Huy động 1.000 tỷ trả nợ và mua dự án của ông Dũng "lò vôi", Danh Khôi cầm "dao hai lưỡi"?

Tuần vừa qua, thị trường bất động sản ghi nhận một tin tức gây xôn xao về một doanh nghiệp muốn chi gần 200 tỷ đồng để mua lại một phần dự án của doanh nhân Dũng "lò vôi".

Theo đó, cái tên được nhắc đến lần này là Công ty Cổ phần Tập đoàn Danh Khôi (HNX: NRC). Trong ĐHĐCĐ mới đây, doanh nghiệp đã công bố phương án chào bán riêng lẻ 100 triệu cổ phiếu cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp với giá 10.000 đồng/cp. Thời gian diễn ra dự kiến trong năm 2024, sau khi được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước chấp thuận.

Với 1.000 tỷ đồng kỳ vọng huy động được từ đợt chào bán, NRC dự định dùng 110 tỷ đồng để thanh toán toàn bộ tiền nợ thuế quá hạn, 320 tỷ đồng để tất toán toàn bộ trái phiếu đã phát hành, 90 tỷ đồng để tất toán toàn bộ nợ vay tại ngân hàng BIDV.

Số tiền còn lại, NRC sẽ dùng 195 tỷ đồng để mua một phần khu dân cư Đại Nam; 180 tỷ đồng để mua một phần dự án tại khu dân cư tiểu thủ công nghiệp thương mại dịch vụ Hàm Thắng – Hàm Liêm và 105 tỷ đồng bổ sung vốn lưu động cho hoạt động sản xuất kinh doanh.

Thông tin này được các cổ đông vui mừng đón nhận, với những kỳ vọng về sự phục hồi của Tập đoàn Danh Khôi.

Mặc dù vậy, dưới góc nhìn của chuyên gia với tình hình hiện tại, kế hoạch huy động 1.000 tỷ đồng của NRC có khả năng sẽ trở thành một "con dao hai lưỡi" và đi kèm một số rủi ro nhất định.

Rủi ro từ phía nhà đầu tư

Trên thực tế, khi nhắc câu chuyện phát hành thêm cổ phiếu, phần lớn nhà đầu tư sẽ lo ngại về mức độ pha loãng.

Hiện tại, số lượng cổ phiếu lưu hành của Danh Khôi là hơn 92,59 triệu trong khi NRC muốn phát hành thêm 100 triệu cổ phiếu.

Với kế hoạch tăng gấp đôi nguồn cung, trong ngắn hạn, điều này có thể gây áp lực đáng kể lên cổ phiếu.

Trao đổi với Báo Giao thông, ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc phân tích Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam cho rằng, đây có thể chưa phải là thời điểm thích hợp để Danh Khôi phát hành thêm cổ phiếu.

Theo ông Minh, cổ phiếu NRC đang có thị giá thấp, trong khi đó P/B chỉ ở mức 0.34. Việc phát hành thêm cổ phiếu sẽ không phù hợp với tình hình hiện tại, qua đó gia tăng thêm rủi ro cho các cổ đông hiện hữu.

Không chỉ vậy, việc pha loãng cũng tạo áp lực cho Danh Khôi khi phải tạo ra lợi nhuận tương ứng với vốn tăng thêm.

Mặc dù vậy, bức tranh tài chính của doanh nghiệp lại đang không được khả quan. Năm 2024, Tập đoàn Danh Khôi đặt mục tiêu tham vọng với tổng doanh thu 380 tỷ đồng và lãi sau thuế 40 tỷ đồng.

Tuy nhiên, khi nhìn vào kết quả kinh doanh của NRC trong quý I/2024, doanh nghiệp chỉ mới ghi nhận hơn 5,3 tỷ đồng doanh thu thuần và 2,6 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều thách thức, tính khả thi của kế hoạch trên là điều cần bàn tới khi công ty chỉ mới hoàn thành 1,4% kế hoạch doanh thu và 6,5% mục tiêu lợi nhuận. Đặc biệt, lượng tiền mặt của NRC tính đến hết quý I/2024 chỉ ở mức 554 triệu đồng, giảm 38% so với số đầu năm.

Thậm chí, hệ sinh thái nhà Danh Khôi thời gian qua cũng liên tục bị phạt với những sai phạm như: NRC bị phạt tiền 85 triệu đồng do không công bố các thông tin về trái phiếu, Danh Khôi Holdings bị phạt hơn 500 triệu đồng do chuyển đổi mục đích sử dụng đất và xây công trình trái phép.

Ngoài ra, tính đến 30/5/2024, Danh Khôi còn đang nợ đóng bảo hiểm 16 tháng với số tiền hơn 2,6 tỷ đồng; Danh Khôi Holdings nợ 12 tháng bảo hiểm với số tiền nợ hơn 3,6 tỷ đồng và Danh Khôi Miền Nam nợ 18 tháng bảo hiểm với số tiền là 2,2 tỷ đồng.

