Rủi ro mua nhà dự án bị thế chấp ngân hàng

Người dân ở chung cư The Harmona (TPHCM) đang lo lắng trước nguy cơ phải “ra đường”

Hầu hết dự án thế chấp ngân hàng

Việc nhiều người dân ở chung cư The Harmona (TP.HCM) lo lắng phải “ra đường” do Công ty Cổ phần (CTCP) Thanh Niên đem tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất của dự án này thế chấp để vay vốn tại Ngân hàng BIDV - Chi nhánh Bắc Sài Gòn (BIDV Bắc Sài Gòn) thu hút sự quan tâm lớn của dư luận vừa qua. Cụ thể, theo hợp đồng thế chấp đã được đăng ký giao dịch bảo đảm đúng quy định của pháp luật, CTCP Thanh Niên phải chuyển tiền bán nhà về tài khoản tại BIDV Bắc Sài Gòn để ngân hàng thu nợ. Tuy nhiên, chủ đầu tư này đã không thực hiện, dẫn đến tình trạng dân thì không làm được sổ đỏ dù đóng tiền đầy đủ mà ngân hàng thì không thu hồi được nợ.

Về nguyên tắc, chủ đầu tư đã thế chấp dự án cho ngân hàng thì khi bán được nhà số tiền này phải chuyển khoản vào ngân hàng họ đã thế chấp. Từ đó ngân hàng kiểm soát được dòng tiền và thu hồi nợ, đồng thời thu phần nào giải chấp phần đó, trên cơ sở đó làm sổ đỏ cho khách hàng.  

Tuy nhiên, sẽ thế nào nếu khách hàng trả bằng tiền mặt hay chuyển tiền vào tài khoản của ngân hàng khác chứ không phải tài khoản của ngân hàng mà chủ đầu tư thế chấp? Sẽ thế nào khi chủ đầu tư dùng số tiền đó vào mục đích khác thay vì trả nợ. Đó cũng là một trong những yếu tố khiến nhiều dự án hiện nay rơi vào tình trạng… mãi vẫn chưa được làm sổ đỏ.

Chị Phương Hiền, trú tại quận 7 cho biết, năm 2014, khi quyết định mua Chung cư Hoàng Anh Gia Lai 2, ai cũng bảo sao không mua những dự án tương tự với giá rẻ hơn cả trăm triệu đồng. Một lí do rất đơn giản chị Hiền cho biết là do căn hộ này đã có sổ hồng.

Chị Hiền kể, khi mua nhà mới biết, nếu không tìm hiểu kỹ, người mua rất dễ “dính” rắc rối, có nguy cơ dẫn tới tranh chấp sau này. Cụ thể, khi đó chị từng xem một dự án trên đường Trường Sa (Thị Nghè), quận Bình Thạnh. Đây là vị trí khá đẹp nhưng nằm trong khu vực tái định cư. Được biết, Nhà nước sẽ lo đất còn chủ đầu tư bỏ tiền xây, nhưng tiền xây này phần lớn cũng vay của ngân hàng. Sau khi doanh nghiệp xây xong sẽ trả lại cho Nhà nước tương đương bao nhiêu căn hộ để cho tái định cư. Chính vì thế nên trong cùng một dự án nhưng giá bán lại khác nhau. Nếu mua căn hộ của chủ đầu tư thì rất rẻ… nhưng chưa biết bao giờ có sổ đỏ. Còn nếu mua căn hộ mà người dân được tái định cư thì đắt hơn, nhưng đảm bảo có sổ vì Nhà nước đóng tiền sử dụng đất đầy đủ. Tuy nhiên, sổ đỏ cũng vẫn mang tên người được phân nhà tái định cư đó. “Tôi hỏi luật sư, họ nói, khi có sổ đỏ người bán nhà sẽ viết cho mình giấy thừa kế. Như vậy kiểu gì nếu mua căn hộ này khách hàng dễ dàng gặp tranh chấp về sau”, chị Hiền nói.

Phải có bảo lãnh ngân hàng mới mua

Luật sư Huỳnh Trung Hiếu cho hay, khách hàng khi mua nhà cần xem xét kỹ uy tín, thương hiệu của chủ đầu tư. Dường như những trường hợp như chung cư The Harmona hay Bảy Hiền, chủ đầu tư đều khá mới, ít dự án. Với những chủ đầu tư lớn, có nhiều dự án trên thị trường chắc chắn làm ăn bài bản và đáng yên tâm.

Bên cạnh đó, theo ông Hiếu, từ 1/7/2015, các dự án BĐS chủ đầu tư phải có bảo lãnh ngân hàng. Nghĩa là chủ đầu tư không bàn giao đúng tiến độ thì ngân hàng chịu trách nhiệm. Thế nên, người mua nhà cần yêu cầu chủ đầu tư đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền thuế đất… Nếu là chung cư thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng. Bên cạnh đó, các điều khoản trong hợp đồng mua - bán, nhất là những quy định về thời gian bàn giao căn hộ, thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời hạn được cấp giấy chứng nhận cũng rất quan trọng…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, từ vụ việc chung cư The Harmona, các cơ quan quản lý cần siết chặt việc thực hiện nghiêm quy định về xử phạt hành vi chậm làm thủ tục cấp sổ hồng cho người mua nhà theo Điều 26, Nghị định 102/2014. Nếu làm tốt chuyện này sẽ giải quyết được vấn nạn chủ đầu tư chậm làm sổ hồng cho khách hàng đã phát sinh và tồn tại từ nhiều năm.

Thu nhập thấp mua nhà thế nào khi hết gói 30.000 tỷ?