Gỡ “điểm nghẽn” pháp lý bất động sản nghỉ dưỡng, condotel, shoptel thế nào?

Chưa "nhận diện" đầy đủ bất động sản nghỉ dưỡng

Chiều nay (21/4), Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam và Viện nghiên cứ Bất động sản Việt Nam phối hợp tổ chức Tọa đàm “Điểm nghẽn pháp lý và giải pháp khơi thông nguồn lực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng”.

Theo Ban tổ chức, tính đến tháng 9/2021 tại 15 địa phương: Hòa Bình, Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hóa, Quảng Bình, Thừa Thiên – Huế, Đà Nẵng, Quảng Nam, Bình Định, Phú Yên, Khánh Hòa, Ninh Thuận, Bình Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu, Kiên Giang có tới 239 dự án bất động sản du lịch với hơn 114.097 căn hộ condotel, 24.399 villas, 30.899 shophouse. Tổng giá trị 3 sản phẩm lên tới 30 tỷ USD.

Tuy nhiên, chính sách pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch chưa đầy đủ, thống nhất đang gây lúng túng cho công tác quản lý nhà nước, trở thành “điểm nghẽn” cho hoạt động đầu tư.

Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, đến thời điểm hiện tại, cần nhìn nhận rằng vướng mắc về pháp lý với bất động sản du lịch phải tiếp cận từ góc độ soạn thảo luật. Ông Võ cho rằng, việc xây dựng luật theo hướng quản lý quá chi tiết là không cần thiết. “Đất du lịch” là khái niệm chưa có, chưa được đề cập đến trong Luật Đất đai, mà đã không được định danh thì sẽ khó cho việc quy định, điều chỉnh.

Hiện, trong các dự thảo nghị định mới đã bắt đầu đề cập đến các tên gọi như condotel, shoptel,… nhưng chỉ nhắc tên chứ nội hàm sản phẩm là gì, quy định cụ thể ra sao thì chưa có. Trong khi để có thể điều chỉnh thì cần quy định rõ nội hàm sản phẩm rồi mới làm luật cho nó, đây lại là một vấn đề khác của việc tiếp cận xây dựng luật.

Theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng hiện còn tồn tại một số hạn chế về pháp lý, như chưa được nêu cụ thể trong các văn bản pháp lý ngành xây dựng và kinh doanh bất động sản, vì vậy, lĩnh vực này vẫn chưa có nên tảng pháp lý rõ ràng để các chủ đầu tư căn cứ định hướng phát triển ổn định, bền vững.

Cùng với đó là việc phân khúc sản phẩm này đang chịu sự điều chỉnh chung của nhiều hệ thống pháp lý liên quan, dẫn tới việc thiếu chi tiết, cụ thể, phù hợp với đặc thù từng sản phẩm như condotel, shoptel, biệt thự nghỉ dưỡng khác với nhà ở. Thực tế này dẫn đến việc thiếu nhất quán, đồng bộ trong áp dụng của cơ quan nhà nước.

Và cuối cùng, là việc chưa có quy định kiểm soát trách nhiệm giữa chủ đầu tư và khách hàng, chưa có chế tại cụ thể về trách nhiệm của chủ đầu tư với cam kết lợi nhuận khi chào bán, dẫn đến các tranh chấp.

Cần định danh sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng

Từ thực tế này, ông Lực cũng đề xuất các giải pháp như phải sớm hoàn thiện khung pháp lý, định danh chính thức cho các sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, nhất là các nội dung liên quan đến trình tự đầu tư, xây dựng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng. Cùng với đó là việc có các chính sách đồng bộ phát triển hạ tầng tại các vùng, khu du lịch.

Còn theo PGS, TS Doãn Hồng Nhung, Giảng viên Cao cấp khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội thì vụ việc cụ thể “đất ở không hình thành đơn vị ở” tại Khánh Hòa đang dẫn đến những lúng túng trong quản lý, gây thiệt hại cho nhiều bên vì “chiếc áo” pháp lý quá chật với chuyển động của thị trường.

Bà Nhung đánh giá, việc cấp sổ cho đất kinh doanh thương mại là cần thiết cho hoạt động quản lý và tạo sự yên tâm cho nhà đầu tư. Và trong thời gian chờ sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013, có thể ban hành các văn bản dưới luật như nghị định hay thông tư liên tịch về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với “đất ở không hình thành đơn vị ở” đối với condotel, biệt thự nghỉ dưỡng.

Cùng quan điểm, GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính – ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đồng tình, nên thừa nhận "đất ở không hình thành đơn vị ở".

Theo ông Cường, đây là một giải pháp để tạo điều kiện phát triển thị trường. Tuy nhiên, chủ đầu tư không được bắt các nhà đầu tư thứ cấp chuyển lại sản phẩm để chủ đầu tư kinh doanh. Song, chủ đầu tư có quyền đưa ra các tiêu chí cho những sản phẩm nghỉ dưỡng nhằm đảm bảo quy hoạch được đồng bộ, thống nhất. Ông Cường cũng cho rằng, với sổ đỏ cấp sai, chính quyền phải bồi thường lại cho người dân, nhà đầu tư.

"Biến" condotel thành nhà ở là bóp méo, tai họa về quy hoạch