Những diễn biến trên đã khiến giới đầu tư thắc mắc rằng, mục tiêu kinh doanh "khủng" chỉ mang tính chất cố trấn an cổ đông, tạo động lực cho cổ phiếu NRC trước thềm phát hành thêm hay doanh nghiệp đang thực sự có những kế hoạch tiềm năng trong "túi áo".

"Con dao hai lưỡi" từ hàng tồn kho

Bên cạnh rủi ro từ sức khỏe tài chính và giá cổ phiếu, kế hoạch hút 1.000 tỷ đồng lần này của Danh Khôi cũng cần phải lưu ý đến việc thâu tóm một phần 2 dự án bất động sản.

Được biết, NRC sẽ dùng 195 tỷ đồng để mua một phần khu dân cư Đại Nam (Quốc lộ 13, xã Minh Hưng, huyện Chơn Thanh, tỉnh Bình Phước) và 180 tỷ đồng để mua một phần dự án tại khu dân cư tiểu thủ công nghiệp thương mại dịch vụ Hàm Thắng – Hàm Liêm (Quốc lộ 1, xã Hàm Thắng, huyện Hàm Thuận Bắc, tỉnh Bình Thuận).

Theo tìm hiểu, Dự án khu dân cư Đại Nam do Công ty TNHH MTV Tân Khai làm chủ đầu tư có tổng diện tích hơn 96 ha với 2.459 căn nhà phố và biệt thự, 4 trường mẫu giáo, 1 trường THPT, quy mô khoảng 12.000 dân.

Liên quan đến dự án, ông chủ Đại Nam Huỳnh Uy Dũng từng cho biết, hệ thống hạ tầng cuối năm 2018 đã cơ bản hoàn chỉnh. Đến năm 2022, Vinasing Group muốn mua lại 1 phần dự án nhưng thương vụ chuyển nhượng khu dân cư Đại Nam bất thành.

Kể từ đó đến nay, dự án vẫn là khung cảnh hoang vu, đầy cỏ khô, không có nhiều cư dân sinh sống dù một phần hệ thống hạ tầng đã được hoàn chỉnh.

Nguyên nhân khiến cho dự án này không được quan tâm bởi khoảng cách từ khu dân cư vào TP.HCM lên đến 80km, cách Bình Dương khoảng 60km tính từ vị trí của Minh Hưng. Thêm vào đó, khu vực này chủ yếu là công nhân sinh sống, trong khi giá đất nền lên đến 650 triệu đồng/nền, con số quá cao so với mức thu nhập của người công nhân.

Tương tự, đối với khu dân cư tiểu thủ công nghiệp thương mại dịch vụ Hàm Thắng – Hàm Liêm, dự án này cũng đã xây dựng hoàn thiện các công trình hạ tầng kỹ thuật song một số khu vực vẫn chưa hoàn thiện xong thủ tục đất đai, chậm tiến độ.

Về lý thuyết, việc doanh nghiệp gia tăng thêm quỹ đất, hay có thể mua được hàng rẻ khi thị trường ảm đạm là điều tích cực. Nhưng khi nhắc đến bản chất của Danh Khôi, việc dùng tiền để mua một phần 2 dự án trên có thể là "nước đi" nhiều rủi ro.

Theo Giám đốc phân tích Chứng khoán Yuanta, không chỉ riêng Danh Khôi mà phần lớn các doanh nghiệp bất động sản hiện tại đều đang có lượng hàng tồn kho lớn.

"Bản chất của Danh Khôi là doanh nghiệp môi giới, vì vậy phụ thuộc rất nhiều vào thanh khoản của thị trường. Trong bối cảnh bất động sản còn chưa phục hồi với mức thanh khoản yếu, việc doanh nghiệp tiếp nhận thêm dự án hay lượng tồn kho mới chắc chắn sẽ tạo ra gánh nặng lên tài chính", vị chuyên gia nhận định.

Ông Minh cho rằng, thị trường bất động sản cần ít nhất 1 năm nữa để ấm lại, khi đó thanh khoản và giá bán ra mới thực sự phục hồi. Trong kịch bản đẹp, Danh Khôi duy trì được sức khỏe tài chính và đến lúc đó thu được nhiều kết quả tốt từ giỏ hàng mới.

Nhưng ở chiều ngược lại, nếu tình trạng thanh khoản thấp vẫn còn kéo dài, thì áp lực của NRC cũng sẽ là không hề nhỏ.

Đặc biệt, bên cạnh yếu tố thị trường, câu chuyện về tỷ suất sinh lời của 2 dự án trên cũng sẽ được nhiều nhà đầu tư quan tâm trong bối cảnh khu dân cư Đại Nam và khu dân cư Hàm Thắng – Hàm Liêm chưa phát triển hoàn thiện và còn nhiều hạn chế.