Giá nhà đất có tăng khi Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực?

Thúc đẩy tiến độ, tránh lãng phí

Dự án Đầu tư xây dựng công trình hỗn hợp dịch vụ công cộng và nhà ở do Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Louis làm chủ đầu tư nằm đắc địa trên mặt đường Lê Văn Lương (ô đất N14, N15 đường Lê Văn Lương, Hà Nội).

Với diện tích 12.560 m2, nó được kỳ vọng mang lại tổ ấm cho hàng nghìn hộ dân. Nhưng mới đây, Hà Nội đã quyết định dừng thực hiện chủ trương đầu tư. Nguyên nhân được đưa ra là do trong quá trình triển khai giải phóng mặt bằng (GPMB) phát sinh nhiều đơn thư.

Tương tự tại huyện Mê Linh, dự án khu đô thị mới Chi Đông tại thị trấn Chi Đông, huyện Mê Linh do liên doanh CEO và Công ty Cổ phần xây dựng số 9 làm chủ đầu tư cũng bị chậm tiến độ. Một trong những nguyên nhân được TP Hà Nội xác định là do quá trình giáp nhập Mê Linh (Vĩnh Phúc) về Hà Nội đã có sự khác nhau về chính sách đền bù giữa hai địa phương. Do đơn giá bồi thường, hỗ trợ thay đổi, các hộ gia đình, cá nhân có ý kiến đề nghị được áp dụng đơn giá bồi thường, hỗ trợ theo giá của TP Hà Nội không chấp nhận theo đơn giá của tỉnh Vĩnh Phúc đã phê duyệt trước đó.

Đây chỉ là 2 trong số những dự án gặp phải khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng khi doanh nghiệp phải trực tiếp đứng ra thỏa thuận với người dân về đơn giá đền bù. Theo thống kê của Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội, thành phố có 712 dự án chậm tiến độ, chủ yếu nguyên nhân do vướng giải phóng mặt bằng. Còn Bộ Xây dựng cho biết khó khăn trong xác định giá đất theo thị trường đã khiến nguồn cung bất động sản năm 2023 giảm mạnh, 50% dự án đình trệ.

Chính vì vậy, Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được thông qua được kỳ vọng thúc đẩy nhanh tiến độ dự án thông qua việc Nhà nước thu hồi đất với dự án khu đô thị (Điều 79) và nhanh chóng xác định giá đất thông qua việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 125); giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án có sử dụng đất (Điều 126). Những quy định này được cho là sẽ đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

GS. TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội, đánh giá Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ mở ra nhiều cách tiếp cận đất đai cho các dự án. Trong những năm qua, các dự án rất khó tiếp cận đất đai do một số quy định chưa rõ ràng như: phương thức xác định loại đất, dự án nào được giao đất; dự án nào phải thông qua đấu thầu, đấu giá, cơ chế xác định giá đất đấu thầu ra sao... Luật sửa đổi vừa qua đã làm tương minh các phương thức trên.

Ông Cương cho rằng điều này giúp nguồn cung nhà ở có thể tăng lên, giải quyết tình trạng thị trường khan hiếm. Dù nguồn cung còn phụ thuộc vào các yếu tố khác như năng lực nhà đầu tư, chính sách về tài chính... nhưng các quy định mới sẽ mở ra nguồn tiếp cận đất đai.

Giúp tăng nguồn cung bất động sản

Nhiều chuyên gia cũng đồng quan điểm về việc khi Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực, nhà đầu tư tiếp cận đất đai dễ dàng, minh bạch, nguồn lực đất đai được khai thác hiệu quả, nguồn cung và giá trị bất động sản sẽ tăng.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Property Guru Việt Nam ở khu vực miền Nam, nhìn nhận giá đất sẽ tăng một cách bền vững bởi Luật Đất đai (sửa đổi) thúc đẩy việc định giá đất sát với mặt bằng giá của thị trường và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Những quy định về đất kết hợp sử dụng đa mục đích, chuyển đổi đất nông nghiệp góp phần tích tụ đất đai cho sản xuất... sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất, góp phần tăng giá các loại đất từ đất nông nghiệp, đất phi thương mại, từ đó tăng giá bất động sản nói chung.

Cũng theo ông Tuấn, trước đây, việc tiếp cận đất đai không được quy định rõ ràng, thì nay đã có các quy định cụ thể trong Luật Đất đai (sửa đổi) khi xác định loại đất nào sử dụng cho thương mại, loại đất nào phải qua đấu thầu, đấu giá. Khi các chủ đầu tư có phương thức, quy định rõ ràng hơn để tiếp cận quỹ đất, nguồn cung thị trường sẽ không còn khan hiếm như hiện tại.

Tuy nhiên, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng không nên quá kỳ vọng việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ khiến cho thị trường phục hồi nhanh chóng, vì sẽ có độ trễ khoảng 8-12 tháng để luật được thẩm thấu và thực thi.

Còn TS Trần Xuân Lượng cho rằng suy luận thị trường sẽ khởi sắc là không sai nhưng chưa hoàn toàn đúng. Bởi thị trường nhà đất còn chịu nhiều yếu tố tác động. Theo ông Lượng, giá nhà đất gần đây đã tăng quá cao, thậm chí là tăng ảo so với khả năng chi trả của người dân, dẫn đến việc người có nhu cầu ở thực thì không có khả năng thanh toán.

Bên cạnh đó là những tác động của tình trạng giảm việc làm, giảm thu nhập, biến động của thị trường tài chính, tiền tệ. Do đó, thị trường khó có thể sớm phục hồi trở lại. Ngoài ra, thị trường còn chịu ảnh hưởng nặng nề nền kinh tế thế giới, tình trạng phân chia địa chính trị, chiến tranh và đặc biệt là cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản của các nước láng giềng.