Mua đất trích lục, cẩn trọng "tiền mất, tật mang"

Đất trích lục chào bán trên dưới 1 triệu/m2

Gần đây, trên các diễn đàn bất động sản, đất trích lục được chào bán rầm rộ. Theo đó, chị Đ.T chào bán 1.300m2 đất tại Quốc Oai, đã có trích lục đo của xã năm 1993.

Nguồn gốc là đất giãn dân. Đất nằm cách khu Công nghệ cao Hòa Lạc khoảng 5km, cách QL21A khoảng 1,5km. Giá chào bán công khai 1,3 tỷ đồng (1 triệu/m2).

Theo lời giới thiệu, PV tìm đến khu đất chào bán thì được biết, đây là thửa đất đồi thuộc thôn Đồng Chằm, xã Đông Xuân, Quốc Oai. Hiện nay, đất đang bỏ hoang.

PV trong vai nhà đầu tư, chị T cho biết, do gia đình gặp khó khăn, cần tiền nên phải bán rẻ. So với những thửa đất xung quanh, chị bán rẻ hơn 2 giá (200.000 đồng/m2). Trước sự lưỡng lự của PV, chị T quyết định sẽ giảm cho 100 triệu đồng, còn lại 1,2 tỷ đồng, nếu đặt cọc luôn.

Cũng cần tiền lo việc riêng, anh Tuấn Minh chào bán lô đất trích lục 1.080m2 tại Ba Trại, Ba Vì, Hà Nội với giá 1,1 tỷ đồng. Thông tin với PV, anh Minh cho biết, lô đất có mặt tiền 7m, cách trục đường 87 khoảng 200m. Anh Minh khẳng định đất trích lục đang rẻ hơn so với giá bán xung quanh 4-5 triệu đồng/m2, chỉ cần lên sổ (chuyển đổi đất từ đất vườn sang đất ở) là lãi ngay đôi, ba tỷ.

Trước những lăn tăn của PV về độ an toàn, anh Minh khẳng định đất trích lục đã xác định rõ chủ, rõ kích thước và có quy hoạch. "Chắc chắn chuyển đổi được sang đất ở", anh Minh khẳng định.

Trích lục không phải là giấy tờ về quyền sử dụng đất

Theo ghi nhận của PV, đất trích lục chào bán ngày càng nhiều trên hội nhóm mạng xã hội như Facebook. PV seach từ khóa "cần bán đất trích lục" trên Google, công cụ tìm kiếm đưa ra 19,6 triệu kết quả liên quan trong vòng 0,35 giây.

PV truy cập vào các tin chào bán cho thấy, phần lớn đất chào bán thuộc các huyện ngoại thành như Quốc Oai, Ba Vì, các tỉnh lân cận Hà Nội như Hòa Bình, Phú Thọ... Đặc điểm chung của các mảnh đất trích lục là diện tích lớn, giá rẻ. Người bán đều khẳng định có thể lên đất ở, sinh lời đậm, quyền lợi người mua được đảm bảo.

Tuy nhiên, nhìn nhận dưới góc độ pháp lý, Luật sư Diệp Năng Bình, Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật cho hay, trích lục bản đồ địa chính là bản vẽ kỹ thuật, thể hiện thông tin về hình dáng, diện tích, vị trí… của lô đất được thực hiện bởi tổ đo đạc.

Trích lục giúp người sử dụng đất được cung cấp đầy đủ thông tin về thửa đất, khu vực đất thuộc quyền sở hữu của mình, từ đó dễ dàng thực hiện các quyền của mình đối với đất đai (như tặng cho, mua bán, thừa kế đất đai…) và hạn chế tối đa những tranh chấp có thể xảy ra trong quá trình sử dụng đất.

Đồng thời, giúp cho Nhà nước thuận tiện hơn trong quá trình quản lý đất đai, trong tiến hành các thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, trích lục bản đồ địa chính không phải là giấy tờ về quyền sử dụng đất, không thuộc danh mục các giấy tờ hợp pháp mà Nhà nước thừa nhận khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

"Hay nói cách khác, trích lục bản đồ địa chính không phải giấy tờ chứng minh điều kiện được cấp sổ đỏ, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân khi tham gia giao dịch bất động sản, luật sư cho hay.

Rủi ro khi mua đất trích lục

Cũng theo Luật sư Bình, Bộ Luật dân sự 2015 quy định, nhà đất là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sử dụng. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập thành văn bản và công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong đó, Bên chuyển nhượng phải cung cấp các giấy tờ chứng minh được quyền sử dụng mảnh đất một cách hợp pháp của mình.

Luật Đất đai 2013, nghị định, thông tư hướng dẫn xác định là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ nhận thừa kế; những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp... Do đó, nhận chuyển nhượng bằng trích lục, không có chứng nhận quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng sẽ gặp nhiều rủi ro.

Luật sư cho biết, các rủi ro người mua đất trích lục gặp phải đó là: Người nhận chuyển nhượng sẽ gặp khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc nhà đất, dẫn đến tiềm ẩn nhiều rủi ro trong giao dịch như xây nhà trên đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất đang nằm trong quy hoạch, đất nông nghiệp, thậm chí đất đang có quyết định thu hồi hoặc kê biên tài sản…

Khi giá đất tăng lên, người chuyển nhượng sẽ kiện người nhận chuyển nhượng ra tòa và yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng. Khi đó, người nhận chuyển nhượng sẽ bị thiệt do không có giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất.

Người nhận chuyển nhượng cũng không thể thế chấp thửa đất đó để vay vốn ngân hàng. Nếu mảnh đất thuộc diện thu hồi để phục vụ việc thi công các dự án công cộng, người mua sẽ không được bồi thường một khoản nào giống như đất quy hoạch, có sổ đỏ đầy đủ...

Do đó, Luật sư Bình khuyên, để tránh rủi ro khi mua đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ, người nhận chuyển nhượng cần yêu cầu người chuyển nhượng lên các cơ quan chức năng hoàn thành các nghĩa vụ tài chính để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, sau đó mới thực hiện các hoạt động giao dịch theo đúng quy định pháp luật.