Dự án nghìn tỷ vướng lùm xùm, nhà đầu tư ngồi trên lửa

Sở hữu những vị trí đắc địa với hạ tầng hiện đại, song chủ đầu tư một số dự án với hàng nghìn căn hộ tại khu Đông TP.HCM đang như ngồi trên lửa vì những lý do không thể ngờ tới.

Hàng nghìn căn hộ bỏ không chờ đấu giá

Nằm ngay ở vùng lõi của khu Đông TP.HCM, chỉ cách hầm Thủ Thiêm vài trăm mét, mặt tiền là đại lộ Võ Văn Kiệt - Mai Chí Thọ, vẫn có hàng nghìn căn hộ “đẹp như mơ” đang bỏ không suốt nhiều năm liền, cỏ mọc cao hơn đầu người.

Gắn liền với dự án bỏ hoang nói trên là tình cảnh như ngồi trên lửa của chủ đầu tư Thuận Việt - một nhà thầu có tên tuổi trong lĩnh vực xây dựng. Đại diện công ty cho biết, khó khăn này liên quan đến dự án NewCity do Thuận Việt làm chủ đầu tư.

Theo đó, gần chục năm trước, TP.HCM triển khai xây dựng khu căn hộ tái định cư tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, thuộc quận 2 với diện tích 38,4ha để phục vụ nhu cầu tái định cư trên địa bàn.

Dự án có tổng cộng 6.200 căn hộ tái định cư, được “chia” cho 4 nhà thầu xây dựng, trong đó Công ty Thuận Việt được xây dựng 2.220 căn; một liên danh trong đó có Công ty Dịch vụ công ích quận 4 xây dựng 1.330 căn hộ.

Năm 2014, việc thu xếp nguồn vốn của Công ty Dịch vụ công ích quận 4 gặp nhiều khó khăn. Sau 3 năm triển khai (quý I/2014), khu dự án 1.330 căn hộ mới xây dựng được phần cọc móng và tạm dừng.

Thời điểm đó, Công ty Dịch vụ công ích quận 4 là doanh nghiệp có 100% vốn nhà nước, chịu sự điều chỉnh của Nghị định 71 về đầu tư vốn nhà nước nên phải thoái vốn đã đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.

Sau khi thẩm định, Công ty Thuận Việt được thành phố chấp thuận thay thế cho Công ty Dịch vụ công ích quận 4 tham gia liên danh tiếp tục thực hiện dự án 1.330 căn hộ.

Vào thời điểm đó, việc xây dựng phần lớn dự án thuộc khu 38,4ha được thành phố đi vay để thanh toán cho các nhà đầu tư.

Vì vậy nếu thành phố tiếp tục tiếp nhận quỹ nhà thì áp lực về tiền vay, lãi vay là rất lớn trong khi thành phố chưa có kế hoạch sử dụng quỹ nhà này. Theo các hợp đồng đã ký, tổng số tiền phải thanh toán khi tiếp nhận hàng nghìn căn hộ này lên tới gần chục nghìn tỷ đồng.

Trước áp lực về tài chính, đầu năm 2016, sau khi tiếp nhận 5.417 căn hộ tái định cư trong khu 38,4ha từ các nhà đầu tư, cụm 1.330 căn hộ sau cùng do Thuận Việt xây dựng được thành phố chuyển đổi qua nhà ở thương mại mang tên NewCity.

Như vậy, nhà nước sẽ không phải vay tiếp hàng nghìn tỷ đồng để trả cho Thuận Việt và nhận về 1.330 căn hộ, mà còn thu được tiền công ty này đã tạm nộp tiền sử dụng đất là hơn 712 tỷ đồng vào ngân sách.

Được chuyển từ tái định cư sang thương mại, đồng nghĩa với việc chủ đầu tư không được nhận tiền chi phí xây dựng như các cụm căn hộ xây dựng tái định cư nữa. Tuy nhiên, sau đó việc đấu giá đối với số căn hộ thương mại này không thành công.

Đến thời điểm hiện nay, Công ty Thuận Việt đã đầu tự tại dự án là khoảng hơn 4.949 tỷ đồng (trong đó có 1.500 tỷ vay ngân hàng, hiện vẫn đang trả lãi hàng tháng).

Trong bối cảnh ấy, doanh nghiệp này buộc phải chuyển nhượng căn hộ để tránh bị phá sản, thu hồi vốn về, trả tiền cho ngân hàng. Số lượng đã chuyển nhượng khoảng hơn 1.100 căn.

Tuy nhiên, mới đây Thanh tra Chính phủ kết luận việc thay đổi thiết kế từ nhà tái định cư sang nhà ở thương mại là không đúng quy định. Vì thế, đến nay pháp lý dự án vẫn chưa rõ ràng, người mua căn hộ cũng chưa thanh toán đầy đủ khiến chủ đầu tư thiệt hại lớn.

