Đầu tư bất động sản thế nào để sinh lời?

Chuyên gia nhận định thị trường BĐS 2016 không còn cơn sốt ảo - Ảnh: Ngô Vinh

Thông tin trên được đưa ra tại hội thảo “Tìm kiếm nguồn vốn cho thị trường bất động sản năm 2016” diễn ra sáng 23/3.

Thận trọng tìm luồng vốn đầu tư BĐS

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty CP Đầu tư BĐS Toàn cầu GP.Invest, hiện nay nguồn vốn để phát triển dự án BĐS thương mại nằm ở ba nguồn chính gồm: Vốn của chủ dự án, nguồn vốn ứng trước của khách hàng và nguồn vốn tín dụng ngân hàng. “Đối với phần lớn các dự án bất động sản thương mại, nguồn vốn phải trông cậy là nguồn tín dụng từ ngân hàng và các chính sách hoặc phương thức huy động tín dụng sẽ tác động mật thiết tới sự tồn tại và phát triển của thị trường BĐS”, ông Hiệp nhận định.

Tuy nhiên, GS. TSKH Đặng Hùng Võ lại cho rằng, trong suốt thời gian qua, thị trường BĐS luôn phải vay tín dụng với lãi suất quá cao. “Trong giai đoạn kiềm chế lạm phát, mức lãi suất tín dụng tiền vay có khi tới 25%/năm. Đến nay, mức lãi suất đã về quá thấp so với toàn bộ thời gian trước đây, nhưng lãi suất tín dụng tiền vay vẫn còn ở mức 8% - 10%/năm. Trong khi đó, ở các nước khác, lãi suất tín dụng cho vay đầu tư BĐS chỉ ở mức 3 - 5%/năm”, ông Võ dẫn chứng.

Từ thực trạng trên, ông Võ cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam chưa tạo được luồng vốn đầu tư ổn định, trong khi vốn tự có của các doanh nghiệp BĐS không cao. Theo vị chuyên gia, các nhà đầu tư BĐS nên thận trọng nghiên cứu từng giải pháp huy động vốn. Cụ thể, luồng vốn tín dụng có tỷ lệ lãi suất khá cao, thiếu vốn cho vay trung và dài hạn, chịu tác động khá mạnh của thăng - trầm trong thị trường tài chính. Giải pháp huy động vốn từ mua - bán BĐS hình thành trong tương lai cũng được cho là rủi ro khá lớn, song lại tạo lợi thế cho các nhà đầu tư dự án chuyên nghiệp, có chữ tín trên thị trường. Một giải pháp vốn nữa cần quan tâm là tạo cơ chế thế chấp bằng BĐS ở Việt Nam tại các ngân hàng thương mại nước ngoài. “Đây là cách thức tốt để tiếp cận nguồn vốn tín dụng trung và dài hạn tại những ngân hàng có tiềm lực tài chính lớn”, ông Võ nhấn mạnh.

Thời gian tới, luồng vốn FDI đầu tư vào thị trường BĐS được dự báo tăng mạnh với tiềm năng vốn cao, sẽ tạo áp lực lớn lên năng lực cạnh tranh của các nhà đầu tư trong nước. “Vấn đề vốn cho phát triển thị trường BĐS Việt Nam luôn cần tới các giải pháp phù hợp. Khi đất đai, vốn dễ tiếp cận, chi phí sử dụng vốn thấp chính là điều kiện cần để hạ giá thành hàng hóa BĐS ở Việt Nam”, GS. Đặng Hùng Võ nói.

Khó phát sinh “bong bóng”

Đánh giá thực trạng, triển vọng thị trường BĐS, ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định: Lượng tồn kho BĐS tiếp tục giảm, nhưng tốc độ đã chậm lại, do chủ yếu số còn lại là đất nền, căn hộ tại các dự án xa trung tâm, chưa có hạ tầng đầy đủ. “Dù từng bước hồi phục ,song thị trường BĐS chưa thực sự lành mạnh, các DN chuyển hướng kinh doanh căn hộ cao cấp, chưa chú trọng đầu tư dự án trung bình, nhỏ. Thị trường còn thiếu quy hoạch, chưa có kế hoạch, chưa bám sát nhu cầu thị trường”.

Ông Phấn cho rằng, thị trường BĐS sắp tới sẽ có sự chuyển hướng đầu tư nhiều hơn vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có quy mô vừa và nhỏ, giá bán trung bình khoảng trên dưới 1 tỷ đồng. “Xu hướng mua bán sáp nhập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, chuyển nhượng các dự án bất động sản tiếp tục tăng. Nhiều dự án trước kia phải tạm dừng sẽ được khởi động trở lại; Nhiều dự án mới có vị trí tốt sẽ được khởi công”, ông Phấn dự báo.

Trước lo ngại nguồn vốn đổ mạnh vào thị trường BĐS sẽ dẫn tới hiện tượng “bong bóng”, PGS.TS. Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế quốc dân phủ nhận: “Trong những năm tới, dù thị trường tiếp tục tăng trưởng để giải phóng tồn kho BĐS nhưng không có khả năng tạo cơn sốt. Cung BĐS tiếp tục tăng nhanh, dư cung cục bộ có thể xuất hiện nhưng thị trường sẽ tự điều chỉnh nên khó xuất hiện “bong bóng”.

Theo ông Cường, cung các sản phẩm trung, cao cấp ở các vùng phát triển và lân cận sẽ tiếp tục dồi dào trong trung hạn nhưng có nguy cơ khan hiếm trong dài hạn. Chính vì thế, các nhà đầu tư có tiềm lực đầu tư dài hạn có cơ hội lựa chọn tốt trong giai đoạn 2016 - 2018 sẽ đón trước các cơ hội thị trường giai đoạn 2021 - 2023.

Cùng quan điểm, TS. Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển kinh doanh, cũng đưa ra dự báo: Năm 2018, thị trường bất động sản sẽ cân bằng cung cầu (hiện tại cung đang nhiều hơn cầu). Từ năm 2019 trở đi, cầu bất động sản sẽ nhiều hơn cung. “Với tác động của TPP, sẽ có khoảng 2,5 - 3 triệu người từ nông thôn ra thành phố, cộng thêm hàng vạn kỹ sư, công nhân nước ngoài vào nên nhu cầu nhà ở sẽ rất lớn ở nhiều phân khúc. Trong khi đó, số lượng dự án cũ không còn nhiều, hoặc có dự án nhưng không được ngân hàng bảo lãnh trong khi số dự án mới cũng sẽ ít đi do đất đai đã bị co hẹp và tiềm lực tài chính của nhà đầu tư cũng hạn hẹp. Vì vậy, số lượng nguồn cung bất động sản từ năm 2019 trở đi sẽ giảm dần trong khi cầu tăng lên”, ông Nghĩa phân tích.

Doanh nghiệp bất động sản ngừng hoạt động tăng 66,7%