Lỗ hổng pháp lý về biệt thự nghỉ dưỡng

Một trong những hạng mục công trình trong khu Flamingo  Đại Lải Resort. Ảnh: Tạ Tôn

Không chỉ tồn tại những rủi ro như các sản phẩm bất động sản thông thường, các nhà đầu tư mua biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ khách sạn còn đang đối mặt với khung pháp lý bấp bênh.

Lách luật kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng?

Bất động sản nghỉ dưỡng đang là một trong những kênh đầu tư hấp dẫn dưới các loại hình sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng hay condoltel (căn hộ khách sạn). Hàng loạt các dự án thuộc phân khúc này đang đua nhau mọc lên tại các điểm du lịch như: Hà Nội, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc… Khả năng thu hồi vốn cao, cam kết lợi nhuận ổn định là lợi thế được các chủ dự án quảng cáo rầm rộ tới khách hàng. Tuy nhiên, theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường, đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng đang đối mặt nhiều rủi ro.

GS. Võ phân tích: “Để phân khúc này phát triển, đất dự án cần được chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất kinh doanh thương mại phi nông nghiệp sang đất ở”. “Luật Đất đai hiện nay cho phép song có chấp thuận hay không lại tùy thuộc quyết định của chính quyền tại mỗi địa phương. Không bao lâu nữa, vấn đề này sẽ trở thành câu chuyện bức xúc trong xã hội”, ông Võ cảnh báo.

Một nguy cơ khác, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM là Nhà nước vẫn chưa cho phép phân lô bán nền, kinh doanh bất động sản trong khu nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí. Vì vậy, mới có chuyện chủ đầu tư dự án chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khoảng 50 năm. “Điều này nhằm ngăn chặn hành vi kinh doanh bất động sản đội lốt sân golf, resort. Tuy nhiên, bất chấp rủi ro pháp lý, cả chủ đầu tư lẫn khách hàng đều chấp nhận cùng nhau lách luật”, ông Châu nói.

Mặt khác, trước sự  đầu tư ồ ạt vào dự án nghỉ dưỡng, khu du lịch, nhiều chuyên gia kinh tế lo ngại phân khúc này sẽ đi lại vết xe “lệch cầu” giống phân khúc nhà ở trước đây. “Tồn đọng là điều chắc chắn xảy ra. Ví như tại Phú Quốc hiện đang có hàng trăm nhà đầu tư với hàng chục tỷ USD đổ vào... liệu có tương xứng với nhu cầu du khách tới nghỉ dưỡng tại đây?”, GS Đặng Hùng Võ đặt vấn đề.

Thiếu khung pháp lý: Rủi ro cực lớn

Lấy ví dụ từ tình trạng các chủ biệt thự “khóc dở, mếu dở” tại Flamingo Đại Lải như Báo Giao thông phản ánh, ông Lê Hoàng Châu nhận định: “Đối với những rủi ro trong bất động sản nghỉ dưỡng, khách hàng luôn là người thiệt thòi hơn chủ đầu tư. Đặc biệt, trong trường hợp kinh doanh cho thuê, chủ đầu tư luôn nắm thế độc quyền quản lý. Đã xảy ra trường hợp chủ biệt thự bỏ tiền ra nhưng  không kinh doanh được, có trường hợp giao chủ đầu tư khai thác nhưng cũng không đạt lợi ích thỏa đáng bởi không kiểm soát được”.

“Chính vì thế, người mua cần thận trọng khi đầu tư vào những tài sản mà mình không toàn quyền sở hữu, lệ thuộc vào chủ đầu tư, nhất là khi pháp lý chưa đủ công cụ để bảo vệ mình. Vì chưa có quy định pháp lý, hướng dẫn thi hành quyền sở hữu chung trong khu biệt thự nghỉ dưỡng”, ông Châu tư vấn.

Đồng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, luật pháp hiện chưa có quy định điều chỉnh quyền lợi giữa chủ đầu tư dự án khu du lịch, nghỉ dưỡng với chủ đầu tư các căn hộ, biệt thự nằm trong dự án.

“Khung pháp lý hiện nay vẫn chưa ổn, đặc biệt, chưa có nghị định hay thông tư quản lý về phân khúc này. Chính vì thế, khi xảy ra tranh chấp, sẽ có độ rủi ro cực lớn trong phán quyết của tòa án. Điều này có nghĩa, pháp lý là công cụ cuối cùng mà chúng ta có thể bám víu vào được thì cũng không có đủ điều kiện để giúp đỡ”, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT chia sẻ.

Trước những bất cập trên, theo GS. Đặng Hùng Võ, chỉ có Bộ Xây dựng mới có thể tháo gỡ. “Bộ Xây dựng cần sớm đưa ra cơ chế quản lý cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng nhằm tránh hậu quả, nhất là khi dòng vốn đổ vào đây ngày một lớn”, ông Võ kiến nghị.

Bất động sản hết thời làm ăn “dễ dãi”