Luật Đất đai 2013 quy định rất rõ về thời hạn được phép gia hạn, nếu dự án chậm tiến độ thì tối đa chỉ được chậm 48 tháng bao gồm cả thời hạn gia hạn.
Tuy nhiên, trên thực tế nhiều dự án bỏ hoang đến hàng chục năm nhưng không bị thu hồi do cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất thực hiện chưa đúng, gây lãng phí nguồn tài nguyên quan trọng. Thậm chí đất lúa, đất gieo trồng cũng bỏ hoang. Vậy làm sao để khuyến khích đưa đất vào sử dụng? Luật Đất đai sửa đổi cần bổ sung những gì?
Dự án dạy nghề y tá điều dưỡng quốc tế tại Quảng Xương (Thanh Hoá) trên diện tích 5ha đã dừng thi công và bỏ hoang hơn 8 năm nay.
La liệt dự án bỏ hoang
Hiện nay, qua rà soát của các sở ban ngành liên quan, tỉnh Quảng Bình có 173 dự án chậm tiến độ, chiếm tỷ lệ 22,7% tổng số dự án trên địa bàn.
Cụ thể, trong phạm vi khu kinh tế, khu công nghiệp có 16 dự án đã được tỉnh giao đất, cho thuê đất nhưng đang chậm tiến độ (trong đó có 7 dự án chưa thực hiện triển khai thi công).
Ngoài phạm vi khu kinh tế, khu công nghiệp có 87 dự án, bao gồm 39 dự án chưa triển khai thi công hạng mục nào, điển hình như: Dự án Khu Du lịch sinh thái Sài Gòn - Bảo Ninh (tổng mức đầu tư 425 tỷ đồng; diện tích 4,25ha) của CTCP Du lịch Sài Gòn - Quảng Bình; Dự án Khách sạn 4 sao Sài Gòn - Hà Nội (tổng mức đầu tư 147 tỷ đồng; diện tích 0,47ha) của Công ty TNHH Thương mại dịch vụ Cát Biển Quảng Bình...
Dự án Khu công nghiệp Hoàng Long của Tập đoàn FLC rộng hơn 286ha, có vốn đầu tư hơn 2.300 tỷ đồng bị UBND tỉnh Thanh Hoá thu hồi sau nhiều năm không triển khai
Tương tự tại Nghệ An, theo danh sách mà tỉnh công bố vào cuối năm 2022, con số này lên đến 160 dự án, với tổng diện tích đất lên đến hàng triệu m2. Trong số 160 dự án chậm tiến độ, không đưa đất vào sử dụng, TP Vinh có số lượng nhiều nhất. Tiếp đó là đến các địa phương, như: TX Cửa Lò, TX Hoàng Mai, huyện Đô Lương…
Từ năm 2012 đến cuối năm 2022, các đoàn liên ngành do UBND tỉnh thành lập đã tiến hành 674 lượt kiểm tra đối với 498 dự án. Lũy kế đến nay đã chấm dứt hoạt động, thu hồi đất đối với 225 dự án với tổng diện tích quy hoạch là 120,821ha.
Còn tại tỉnh Thanh Hoá, năm 2022, địa phương này quyết định thu hồi 21 dự án với tổng diện tích 89,88ha để chuyển cho các nhà đầu tư có năng lực.
Trong số này nhiều dự án bỏ hoang nhiều năm, điển hình như Khu công nghiệp Hoàng Long của Tập đoàn FLC rộng hơn 286ha, có vốn đầu tư hơn 2.300 tỷ đồng nhưng đã chậm hơn 7 năm; dự án Nhà máy Xi măng Thanh Sơn, xây dựng tại xã Thúy Sơn, huyện Ngọc Lặc, tổng mức đầu tư lên tới 1.430 tỷ đồng…
Gần 40 ha đất bỏ hoang của Đại học Vạn Xuân (Cửa Lò) vừa bị UBND tỉnh Nghệ An thu hồi sau nhiều năm không triển khai
Đất nông nghiệp bỏ hoang, rao giá trên trời
Ghi nhận tại huyện Hóc Môn và Củ Chi, tình trạng đất nông nghiệp bỏ hoang xuất hiện tràn lan. Nhiều khu đất có diện tích lên đến cả ha nằm sát nhau tạo thành cả cánh đồng xa tít tắp. Tuy nhiên, đó là những cánh đồng cỏ dại.
