Lợi, hại gì từ phiên đấu giá đất tỷ đô?

Việc đấu giá đã giúp ngân sách thu về hơn 37.300 tỷ đồng (1,6 tỷ USD), khiến chính quyền ghi điểm tích cực trong việc minh bạch hoá việc giao đất, ít nhiều tác động đến những phiên đấu giá sắp tới.

Tuy nhiên, trao đổi với Báo Giao thông, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển kinh doanh cho rằng, việc đấu giá này mang lại lợi ích lớn nhưng cũng kéo theo nhiều hệ lụy.

Việc trúng giá cao có thể do nhà đầu tư kỳ vọng vào tương lai của Thủ Thiêm và chắc hẳn họ đã có kế hoạch của mình. Tuy nhiên, với mức giá lên tới 2,4 tỷ đồng/m2 thì ông thấy thế nào?

Sau cuộc đấu giá các lô đất “vàng” ở Thủ Thiêm với mức giá cả tỷ đô la cho thấy mọi kỷ lục về giá trị đầu tư đều có thể xảy ra ở bán đảo này.

Tôi cho rằng, đây là một hiện tượng bất thường. Vì bất thường nên mới gây xôn xao dư luận. Thậm chí không ít người còn gọi đó là một hình thức “thao túng” thị trường bất động sản.

Và có lẽ tất cả những ai muốn mua nhà ở Việt Nam lúc này đều chịu thiệt hại vì sự kiện này.

Vì khi đấu giá miếng đất đạt mức đỉnh cao nhất của Việt Nam 2,4 tỷ đồng/m2, sẽ khiến giá đất của Thủ Thiêm tăng mạnh.

Khi giá đất của Thủ Thiêm tăng mạnh kéo theo đất của cả TP.HCM và các thành phố lớn các cũng tăng. Người tiêu dùng sẽ “chết” vì cuối cùng mọi chi phí đều đổ lên đầu người tiêu dùng khi mua sản phẩm.

Ông có cho rằng mức giá này sẽ tác động tới mặt bằng giá mới ở Thủ Thiêm nói riêng và khu vực TP.HCM nói chung, nhất là sắp tới đây sẽ có nhiều lô đất nữa được đem ra đấu giá?

Ngân sách thu về nhiều tiền để có nguồn lực đầu tư phát triển thì rất tốt.

Tuy nhiên, tôi vẫn cảm thấy có sự bất thường trong phiên đấu giá vừa qua.

Bởi mức giá lên 2,4 tỷ đồng/m2 sẽ kéo theo nhiều hệ luỵ như: Giá mặt bằng tăng, giá đất sau này tăng, giá cho thuê tăng...

Điều này sẽ gây khó khăn trong việc thu hút đầu tư vào khu đô thị Thủ Thiêm. Thậm chí cả thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp cũng tăng theo.

Vì sao nhà ở thu nhập thấp cũng bị ảnh hưởng, thưa ông?

Lâu nay tại Việt Nam, phân khúc nhà bình dân ngày càng khan hiếm.

Đây là phân khúc thua thiệt nhất, một phần do quy hoạch đô thị của ta không dành nhiều cho quỹ đất cho phân khúc này.

Bởi thế mà vấn đề nhà ở cho người nghèo, người thu nhập thấp ngày càng trở nên gay gắt.

Và đây chính là gánh nặng lớn nhất của các đô thị trong tương lai.

Trong khi đó, tốc độ tăng của giá nhà nhanh hơn rất nhiều so với thu nhập của người nghèo và người lao động đô thị.

Thế nên để mua được căn hộ giá rẻ vốn đã khó nay còn khó hơn sau sự kiện đấu giá đất lên tới 2,4 tỷ đồng/m2, đây là một đỉnh mới và chắc chắn nó sẽ tác động lớn đến phân khúc nhà ở giá rẻ.

Hiện nay với 2 tỷ đồng khó tìm kiếm được một căn hộ, sắp tới sẽ càng khó tìm hơn, thậm chí không có.

Việc giá đấu thành công các khu đất tại Thủ Thiêm với mức quá cao như trên sẽ được xem là một kênh tham chiếu mới để các chủ dự án xác lập tâm lý tăng giá bán ra trong thời gian tới.

