Những điểm nghẽn cần tháo gỡ của bất động sản TP.HCM

Căn hộ Marina Tower do Công ty CP Đầu tư LDG đầu tư thiết kế theo dạng căn hộ thông minh để tăng giá trị sản phẩm

Nguồn cung căn hộ bình dân giảm gần 70%

Thống kê của Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP HCM, 10 tháng đầu năm 2018, thị trường này sụt giảm mạnh cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Cụ thể, 10 tháng, đưa ra thị trường 65 dự án, với 23.759 căn nhà, giảm 11,1% về số lượng dự án và giảm 39,2%% về số lượng căn nhà so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, phân khúc cao cấp có 7.444 căn (giảm 9,6%); phân khúc trung cấp có 11.731 căn (giảm 37,5%), phân khúc bình dân có 4.584 căn (giảm tới 68%). Tổng giá trị vốn huy động vào lĩnh vực bất động sản đạt 43.761 tỷ đồng.

Mặc dù phân khúc nhà ở bình dân thiếu hụt nhưng chưa thấy xuất hiện sự tăng giá đột biến. Chẳng hạn tại khu vực P.16, Q.8, cách trung tâm khoảng 12km, từ năm 2015, chung cư Avila (đường An Dương Vương) có giá 19 triệu đồng/m2 nhưng đến nay dự án Sunshine Avenue (đường 41) cách đó 300 giá cũng chỉ 23 triệu đồng/m2. Dự án High Intela mặt tiền đường Võ Văn Kiệt có giá tầm 24-26 triệu/m2. Dự án City Gate 3 cũng trên địa bàn P.16, Q.8, được chào giá 25 triệu/m2…

Ở khu vực phía Đông, nhiều dự án đang dậy sóng bởi ăn theo các dự án tại khu đô thị Thủ Thiêm. Tuy nhiên, phía quận 9 giá căn hộ cũng tăng không quá vượt bậc so với những năm trước. Dự án Sài Gòn AVENUE (Q.9) ngay đường vành đai Đông chào bán khoảng 1,3 tỷ đồng/căn. Ở phía Tây Bắc như quận 12, dự án Topaz Home có qui mô khoảng 1.200 căn hộ với diện tích từ khoảng 40-70m2 giá thấp nhất từ 700 triệu đồng/căn…

Trong khi đó, các chung cư được quảng cáo là cao cấp dù đang dư thừa số lượng nhưng giá không hề giảm mà vẫn cao ngất ngưởng. Tại dự án Alpha City (87 Cống Quỳnh, P.Nguyễn Cư Trinh, Q.1) với khoàng 1.076 căn hộ từ 1-3 phòng ngủ, diện tích 50-200m2 đang được chào bán từ 11-44 tỷ đồng/căn, tính ra mỗi mét vuông giá lên đến trên 220 triệu đồng.

Dự án Alpha King Ba Son (The Centennial) ở khu đô thị Ba Son, Q.1 còn có giá bán “khủng” hơn, từ 9.000-13.000 USD/m² (khoảng từ 200-290 triệu đồng/m²). Các nhân viên ở đây giới thiệu dự án có tổng cộng 205 căn hộ từ 1-3 phòng ngủ, diện tích từ 59-178m²/căn. Như vậy, tính ra, các căn hộ ở đây có giá bán từ khoảng 11,8-51,6 tỷ đồng/căn.

Những điểm nghẽn của thị trường

Nguyên nhân giảm nguồn cung các dự án tầm trung có ảnh hưởng từ vụ cháy chung cư Carina từ tháng 3/2018. Nhiều dự án bán ra thị trường rất chậm khiến chủ đầu tư phải trì hoãn lại các dự án trước đó đã có ý định triển khai. Với những dự đã triển khai, chủ đầu tư có những hướng đi mới để thu hút khách hàng.

Lãnh đạo một doanh nghiệp BĐS lớn ở TP HCM cho biết, ngoài lý do trên, một trong điểm “nghẽn” khiến nguồn cung căn hộ ảnh hưởng lớn nhất là thủ tục hành chính về chấp thuận chủ trương đầu tư. Chỉ một từ “đất ở” trong Luật Nhà ở đã khiến toàn bộ thị trường BĐS bị vướng. Cụ thể, tại kKhoản 4, Điều 23, Luật Nhà ở quy định trường hợp doanh nghiệp đã có quyền sử dụng đất nhưng diện tích đất dự kiến làm dự án chưa hoàn toàn là “đất ở” thì không thuộc diện được chỉ định làm chủ đầu tư.

Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Hưng Thịnh Group cho rằng, điều này chưa phù hợp và gây khó khăn cho doanh nghiệp. “Thực tế, khi làm dự án thì cơ cấu sử dụng đất trong đó bao gồm: Đất xây dựng công trình ở, đất giao thông, đất cây xanh công trình công cộng, trường học… Như vậy, bắt phải có 100% đất ở là rất không phù hợp với thực tế và mâu thuẫn với các quy định pháp luật khác như: Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng...”, ông Nam Hiền nói và cho rằng cần phải sửa đổi Luật Nhà ở 2014 theo hướng quy định là “có quyền sử dụng đất hợp pháp” thay vì “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp”. Đây là vấn đề căn cơ, có như vậy mới giải quyết dứt điểm được các mâu thuẫn, chưa thống nhất giữa các văn bản pháp luật và tháo gỡ được khó khăn trong thủ tục đầu tư dự án nhà ở.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM, khái niệm “đất ở” trong Luật Nhà ở đã có nội hàm hẹp hơn khái niệm “đất” trong Luật Đất đai. Chỉ khác nhau một từ là “đất ở” mà đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường BĐS nói chung. Vì vậy ,cần sửa đổi để nhanh chóng cứu vãn thị trường.

Ngoài ra, những vấn đề trong công tác GPMB, quy định tiền sử dụng đất, quy định về việc dùng quỹ đất thanh toán cho các dự án BT… cũng khiến cho các dự án chậm triển khai trên thị trường. Hiệp hội BĐS TP HCM dự báo trong những tháng cuối năm 2018 thị trường sẽ có sự phát triển khởi sắc hơn. Tuy nhiên dự báo năm 2019 sẽ đứng trước nhiều thách thức do thiếu hụt về quỹ đất, thiếu hụt nguồn cung dự án phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân.

Cơ hội mua bất động sản giảm giá tới 30% tại Hà Nội