Theo giới thiệu của một môi giới bất động sản tại Hóc Môn, khu đất rộng 9700m2 trên đường Nguyễn Thị Đành, xã Xuân Thới Sơn, huyện Hóc Môn đã bỏ hoang 4 năm nay. Trước đó, rất nhiều lần chủ đất thuê người đưa xe ủi, xe ben vào dự định san lấp cải tạo đất nhưng đều bị địa phương xử phạt.
Khu đất này thực chất là chủ đất mua gom từ 5 hộ dân đã trồng lúa mấy chục năm về trước. Theo quy hoạch của thành phố, toàn bộ 5 sổ đất trong khu này đều là đất trồng cây lâu năm, chỉ có gần 300m2 được chuyển đổi thành đất ở nông thôn. Mặc dù vậy, giá rao bán cả khu đất nông nghiệp này là 61 tỷ đồng.
Các khu đất nông nghiệp bỏ hoang, cỏ mọc um tùm rao bán giá từ 60 tỷ đến hơn 100 tỷ đồng trên đường Nguyễn Thị Đành, xã Xuân Thới Sơn, huyện Hóc Môn, TP.HCM
Tại Củ Chi, giá đất nông nghiệp được rao bán với giá còn kinh hoàng hơn ở Hóc Môn. Chỉ tay vào khu đất gần 5 sào cỏ dại mọc um tùm trên đường Tỉnh lộ 8, xã Phú Hoà, huyện Củ Chi, chủ đất phát giá: "135 tỷ, thiện chí thì bớt vài trăm". Môi giới tiếp tục dẫn chúng tôi đến một khu đất nông nghiệp khác bên cạnh QL22, xã Tân An Hội, được cho là giá mềm hơn khu đất trước đó.
"Chủ đất kêu giá chỉ 106 tỷ đồng, hiện là đất trồng cây lâu năm. Chỗ này về sau xây kho xưởng cho thuê, "mạnh" nữa thì phân lô bán nền", môi giới quảng cáo kèm "gợi ý".
Một cán bộ văn phòng đăng ký đất đai huyện Hóc Môn cho biết, một số xã có nhiều khu đất lúa, đất trồng cây lên đến vài chục ha. Nhưng chủ các khu đất này không làm nông nghiệp. "Họ nhiều lần xin chuyển đổi sang đất ở hoặc đất thương mại dịch vụ nhưng quy hoạch không cho phép", cán bộ này nói.
Kiên quyết xử lý dự án "chết yểu"
Ngày 10/2, tỉnh Quảng Bình cho biết vừa yêu cầu Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND các huyện, thị xã, thành phố tiến hành rà soát, lập danh sách, hồ sơ quản lý đối với các dự án, công trình đã được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án mà không sử dụng đất 12 tháng liên tục hoặc tiến độ đưa đất vào sử dụng chậm 24 tháng theo quy định Luật Đất đai năm 2013.
Trước tình trạng nhiều dự án chậm hoặc không triển khai, tỉnh đã giao Sở Tài nguyên và Môi trường tiến hành tổ chức thanh tra, kiểm tra toàn bộ các dự án, công trình không đưa đất vào sử dụng hoặc tiến độ sử dụng đất chậm; xử lý, hoặc tham mưu UBND tỉnh xử lý nghiêm, triệt để, đúng pháp luật đối với các công trình, dự án có vi phạm.
Kiên quyết tham mưu UBND tỉnh thu hồi đất đối với các dự án, công trình đã chấm dứt dự án đầu tư, đã hết thời hạn cho gia hạn sử dụng đất nhưng vẫn chưa hoàn thành đầu tư đưa đất vào sử dụng.