Từ đó càng khiến nhiều người dân khó có cơ hội mua được nhà ở. Lúc đó giấc mơ an cư sẽ càng xa vời đối với người thu nhập thấp.

Các doanh nghiệp sẽ làm gì với khu đất trúng đấu giá trong tương lai thực sự là một ẩn số. Giới bất động sản đã tính toán, với giá 2,4 tỷ đồng/m2 như vậy thì khi xây dựng căn hộ, nhà đầu tư phải bán ra trên 100 tỷ đồng/căn; hoặc cũng có thể họ tìm phương án khai thác dịch vụ siêu cao cấp nào đó… Theo ông, các nhà đầu tư sẽ làm gì để thu lại được số tiền đã bỏ ra, cũng như kinh doanh có lãi?

Như tôi đã nói, đó là một hiện tượng bất thường, mà đã là bất thường sẽ có những lí do rất đặc biệt.

Có thể nhà đầu tư sẵn sàng chịu bỏ số tiền lớn ra để đấu giá một miếng đất nhỏ, giá trị không lớn lắm để kích giá của các khu đất khác mà họ đang sở hữu.

Nghĩa là kích giá của 1 lô đất để tạo lợi thế, tạo ra một mặt bằng giá mới cho hàng trăm lô đất khác mà họ đang sở hữu, từ đó đem về hàng trăm lợi ích khác cho chính họ.

Như vậy khoản phải bỏ ra sẽ ít hơn những khoản lợi mà họ mong muốn. Khả năng này có thể xảy ra trong trường hợp nhà đầu tư bất động sản có vị thế cạnh tranh rất cao, thống lĩnh thị trường hoặc độc quyền nhóm.

Nếu làm như vậy họ có thể đạt được mục đích đẩy mặt bằng giá bất động sản lên, đặc biệt đẩy phân khúc nhà ở lên cao ở các dự án khác. Xác suất khả năng này có thể xảy ra khoảng 40%. Xác suất thành công của chiến lược này khoảng 30- 40%.

Khả năng thứ 2, họ dùng giá của lần đấu thầu này để kích hoạt làm tăng các giá trị các tài sản đảm bảo cho các khoản nợ có nguy cơ trở thành nợ xấu khi Ngân hàng Nhà nước chấm dứt chỉ thị giãn, hoãn, nợ, có thể vào 6/2022 hoặc cuối năm 2022.

Họ sẽ có lợi thế đánh giá lại giá trị tài sản đảm bảo. Lúc đó, nhà đầu tư sẽ được các ngân hàng chấp nhận hoặc buộc phải chấp nhận với các khoản vay của họ có khả năng chi trả khi phát mãi tài sản.

Ví dụ, định giá 1 căn nhà 2 tỷ nhưng cho vay 1,5 tỷ, giờ không trả được nợ nên gốc và lãi là 3 tỷ đồng. Tuy nhiên, qua đợt đấu giá này họ định giá tài sản căn nhà thành 4 tỷ để đảm bảo khoản nợ và lãi 3 tỷ kia.

Xác suất của trường hợp này lên tới 70%, đặc biệt đối với tập đoàn có liên quan đến các ngân hàng thương mại.

Khả năng thứ 3, kết hợp cả khuynh hướng thứ nhất, khuynh hướng thứ hai.

Nhưng như tôi đã nói, đây là hiện tượng không bình thường. Điều này tạo ra hiệu ứng xấu với cả thị trường bất động sản, cả thị trường tài chính tiền tệ.

Với số tiền “khủng” phải đóng sắp tới đây, ông có cho rằng nhà đầu tư có thể xoay xở kịp theo quy định?

Việc nộp tiền tôi không cho là việc khó. Ví dụ một miếng đất đang có giá 15 triệu/m2 mà giờ nhảy lên 60 triệu đồng/m2. Vậy với 100ha thì lợi nhuận thu về từ việc giá tăng này là bao nhiêu?

Tuy nhiên đây cũng chỉ là những giả định thôi, còn thực chất như thế nào thì chỉ có họ mới biết.

Cảm ơn ông!

Giá căn hộ khu đất Thủ Thiêm vừa trúng đấu giá sẽ khoảng 1 tỷ đồng/m2?