Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Có nhà tái định cư mới được thu hồi đất

“Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ quy định tách khâu bồi thường GPMB ra khỏi dự án đầu tư công để địa phương chủ động. Tái định cư phải đi trước một bước, có nhà tái định cư rồi mới được thu hồi đất”, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ TN&MT, thành viên Ban soạn thảo dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cho biết khi trao đổi với Báo Giao thông về việc tiếp thu, hoàn thiện dự thảo luật rất quan trọng này.

Nhiều góp ý được tiếp thu ngay

Ông đánh giá như thế nào về kết quả đóng góp ý kiến về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sau 2 tháng rưỡi?

Đến thời điểm này, Ban soạn thảo đã nhận hơn 12 triệu lượt ý kiến đóng góp. Cơ bản đó đều là những ý kiến tốt, giàu tâm huyết.

Dù số lượng ý kiến đóng góp rất lớn, nhưng chủ yếu tập trung vào một số vấn đề nổi cộm như: Thu hồi đất; bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB); giá đất, quy hoạch sử dụng đất…

Trong số những ý kiến đóng góp, những nội dung nào Ban soạn thảo có thể tiếp thu ngay, những nội dung còn mâu thuẫn, tranh cãi sẽ xử lý thế nào, thưa ông?

Cơ bản các ý kiến đóng góp đều được tiếp thu ngay vì ở mỗi vấn đề, các ý kiến giúp cho nội dung rõ ràng, mạch lạc hơn, mục đích, mục tiêu cụ thể hơn. Chẳng hạn như trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì đất đó phải phục vụ cho những công trình vì lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia, phục vụ cho y tế, giáo dục, thể thao, quốc phòng…

Tuy nhiên, một số nội dung cũng còn những ý kiến trái ngược. Ban soạn thảo sẽ tính toán các phương án để báo cáo, phân tích, giải trình với cấp có thẩm quyền. Trong từng phương án sẽ phân tích lợi ích nằm ở đâu, hạn chế ở đâu.

Đưa nhiều phương án trước khi quyết định

Những nội dung còn có nhiều ý kiến khác nhau là gì và ông thấy cơ sở đề xuất có thuyết phục không?

Một trong những nội dung có nhiều ý kiến khác nhau là việc định giá đất. Chẳng hạn, có nhóm ý kiến cho rằng, nên công bố biểu giá đất hàng năm để bắt nhịp với diễn biến của thị trường. Tuy nhiên, cũng có ý kiến đề nghị nên làm 5 năm một lần, bởi địa phương bị quá tải, không làm được.

Nội dung còn tranh cãi khác là việc thu hồi đất. Một số ý kiến đề nghị mọi dự án đều phải do Nhà nước đứng ra thu hồi thay vì “chừa” ra một vài dự án, công trình cho chủ đầu tư đứng ra thỏa thuận. Cơ sở của đề xuất này là doanh nghiệp sợ chỉ vì một vài hộ dân không thỏa thuận bồi thường được sẽ khiến khâu GPMB kéo dài, gây tốn kém về thời gian, chi phí và cơ hội kinh doanh.

Nhóm ý kiến ngược lại cho rằng, dự án phục vụ an ninh - quốc phòng đương nhiên là phải Nhà nước đứng ra thu hồi; dự án thương mại thì doanh nghiệp phải thỏa thuận với người có đất, cho tách bạch, sòng phẳng.

Thật ra, trường hợp nào thu hồi đất thì đã quy định ở điều 54 Hiến pháp. Tuy nhiên, thực tế có trường hợp Nhà nước thu hồi là cần thiết, song cũng có trường hợp chưa thật cần thiết. Vì thế, một số dự án cũng nên cho phép thỏa thuận theo cơ chế thị trường.

Ban soạn thảo đã đưa ra phương án 1, phương án 2, phân tích ưu, nhược điểm của từng phương án, trong đó nêu rất cụ thể trường hợp nào bị thu hồi, trường hợp nào được thỏa thuận.

Nếu theo quan điểm cá nhân thì ông nghiêng về phương án nào?

Cá nhân tôi không thể nghiêng về phương án nào được. Tôi là thành viên của Ban soạn thảo, không được phép lồng ghép ý kiến cá nhân. Vai trò của tôi là phản ánh thực tế khách quan, đưa ra những dữ liệu, tham mưu để cấp có thẩm quyền quyết định.

Bất kỳ việc điều chỉnh, sửa đổi, hay đưa ra điểm mới nào cũng phải căn cứ hài hòa giữa các lợi ích, dựa trên tình hình kinh tế - xã hội, đặc điểm đời sống văn hóa từng vùng, từng miền. Đồng thời với biện pháp này, phải có chính sách hỗ trợ khác cho phù hợp.

Có công cụ để xác định giá đất theo thị trường

Trong rất nhiều nội dung, theo ông nội dung sửa đổi nào mang tính đột phá nhất trong dự thảo Luật Đất đai lần này? Nội dung đó sẽ giải quyết được những bất cập nào hiện nay?

Đó là nội dung về định giá đất. Chúng ta dự kiến sẽ bỏ khung giá trần để các địa phương chủ động, linh hoạt hơn trong ban hành giá. Bảng giá đó cũng được áp dụng cho nhiều trường hợp hơn, để các địa phương dễ làm, dễ vận dụng.

Bên cạnh đó, đổi mới quy định về phương pháp xác định giá, thời điểm xác định giá. Hiện nay, chúng ta chưa nói rõ thời điểm xác định giá là khi nào nên nhiều địa phương vẫn nợ đọng, có dự án giao đất, cho thuê đất vài năm nay nhưng vẫn chưa xác định được giá.