”
“Đất vàng” cũng bỏ hoang
Ngày 8/2, chúng tôi trở lại khu “đất vàng” nằm ở vị trị đắc địa số 419 Lê Hồng Phong quận 10, TP.HCM. Đây là khu đất hiện đang do Công ty CP Giáo dục G.Sài Gòn (trước là Công ty cổ phần Giày Sài Gòn đang khai thác. Từ năm 2015, khi công ty cổ phần Giày Sài Gòn cổ phần hoá, 500 công nhân nghỉ việc, gần 10 năm nay khu vực này cũng ngưng hoạt động sản xuất.
Trên diện tích hơn 3.000me, Công ty Giáo dục G.Sài Gòn sử dụng một phần làm kho bãi, một phần khác cho một doanh nghiệp vận tải thuê làm kho và nơi tập kết hành khách. Mặc dù đã hết hạn thuê đất của nhà nước từ tháng 5/2021, thành phố cũng đã có quyết định thu hồi đất, nhưng đến nay doanh nghiệp không chịu giao đất.
Sát bên cạnh, một khu đất vàng khác, có diện tích gần 31.000m2 tại địa chỉ 152 Trần Phú phường 2 quận 5 của Tổng Công ty Thuốc lá Việt Nam (Vinataba), cuối năm 2022 cũng đã bị thu hồi do sai phạm nghiêm trọng trong việc chuyển nhượng trái quy định.
Nhiều dự án khác như: cao ốc Saigon One Tower, tên cũ là Sài Gòn M&C tại địa chỉ 34 Tôn Đức Thắng, Quận 1 đã được xây dựng trên diện tích 6.672,2 m2. Nơi đây được quy hoạch là một tòa nhà văn phòng cho thuê và căn hộ cao cấp và được khởi công từ năm 2007 nhưng đến nay vẫn chỉ là khối nhà “bỏ hoang”.
Sau 15 năm, cuối năm 2022 bất ngờ dự án được thắp sáng đèn với lớp kính được bọc bên ngoài. Nhưng cũng chỉ sau khi lãnh đạo một tập đoàn bị bắt, toàn bộ đèn, điện toà nhà Saigon One Tower lại trở về một khối cao ốc đen thui.
Không nên gia hạn mà ấn định thời hạn thu hồi?
Theo một chuyên gia bất động sản, Luật đất đai 2013 đã quy định đất không đưa vào triển khai dự án quá 36 tháng sẽ bị thu hồi, song đến nay nhiều khu đất trống cả chục năm vẫn không thu hồi được.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, việc sớm sửa đổi Luật đất đai, đồng thời với việc sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật đấu giá tài sản sẽ giúp thị trường bất động sản TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung phát triển ổn định, bền vững.
Bởi theo ông Châu, không phải dự án nào chậm triển khai cũng đều do doanh nghiệp. Qua khi khảo sát tại TP.HCM, 70% khó khăn, vướng mắc của thị trường BĐS hiện nay là do vấn đề thể chế và khâu thực thi pháp luật.
“Chẳng hạn như Điều 37 của Luật đất đai quy định kỳ quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, tỉnh, huyện đều là 10 năm; kỳ lập kế hoạch cấp quốc gia, cấp tỉnh là 5 năm nhưng cấp huyện chỉ có 1 năm.
Trong khi công tác chuẩn bị dự án thường kéo dài, nhiều khi chưa chuẩn bị xong đã phải thay đổi, gây rất nhiều khó khăn, mất thời gian cho nhà đầu tư. Vì vậy lỗi chậm triển khai dự án đôi khi không chỉ phụ thuộc vào doanh nghiệp”, ông Châu dẫn chứng.
Cũng theo ông Châu, Điều 46 Luật đất đai quy định điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất rất chặt chẽ. Nhưng quy hoạch xây dựng chi tiết liên quan nhiều đến sử dụng đất thì hay thay đổi, gây rất nhiều bất cập trong quản lý đô thị như hiện nay.
