Thiếu khung pháp lý, chủ đầu tư bất động sản tung chiêu trò

Condotel thực chất là một loại khách sạn, vì vậy khâu quản lý, vận hành quyết định hiệu quả kinh doanh (Trong ảnh: Phối cảnh Dự án Aloha beach resort condotel Phan Thiết )

Lấy tiền của chính khách hàng để trả lợi nhuận?

Ngay trong kỳ nghỉ dưỡng tại khách sạn 5 sao ở Quy Nhơn (Bình Định), chị  Nguyễn Thị Ngọc Hoa (Hà Nội), đã quyết định đầu tư mua một căn condotel (căn hộ khách sạn) 86m2 với giá gần 3 tỷ đồng. Theo chị Hoa, bán condotel nhưng thực chất, khi làm thủ tục, chủ đầu tư chỉ ký hợp đồng bán căn hộ để “lách luật”. Sau đó, chủ đầu tư sẽ ký một hợp đồng khác nhận lại căn hộ để kinh doanh trong 10 năm. Đổi lại, khách hàng sẽ được hưởng mức lợi nhuận 10%/năm/tổng giá trị căn hộ và 15 đêm nghỉ miễn phí. Để tăng tính ràng buộc, hợp đồng kinh doanh đưa ra điều khoản: Nếu bên A (chủ đầu tư) không thực hiện đúng cam kết thì bên B (khách hàng) có thể lấy lại căn hộ để mình tự quản lý. “Thực chất khoản cam kết này có tính chất pháp lý rất yếu, thường thì khách hàng tin vào chủ đầu tư để làm thôi chứ cũng không thể đưa ra điều cam kết chặt chẽ hơn”, chị Hoa cho hay.

Cũng theo lời chị Hoa, khi khách hàng đưa ra yêu cầu có hình thức cam kết chặt chẽ hơn, đại diện chủ đầu tư trình ra một lá thư bảo lãnh của một ngân hàng có uy tín. “Họ nói với chúng tôi rằng, để chắc chắn hơn, có thể ký bảo lãnh với ngân hàng, với khoản phí khoảng 2% tổng giá trị lợi nhuận mà chủ đầu tư đã cam kết trả. Trong trường hợp chủ đầu tư không trả lợi nhuận theo đúng cam kết đã ký, ngân hàng sẽ đứng ra để trả cho khách hàng”, chị Hoa lý giải. Được biết, sau khi làm thủ tục xong xuôi với chủ đầu tư vào tháng 1/2017, tới tháng 4 vừa qua chị đã được chủ đầu tư trao đúng khoản lợi nhuận trong năm đầu tiên. “Họ trả đúng như cam kết nên mình cũng khá tin tưởng và chưa có ý định ký bảo lãnh với ngân hàng”, chị Hoa nói.

Để làm sáng tỏ sự việc, PV Báo Giao thông đã mang lá thư bảo lãnh mà chị Hoa cung cấp tới chính ngân hàng được nêu trong thư. Kết quả khá bất ngờ, đại diện ngân hàng này cho hay: “Tới nay, chúng tôi chưa có thỏa thuận gì với chủ đầu tư và cũng chưa phát đi lá thư bảo lãnh nào đối với dự án của chủ đầu tư này”!?

Một nhà đầu tư đang sở hữu một căn hộ nghỉ dưỡng cho thuê tại Vĩnh Phúc và đang lên ý tưởng đầu tư condotel cho biết: “Tôi nghiên cứu nát óc nhưng tới giờ vẫn chưa dám bỏ tiền mua. Có những dự án resort như ở Bình Thuận còn nằm trên giấy, giấy phép thiết kế còn chưa được cấp, mà chủ đầu tư đã rầm rộ quảng bá, rao bán. Những dự án của các chủ đầu tư có tiếng tại Đà Nẵng, Nha Trang thì sản phẩm lại được rao bán quá đắt so với giá trị thực tế. Đổi lại có những dự án cũng đưa ra mức lợi nhuận hấp dẫn từ 12-14%, nhưng quá rủi ro. Cam kết như vậy, lấy gì mà bảo đảm, nếu như không phải lấy tiền của chính khách hàng ra để trả?”, vị này phân tích.