Dự thảo cũng quy định rõ, xác định giá thì thu thập thông tin thị trường ở địa phương thế nào; trường hợp nào đấu giá, trường hợp nào phải đấu thầu, trường hợp nào thì thỏa thuận. Lâu nay, do quy định không rõ, một số địa phương lấy lý do không có tiền để bồi thường GPMB.

Sắp tới, cùng với quy định dứt khoát từng trường hợp, sẽ bổ sung công cụ là Quỹ Phát triển đất và chức năng của Tổ chức phát triển sử dụng đất để làm việc này.

Luật sửa đổi lần này còn đưa ra những quy định về loại đất sử dụng đa mục đích. Ví dụ như đất nông nghiệp có thể kết hợp làm du lịch sinh thái, nông trại, farmstay; hay đất ở có thể kết hợp làm homestay, nhà nghỉ, khách sạn...

Nhiều ý kiến đánh giá, chủ trương bỏ khung giá đất, xác định theo thị trường là “cuộc cách mạng về tư duy”. Tuy nhiên, yếu tố “giá thị trường” vẫn đang có nhiều ý kiến trái chiều. Vấn đề này được đề cập thế nào trong dự thảo, thưa ông?

Trên thị trường, đất vẫn được mua bán hàng ngày. Thế nhưng, ghi nhận giá cả những giao dịch đó một cách có chứng cứ, có pháp lý thì chúng ta đang thiếu. Ví dụ nhiều mảnh đất người dân mua bán với nhau giá 5 đồng, nhưng khai chỉ có 2 đồng để trốn thuế.

Do đó, đi kèm với xác định giá đất theo thị trường, phải cải cách được chính sách thuế để người dân tự nguyện khai báo đúng, đủ giá chuyển nhượng. Trên cơ sở đó mới xác định được giá thị trường để xử lý nhiều vấn đề.

Chẳng hạn, với việc khai thấp giá chuyển nhượng, có thể trốn được một khoản thuế, song sẽ thiệt thòi lớn nếu mặt bằng giá đó được lấy làm căn cứ bồi thường khi bị thu hồi đất. Và ngược lại. Như vậy, chính sách thuế phải thay đổi, căn cứ theo giá thị trường, phù hợp với tình hình.

Mặt khác, chúng ta phải xem xét thu tiền thuế đất ở mức nào cho phù hợp, chứ không phải cứ nhăm nhăm đi thu, dẫn đến những bất cập. Về mặt nào đó, thu được nhiều thuế thì có lợi cho Nhà nước, nhưng ngược lại có thể ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, kinh doanh, thiệt hại có thể lớn hơn.

Bộ TN&MT đang xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng sẽ có một nhóm cơ sở dữ liệu về giá đất. Các địa phương phải thu thập, cập nhật vào hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất. Đặc biệt, các hoạt động về đăng ký chuyển quyền sử dụng đất cũng là căn cứ, là cơ sở dữ liệu về giá đất...

Điều tiết chênh lệch địa tô thế nào?

Xác định giá đất theo thị trường được xác định là đột phá lớn, song khi ấy, trách nhiệm của những cán bộ ra quyết định càng lớn. Theo ông, cơ chế nào để tránh tâm lý sợ trách nhiệm, sợ sai trong xác định giá đất?

Để xử lý vấn đề này liên quan đến nhiều lĩnh vực. Đầu tiên là thông tin, dữ liệu. Thứ hai là phải có sự tham gia của các tổ chức tư vấn xác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất. Tiếp theo phải xác định phương pháp thế nào, thẩm quyền trách nhiệm đến đâu.

Việc xác định giá đất là một môn khoa học, vừa có yếu tố về địa chính trị, về kinh tế, văn hóa. Phải đào tạo đội ngũ cán bộ chuyên nghiệp, đáp ứng đủ năng lực để làm những việc này.

Luật cũng phải quy định rõ, Hội đồng thẩm định giá phải có tính độc lập như thế nào. Trong nhiều trường hợp cần thiết, luật cũng quy định được thuê tư vấn cung cấp thông tin, nhưng vẫn có thể thuê một tư vấn khác để kiểm tra chéo…

Nguyên tắc chung là phương pháp định giá đất phải đơn giản hơn; biên độ giá không nên quá rộng và quan trọng nhất là tất cả thông tin phải được công khai, minh bạch.

Vấn đề chênh lệch địa tô do chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm dự án rất lớn, trong khi chưa có quy định điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất trong dự án đầu tư xây dựng, phát triển hạ tầng. Vậy nội dung này có được đưa vào dự thảo không, thưa ông?

Để giải quyết bài toán này, cần có sự chung tay của các bộ, ngành. Theo đó, ngay từ khi quy hoạch, nhất là với quy hoạch các tuyến giao thông, Nhà nước phải định hình phát triển hệ thống đô thị gắn liền như thế nào, khu công nghiệp, hay dự án nông nghiệp, du lịch phát triển ra sao, khu dân cư đặt ở đâu.

Nhà nước phải chủ động kiểm soát quỹ đất đó bằng cách thu hồi, đấu giá, từ đó tái đầu tư cho hạ tầng cũng như quay trở lại hỗ trợ cho những người bị thu hồi đất.

Cảm ơn ông!

Chủ tịch Quốc hội: Đảm bảo chất lượng khi thông qua Luật Đất đai (sửa đổi)