thường xuyên theo dõi và điều chỉnh tỷ lệ ABSD nhằm phản ánh đúng nhu cầu và thực trạng của thị trường. Điều này giúp tạo ra một môi trường đầu tư minh bạch và công bằng hơn cho tất cả người mua, từ đó duy trì sự ổn định cho nền kinh tế quốc gia.