Trong khi đó, từ năm 2016, đối với 5.417 căn hộ tái định cư mà thành phố đã tiếp nhận, đến nay chỉ khoảng 400 căn hộ có người ở, còn hơn 5.000 căn vẫn bỏ không.

Năm 2018, thành phố đã tổ chức đấu giá nhưng không thành công và tiếp tục cho đấu giá dựa trên đề xuất của Sở TN&MT.

Tai tiếng, trầy trật đắp chiếu “oan” cả năm

Cũng nằm trong khu Đông của TP.HCM, trong trung tâm Khu đô thị An Phú - An Khánh, quận 2, dự án Laimain City với quy mô 13.000 căn hộ là vị trí đất vàng.

Thế nhưng vào cuối tháng 6/2019, trong khi đang triển khai xây dựng các hạng mục hạ tầng ngầm nằm bên ngoài dự án và thi công một số công trình tại khu đô thị này (khu E và khu D), chủ đầu tư bị UBND quận 2 và UBND TP HCM xử phạt hành chính vì không có giấy phép xây dựng.

Đang là dự án “đẹp”, Laimain City bỗng chốc thành tai tiếng với các cụm từ “nhà không phép”, nhà “xây lụi”… Tại sao lại có chuyện một dự án với quy mô lớn hàng chục nghìn căn hộ lại có thể xây không phép?

Được biết, dự án Laimian City có tên gọi cũ là Raemian Galaxy City thuộc Công ty CP Phát triển và Kinh doanh Nhà (HDTC). HDTC tiền thân là doanh nghiệp nhà nước sở hữu 100% vốn, trực thuộc Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn - TNHH MTV. Vào những thập niên 80, HDTC được đánh giá là con chim đầu đàn của ngành địa ốc TP.HCM.

Thực hiện chủ trương tái cơ cấu, thoái vốn cổ phần nhà nước, HDTC đã nhiều lần mời gọi nhà đầu tư nhưng đều thất bại. Lí do là nhiều tài sản trong bản cáo bạch đã bị lãnh đạo doanh nghiệp bán đi hoặc đem đi liên doanh, liên kết, hợp tác với đơn vị khác.

Trước khi cổ phần hóa, nhà đầu tư mới tiếp quản đã phát hiện hàng trăm đất nền bị bán với giá 2 triệu đồng/m2 mặc dù đất chưa đền bù giải tỏa.

Do đó, khi xác định giá trị doanh nghiệp thực hiện cổ phần hóa của HDTC lúc này quá cao so với tài sản thực tế. Nhà đầu tư vào cuộc mua cổ phần sẽ rất mạo hiểm, bởi sẽ phải chi hàng trăm triệu đồng/m2 để đền bù giải phóng mặt bằng số đất đã bị bán rẻ mạt trước đó.

Mãi tới năm 2016, việc đấu giá bán cổ phần mới thành công. Nhà đầu tư mới tại HDTC đã triển khai công tác đền bù, xây dựng cơ sở hạ tầng tại Khu đô thị An Phú - An Khánh. Thậm chí HDTC đã tự chi gần 3.000 tỷ đồng cho thành phố giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng tại tuyến đường Lương Định Của.

Ông Đinh Trường Chinh, Chủ tịch HĐQT Công ty HDTC cho hay, sau nhiều vướng mắc về đền bù giải tỏa bị ngưng trệ, dự án bắt đầu khởi động lại những năm gần đây.

“Dự án này được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại điều 89 Luật Xây dựng, đã được phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, 1/2.000. Do đó xử phạt vì xây dựng không phép là chưa chính xác”, ông Chinh nói.

Cũng theo ông Chinh, từ sau khi chuyển thành công ty cổ phần, HDTC đã đẩy nhanh hiệp thương thỏa thuận đền bù với các hộ dân trong các khu đất trước đây không triển khai được.

Cụ thể, trước đây còn khoảng khoảng 17ha không thể thương thảo đền bù, sau khi cổ phần thì đã giải quyết được. Ngoài ra, HDTC đã hoàn thành nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất để triển khai dự án.

Mặc dù vậy, do đã bị xử phạt và quyết định dừng thi công nên toàn bộ máy móc, nhân sự đều buộc phải dừng và rời đi. Một khu đất lớn, một công trình lớn đang thi công bỗng nhiên bị đắp chiếu suốt cả năm qua.

Hàng chục nghìn tỷ đồng đã được đầu tư vào và nằm yên ở đó, kế hoạch triển khai dự án theo tiến độ bị đình trệ, chưa biết khi nào mới được bắt đầu.

Chỉ mới gần đây, Bộ Xây dựng có công văn chính thức nêu rõ, Laimian City thuộc đối tượng không yêu cầu phải có giấy phép xây dựng, pháp lý dự án mới rõ ràng, nhưng chủ đầu tư cũng đã mất cả năm trời trầy trật bởi tai tiếng và dự án đắp chiếu. Số tiền thiệt hại với HDTC cũng không kể xiết.

Sau vụ Viglacera lấn chiếm, Hưng Yên "cấm cửa" nhà đầu tư vi phạm