Tháo gỡ cho dự án đầu tư sử dụng 100% đất nông nghiệp, HoREA kiến nghị gì?

126 dự án đất hỗn hợp "đắp chiếu"

Theo thống kê tại TP HCM, trong 5 năm trở lại đây, số lượng dự án bất động sản trên địa bàn liên tục sụt giảm: Nếu như năm 2016, 2017 có 130 dự án; năm 2018 122 dự án thì đến năm 2019 chỉ còn 22 dự án và năm 2020 53 dự án.

Tổng số nhà ở huy động vốn giảm mạnh trong 3 năm gần đây: Năm 2018 giảm 34,2%; năm 2019 giảm 46,4%; năm 2020 giảm 60,7% so với năm 2017. Cũng giai đoạn 5 năm 2016-2020, số thu tiền sử dụng đất chỉ đạt 75.372 tỷ đồng chỉ chiếm tỷ lệ 4,15% tổng thu ngân sách thành phố và bị giảm mạnh trong 3 năm 2018-2020.

Riêng số thu tiền sử dụng đất năm 2020 chỉ đạt 7.634 tỷ đồng bằng ½ số thu của năm 2019 và chỉ bằng 1/3 số thu tiền sử dụng đất năm 2017; Số thu thuế thu nhập doanh nghiệp từ kinh doanh bất động sản trong 4 năm 2017-2020 chỉ đạt 15.376 tỷ đồng và có xu thế bị sụt giảm. Báo cáo thu ngân sách 6 tháng đầu năm 2021 của thành phố là 198.500 tỷ đồng, tăng trưởng thấp thứ 2 trong 10 năm qua.

Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh HoREA cho rằng, nguyên nhân việc sụt giảm mạnh bắt đầu từ năm 2015 là do Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, "siết" việc lựa chọn chủ đầu tư phát triển nhà ở thương mại. Cụ thể là chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư có quyền sử dụng đất 100% đất ở.

Trong khi đó, thực tế loại dự án này chỉ chiếm không quá 5% tổng số dự án nhà ở thương mại trên thị trường. Dự án có “đất ở và các loại đất khác” chiếm khoảng trên dưới 80%; dự án có đất nông nghiệp hoặc có đất phi nông nghiệp thường có quy mô diện tích lớn, chiếm khoảng trên dưới 10% tổng số dự án.

Chính vì vậy, sau 3 năm Luật Xây dựng 2014 có hiệu lực, 126 dự án nhà ở thương mại có đất hỗn hợp không được công nhận chủ đầu tư. Không thống kê nữa, nhưng hiệp hội dự báo con số vẫn tiếp tục tăng trong những năm gần đây.

HoREA kiến nghị gì?

Theo HoREA, Luật Đầu tư 2020 (Điều 75) đã điều chỉnh Luật nhà ở 2014 (Điều 23) mở rộng công nhận chủ đầu tư nhà ở thương mại. Cụ thể: Công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với 02 trường hợp: Nhà đầu tư “nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại” gồm các dự án có 100% đất ở và nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở”.

Quy định này đã giúp bức tranh bất động sản đầu năm 2021 sáng sủa hơn. Tuy nhiên, vẫn “bỏ sót”, không công nhận chủ đầu tư đối với các trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đây là những dự án lớn, chiếm 10% nguồn cung thị trường. Trong khi đó Luật Đất đai 2013 cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng loại đất này.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho hay, căn cứ quy định trên, nếu trong các khu đất làm dự án “có dính với đất ở” dù chỉ là 1 căn nhà có diện tích vài chục mét vuông có sổ đỏ “đất ở” thì doanh nghiệp được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại; Nhưng nếu trong các khu đất hợp quy hoạch nhưng “không dính với mét vuông đất ở” nào thì doanh nghiệp lại không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Quy định này là vô lý.

Trong Đánh giá tác động của việc sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 gửi Thủ tướng Chính Phủ, Bộ Tư pháp và Bộ Kế hoạch và Đầu tư; HoREA kiến nghị mở rộng đối tượng được điều chỉnh. Cụ thể điều chỉnh từ điểm c, khoản 1 Điều 75 từ: "Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở” thành: "Có quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhà ở đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở để xây dựng nhà ở thương mại”.

Sau giãn cách, giá nhà đất sẽ tăng hay giảm?