Mắc kẹt trong những căn hộ đã “xuống” tiền

Mua qua ngân hàng gặp khó

Cặp vợ chồng trẻ Lê Công Thành - Võ My Lan (TP.HCM) năm nay ăn Tết kém vui. Lý do là căn hộ họ đặt cọc mua ở dự án MT Eastmark City (TP Thủ Đức) đang trục trặc ở khâu tài trợ của ngân hàng sau khi đóng tiền cọc 20% cuối năm 2022. Nhiều khách hàng mua căn hộ hiện cũng đang rơi vào tình trạng này ở các dự án khác.

MT Easmark City là một dự án căn hộ nằm ở quận 9 cũ, nay thuộc TP Thủ Đức (TP.HCM). Nơi đây có đường Vành đai 3 đi qua các tỉnh Long An, TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương nên rất nhiều dự án nhà ở, khu đô thị của các nhà đầu tư mọc lên dọc trục đường được coi là động lực cho sự phát triển của TP.HCM và các tỉnh lân cận.

Căn hộ mà anh Thành và chị My Lan đặt cọc mua 99m2, giá hơn 3 tỷ đồng. Theo thỏa thuận từ tư vấn là khách hàng chỉ cần đặt cọc 20%, sau đó ngân hàng sẽ bảo lãnh cho vay, không trả lãi trong 2 năm. Đây cũng là chính sách chung từ giữa năm 2022 về trước mà nhiều chủ đầu tư hay doanh nghiệp phân phối dự án thường tư vấn cho khách hàng.

Thế nhưng giữa năm 2022, khi các ngân hàng có chính sách siết tín dụng thì lại khác. Việc cho khách hàng vay để mua căn hộ trở nên ngặt nghèo hơn.

Anh Thành và chị My Lan là lao động tự do, họ không chứng minh được nguồn thu nhập ổn định nên hiện ngân hàng từ chối cho vay hoặc cho vay với lãi suất cao, trả hàng tháng.

“Hàng nghìn người cũng trong tình cảnh tiến thoái lưỡng nan giống như tôi: Đóng tiền tiếp thì không có, mà không đóng tiếp cũng không xong…”, anh Thành than thở.

Tình trạng đóng tiền đợt 1, đợt 2 rồi tới đợt 3 (đợt cuối để ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư) xong nhưng chưa ký được hợp đồng mua bán cũng diễn ra với nhiều người mua nhà ở các dự án khác.

Chị Ngọc Anh, đặt cọc mua một căn hộ của Vinhomes ở TP Thủ Đức, đã đóng tiền đợt 3 là 500 triệu đồng nhưng trước Tết vẫn chưa ký được hợp đồng. Chị không biết lý do, chỉ nói “nghe bảo trục trặc gì đó từ ngân hàng”.

Tình trạng ngân hàng siết chính sách cho vay làm người mua rơi vào thế khó. Ghi nhận ở thị trường thứ cấp (mua đi bán lại), tình trạng này diễn biến căng thẳng hơn. Việc nhà băng siết tín dụng làm những người có nhu cầu mua để ở khó tiếp cận, làm cho người mua thứ cấp muốn mua đi bán lại bị mắc kẹt khi trót ôm hàng.

Anh Vy, một người mua căn hộ để sang đi bán lại trong một dự án, đã đóng được 35% cho căn hộ 2,5 tỷ đồng, giờ như ngồi trên đống lửa vì trót ôm hàng, giờ ra bán lại, chịu lỗ 100 triệu đồng cũng khó có người mua.

So với tâm lý bất an, đóng băng thị trường từ giữa cuối năm 2022 thì đến đầu năm 2023, tâm lý nhà đầu tư, thị trường giao dịch bất động sản cũng chưa khá lên bao nhiêu vì chưa có tín hiệu lạc quan nào.

Cô Châu Hân, một nhà môi giới bất động sản, nhận định: Kể cả thị trường căn hộ sôi động nhất ở TP.HCM là khu Thủ Đức (quận 2, quận 9 cũ) giờ đây cũng trầm lắng do tâm trạng chung và tình hình tài chính chung.

TP.HCM, Bình Dương là điểm sáng

Ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng Giám đốc Công ty Ngọc Châu Á xác nhận: Thanh khoản nhà chung cư đang giảm dần kể từ tháng 4/2022 đến nay, tức trùng với thời điểm các ngân hàng kiểm soát tín dụng.

Ban đầu chỉ có thị trường thứ cấp mất thanh khoản, nay đến thị trường sơ cấp cũng khó bán hàng. Song ông Hạnh cho rằng: “Điều này là bình thường, khi thị trường bất động sản lệ thuộc quá nhiều vào dòng vốn tín dụng”.

Trong năm 2023, dự báo của Tập đoàn dự án bất động sản DKRA Việt Nam là ở phân khúc căn hộ, nguồn cung sẽ giảm, chỉ còn bằng khoảng 75% so với năm 2022, ở mức 20.000 căn.

Trong đó, tập trung ở 2 địa phương chính: TP.HCM 12.000 căn, Bình Dương 7.000 căn. Đây là hai địa phương có kinh tế phát triển, nhiều việc làm, các dự án giao thông sắp tới đều kết nối qua vùng này. Các tỉnh thành khác ở phía Nam chia nhau số còn lại.

DKRA cũng đưa ra cái nhìn lạc quan về tín hiệu cho thị trường, tuy nhiên phải đến quý IV/2023, “khi những vướng mắc về pháp lý và tín dụng bất động sản được tháo gỡ một phần”.

Tập đoàn này cũng nhận định thanh khoản thị trường tập trung vào những dự án nhà ở vừa túi tiền, phục vụ cho nhu cầu thực của khách hàng chi trả ở mức giá 50 triệu đồng/m2 ở TP.HCM và 35 triệu đồng/m2 ở Bình Dương.

Bên cạnh đó, nhà ở xã hội cũng là điểm sáng trong năm 2023. Tuy nhiên, nhà ở xã hội liên quan tới chính sách nhiều hơn là quan hệ thị trường và cũng không nhiều doanh nghiệp mặn mà, nguồn cung sẽ không như mong đợi.

Nhận định chung của các chuyên gia bất động sản là giá bán căn hộ trong năm 2023 sẽ không có biến động tăng ở thị trường sơ cấp.

Dĩ nhiên việc giảm càng khó. Dù vậy, các nhà đầu tư sẽ đưa ra nhiều chính sách khuyến mãi, chiết khấu. Chẳng hạn như Vinhomes tặng voucher mua xe điện Vinfast trị giá tới 150 triệu đồng khi mua căn hộ…

Cẩn trọng "xuống tiền" đầu tư khi thị trường bất động sản bật tăng trở lại