Thiếu khung pháp lý, chủ đầu tư “nắm đằng chuôi”

Còn nhớ, những condotel đời đầu ra đời tại Việt Nam cách đây khoảng 4-5 năm, chủ đầu tư đưa ra mức chia sẻ lợi nhuận với nhà đầu tư theo kiểu được bao nhiêu hưởng bấy nhiêu, hoặc cam kết lợi nhuận từ 5-7%/năm trong vài năm đầu. Tuy nhiên hiện nay, hầu hết các sản phẩm condotel đều đưa ra cam kết lợi nhuận từ 8-10%, cá biệt nhiều địa điểm chủ đầu tư còn mạnh dạn cam kết từ 12-14%. Condotel Hòa Bình Green đang được ví như “thỏi nam châm” hút khách nhất trên thị trường bất động sản Đà Nẵng năm 2017 vì lợi nhuận lên tới 12,5%/năm, đồng thời sở hữu 20 đêm miễn phí. Tuy nhiên, đi tìm hiểu mức lợi nhuận trong năm đầu chỉ khoảng 8%, năm thứ 2 là 9%, năm thứ 3 là 10%, năm thứ 4 là 11%, năm thứ 5 là 12%. Từ năm thứ 6-10 mức lợi nhuận tăng giảm trong khoảng 10% tùy theo thực tế và mức lợi nhuận của năm thứ 5.

Lý giải về việc chủ đầu tư tung ra cam kết lợi nhuận hấp dẫn, ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng cho biết: “Hình thức đầu tư bán các căn hộ trong dự án condotel cho các nhà đầu tư cá nhân, đồng thời nhận lại các căn hộ đó để kinh doanh khách sạn với cam kết lợi nhuận hoặc chia sẻ thời gian sử dụng căn hộ với những người mua có nhiều lợi thế là các chủ đầu tư dự án có thể thu hồi vốn đầu tư sớm, ngay sau khi hoàn thành công trình, thay vì phải mất tới 25-30 năm với loại hình đầu tư khách sạn. Thường thì những khoản đầu tư vào loại hình này mà mức lợi nhuận cao hơn mức lãi suất tiết kiệm là được. Tuy vậy cũng có những chủ đầu tư cam kết mức lợi nhuận cao chỉ để thu hút các nhà đầu tư cá nhân mua căn hộ mà không tính đến khả năng kinh doanh sinh lời của dự án sau này”, ông Hà phân tích.

Cũng theo ông Hà, condotel thực chất là một loại khách sạn, vì vậy ngoài việc lựa chọn vị trí đầu tư, thiết kế và thi công có chất lượng tốt thì công tác quản lý, vận hành có vai trò rất quan trọng, quyết định đến hiệu quả kinh doanh của dự án. “Tôi được biết nhiều chủ đầu tư các dự án condotel đã lựa chọn những tập đoàn quản lý khách sạn có uy tín trên thế giới để quản lý, vận hành các dự án của mình và những dự án đó thậm chí đạt tiêu chuẩn khách sạn 4-5 sao. Nhưng cũng có những dự án chưa thực sự đầu tư vào công tác quản lý, vận hành còn tuỳ thuộc vào mục đích đầu tư của họ. Vì vậy, các nhà đầu tư cần thận trọng tìm hiểu kỹ trước khi quyết định đầu tư”, ông Hà chia sẻ. Nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS nhận định, tới thời điểm này condotel vẫn chưa có khung pháp lý điều chỉnh chính thức, nên chủ đầu tư cũng có nhiều cách để lách luật, giành phần lợi về phía mình.

Nhiều rủi ro đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, condotel (Kỳ 1)

Nhiều rủi ro đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, condotel