Điểm mặt những "khe hở" trong hoạt động đấu giá đất

Nhà đầu tư bỏ cọc gây thiệt hại phải bồi thường

Sau khi đăng tải bài viết "Đấu giá đất 24.500 tỷ, bắt đóng ngay 5.000 tỷ, ai dám bỏ cọc?", Báo Giao thông nhận được ý kiến của một số bạn đọc về vấn đề này.

Cụ thể, Luật sư Nguyễn Đức Hùng, Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn luật sư Thành phố Hà Nội) cho rằng, việc người trúng đấu giá quyền sử dụng đất bỏ cọc, không ký kết hoặc không thực hiện hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất đấu giá là trái pháp luật, vi phạm Luật đấu giá tài sản năm 2016. Và theo quy định Luật đấu giá tài sản năm 2016 thì khoản tiền cọc (hay tiền đặt trước) này sẽ được nộp vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật, sau khi trừ chi phí đấu giá tài sản.

Luật đấu giá tài sản năm 2016 cũng quy định, người trúng đấu giá “nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật". Do đó, nếu việc người trúng đấu giá bỏ cọc mà gây thiệt hại cho nhà nước hoặc người khác thì cũng sẽ phải có trách nhiệm bồi thường các thiệt hại đó theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, quy định về trách nhiệm bồi thường này là còn quá khái quát, chưa thật sự rõ ràng, cụ thể về các trường hợp phải bồi thường, và các khoản thiệt hại, chi phí phải bồi thường là như thế nào, dẫn đến tính hiệu lực và tính khả thi áp dụng quy định này trong thực tiễn là còn rất thấp, chưa đáp ứng được các yêu cầu của thực tiễn hiện nay.

Bên cạnh đó, quy định chủ đầu tư trúng đấu giá mà không ký kết hoặc không thực hiện hợp đồng mua bán tài sản đầu giá sẽ bị mất tiền đặt cọc (có giá trị từ 05% đến 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá) là chế tài chưa đủ sức răn đe với các doanh nghiệp, đặc biệt là trong trường hợp đấu giá đất công và thực hiện các dự án kinh doanh bất động sản.

Cũng theo luật sư, pháp luật hiện hành đã có rất nhiều các quy định về việc xử lý các hành vi vi phạm trong đấu giá tài sản, từ các chế tài dân sự, hành chính, đến hình sự. Tuy nhiên, đối với hành vi bỏ cọc như các vụ việc vừa qua thì mới chỉ dừng lại ở chế tài dân sự (mất tiền đặt trước), còn các chế tài hành chính và hình sự thì không có quy định.

Nâng cao chế tài xử lý nhà đầu tư bỏ cọc

Do đó, vị luật sư cho rằng, để chấn chỉnh hoạt động đấu giá đất, các địa phương, các cơ quan chức năng cần tập trung rà soát, kiểm tra công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn đảm bảo đúng pháp luật, công khai, minh bạch; kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để gây nhiễu loạn thị trường, trục lợi.

Mặt khác, cần phải đảm bảo được việc xác định giá khởi điểm sát hơn với giá thị trường, điều kiện về năng lực, đặc biệt là các điều kiện về uy tín và năng lực tài chính, trách nhiệm đối với việc thực hiện dự án của chủ đầu tư cần phải được quy định chặt chẽ hơn; nâng cao hơn nữa chế tài xử lý đối với các nhà đầu tư bỏ cọc như: Buộc phải chứng minh năng lực tài chính bằng hoặc cao hơn giá trị đã trả giá, ngoài việc bị mất số tiền đặt cọc thì nhà đầu tư bỏ cọc sẽ bị cấm tham gia đấu giá, đấu thầu trong một thời gian nhất định và bị trừ điểm uy tín khi tham gia các cuộc đấu giá hoặc đấu thầu về sau.

Đồng thời, tăng mức đặt cọc đối với tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất công, thực hiện dự án kinh doanh bất động sản. Bổ sung các quy định rõ ràng và chi tiết hơn về các trường hợp và các thiệt hại, chi phí phải bồi thường khi nhà đầu tư bỏ cọc (chi phí tổ chức đấu giá lại), để tăng tính răn đe và có cơ sở pháp lý rõ ràng hơn trong việc xử lý các nhà đầu tư vi phạm, vị luật sư kiến nghị.

Trước đó, Trao đổi với PV Báo Giao thông, ông Đào Trung Chính, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ TN&MT cho rằng, tới đây pháp luật về đấu giá đất cần quy định lại về 20% đặt cọc trong đấu giá quyền sử dụng đất.

Theo ông Chính, hiện nay 20% đặt cọc được tính dựa trên mức giá khởi điểm. Tới đây cần quy định lại, trước khi đấu giá thì 20% tính trên mức giá khởi điểm là khoản đặt cọc để tham gia đấu giá. Sau khi “gõ búa” trúng đấu giá, bên trúng phải đóng luôn 20% được tính trên cơ sở giá trúng.

“Bên cạnh đó cũng cần quy định lại, rút ngắn thời gian đóng tiền đấu giá”, ông Chính nói và cho biết thêm, chính sách bồi thường cho người dân cũng cần rà soát lại, làm sao cho sòng phẳng, thỏa đáng, tránh khiếu nại, khiếu kiện.

Đề cập đến giải pháp “siết” việc “thổi giá” tự do ngoài thị trường, ông Chính cho rằng, chỉ bằng quy luật cung - cầu mới có thể kiểm soát hoạt động này. Đơn cử như giá tăng thì phải thêm nguồn cung, đưa nhiều hàng ra thì giá sản phẩm sẽ giảm...

“Tuy nhiên, Nhà nước cũng có thể có thêm những quy định như: Giao dịch không dùng tiền mặt mà phải dùng tài khoản; chứng minh được nguồn tiền mua bất động sản; siết chặt tín dụng bất động sản, cho vay tín dụng phải căn cứ vào tính hiệu quả, giá trị thực, phù hợp với thị trường”, ông Chính nói.

Đấu giá đất 24.500 tỷ, bắt đóng ngay 5.000 tỷ, ai dám bỏ cọc?