Ngay như Luật Đất đai 2013 chỉ quy định hình thức đấu giá, không thực hiện lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu thầu, trong khi để đấu giá thì phải có đất sạch…, mà đất sạch hiện nay rất hiếm.
Ông Hoan cho rằng, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần giải quyết được những bất cập này, khi đó tình trạng đất bỏ hoang mới được hạn chế. Tuy nhiên, dự thảo hiện nay vẫn chưa đề cập rõ.
Theo luật sư Lê Văn Hoan, Trưởng văn phòng luật sư Lê Văn (Đoàn luật sư TP.HCM), Luật Đất đai năm 2013 đã có quy định liên quan đến việc không đưa hoặc chậm đưa đất vào sử dụng. Đồng thời cũng đã có những chế tài cụ thể trong việc thu hồi đất chậm triển khai dự án. Tuy nhiên, thực tế có rất ít trường hợp bị thu hồi.
Theo luật sư Hoan, sửa đổi Luật đất đai lần này đối với nhóm đất nông nghiệp không nên chia tách thành loại đất cụ thể mà gộp chung là đất nông nghiệp, đồng thời người sử dụng đất cũng chỉ bị thu hồi khi đã bị xử phạt hành chính mà vẫn không đưa đất vào sử dụng.
Theo quy định những hành vi bị nghiêm cấm và quy định về thu hồi đất trong dự thảo lần này, luật nghiêm cấm không đưa đất vào sử dụng, sử dụng đất không đúng mục đích. Trong đó có quy định đất không sử dụng 36 tháng, dự án không đưa đất vào sử dụng thì tính thuế tăng thêm.
Tuy nhiên theo luật sư, đối với đất dự án, dự thảo Luật sửa đổi lần này không nên quy định việc gia hạn mà ấn định thời hạn chậm tiến độ quá 48 tháng thì bị thu hồi. Căn cứ này có thể sẽ hạn chế được tình trạng dự án kéo dài không được thực hiện, làm giảm hiệu quả việc sử dụng đất.
“Cùng với đó, phải có chế tài đối với cơ quan có thẩm quyền khi có vi phạm nhưng không xử lý theo quy định. Chỉ có như vậy thì quy định của pháp luật mới được thực thi và không tồn tại trên giấy”, ông Hoan nói.
Quy định cụ thể nhiều trường hợp thu hồi đất
Tại dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) được đưa ra lấy ý kiến, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất bổ sung, quy định cụ thể hơn một số trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.
Bao gồm: thu hồi đất được giao, cho thuê không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nhưng không đưa đất vào sử dụng theo tiến độ ghi trong dự án đầu tư.
Dự án không nộp thuế tăng thêm đối với các dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng đất và đã bị xử lý theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Những trường hợp cụ thể bị thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai cũng được bổ sung rõ trong dự thảo. Bao gồm: sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất. Đất đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm.
Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi hủy hoại đất mà tiếp tục vi phạm cũng bị thu hồi.
Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền hoặc không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố, công khai tại thời điểm giao đất, cho thuê đất;
Đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ người được Nhà nước giao đất, cho thuê mà người được giao đất, thuê đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của luật này;
Đất được Nhà nước giao để quản lý nhưng để bị lấn, chiếm. Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành. Đất sản xuất nông nghiệp không được sử dụng trong thời hạn 36 tháng liên tục và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không đưa đất vào sử dụng.
Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm
1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.
2. Thực hiện không đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.
3. Không đưa đất vào sử dụng, sử dụng đất không đúng mục đích.
4. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.
5. Nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật.
7. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
8. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
9. Làm trái quy định về quản lý, sử dụng đất đai.
10. Không ngăn chặn, xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai để xảy ra hậu quả nghiêm trọng.
11. Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật.
12. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
13. Phân biệt đối xử về giới trong hoạt động quản lý, sử dụng đất đai.
14. Sử dụng Quỹ phát triển đất không đúng mục đích.'
(Theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi)
Bình luận bài viết (0)
Gửi bình luận