Thông qua Luật Đất đai (sửa đổi): Hết cửa "vừa đá bóng, vừa thổi còi" trong định giá đất

Báo Giao thông trao đổi với PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội về những điểm mới rất quan trọng được quy định trong luật.

Năm nhóm vấn đề mới

Thưa ông, đâu là những điểm mới của Luật Đất đai sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua?

Nếu liệt kê chi tiết sẽ có hàng trăm điểm mới. Tuy nhiên, có 5 nhóm vấn đề mới.

Thứ nhất là các quy định nhằm bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích của người sử dụng đất.

Nhóm thứ hai là các quy định tiếp cận đất đai của người dân và doanh nghiệp. Trong đó, điều 79 (thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng) được thiết kế thu hồi đất phục vụ việc xây dựng hạ tầng kinh tế - xã hội, hoạt động sản xuất kinh doanh. Điều này thể chế hóa đầy đủ điều 54 của Hiến pháp về việc chỉ thu hồi đất trong trường hợp thực sự cần thiết.

Nhóm vấn đề thứ ba là các quy định nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Nhóm thứ tư là các quy định về tài chính đất đai. Trong đó, đã tách bạch vấn đề định giá đất, bảng giá đất, ổn định tiền thuê đất, doanh nghiệp trả tiền thuê đất hàng năm.

Nhóm thứ năm là quy định nâng cao hiệu quả hiệu lực quản lý Nhà nước về sử dụng đất đai. Trong đó, đã yêu cầu cắt giảm bớt các thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho người dân.

Luật đất đai (sửa đổi) kế thừa những quy định, chế định phù hợp, phát huy được tác dụng tích cực của Luật Đất đai năm 2013. Luật mới tiếp tục khẳng định quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.

Trước đây, luật quy định quyền và nghĩa vụ của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu. Thế nhưng, đất đai thuộc sở toàn dân thì toàn dân có quyền gì? Luật đất đai năm 2013 và các đạo luật trước đây chưa đề cập, thì lần này đề cập rất rõ.

Ban hành bảng giá đất hằng năm

Giá đất hỗ trợ, bồi thường thấp được cho là nguyên nhân dẫn đến nhiều khiếu nại, khiếu kiện. Luật sửa đổi lần này đã giải quyết vấn đề này như thế nào?

Điểm dễ nhận thấy nhất là luật đã bỏ quy định về khung giá đất, điều này đã thể chế hóa, quán triệt quan điểm của Nghị quyết 18 Trung ương. Việc bỏ khung giá đất mở đường cho cơ chế xác lập giá đất của Nhà nước tiệm cận theo các nguyên tắc của thị trường.

Giá đất do Nhà nước xác định gồm có bảng giá đất và giá đất cụ thể. Quy định này kế thừa của Luật Đất đai năm 2013 nhưng có sửa đổi, bổ sung.

Luật Đất đai năm 2013 quy định bảng giá đất giữ ổn định trong 5 năm, khi nào giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường tăng hoặc giảm 20% thì Nhà nước sẽ điều chỉnh bảng giá. Nhưng luật sửa đổi quy định bảng giá được xây dựng hàng năm, áp dụng từ ngày 1/1 - 31/12.

Lý do là thị trường biến động, nếu quy định bảng giá đất ổn định trong 5 năm sẽ lạc hậu so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.

Còn về giá đất cụ thể khi Nhà nước thu hồi, luật quy định rõ 3 cơ quan tham gia định giá đất gồm: Cơ quan chuyên môn là tổ chức tư vấn về giá đất chịu trách nhiệm xác định giá cụ thể cho từng vị trí, từng khu vực đất; hội đồng thẩm định giá sẽ xem xét, thẩm định lại và UBND cấp tỉnh là cơ quan quyết định giá đất.

Để tránh tình trạng "vừa đá bóng, vừa thổi còi", cơ cấu, thành phần của hội đồng thẩm định giá tăng số lượng chuyên gia, cơ quan chuyên môn về định giá đất, giảm đại diện các cơ quan công quyền.

Một trong những thành viên trong hội đồng thẩm định giá là đại diện mặt trận tổ quốc, nghĩa là có sự góp mặt tổ chức chính trị xã hội thay mặt người dân giám sát.

Luật cũng quy định rõ bốn phương pháp xác định giá đất: Thặng dư, phương pháp thu thập, so sánh, hệ số điều chỉnh và các điều kiện để thực hiện các phương pháp.

Việc xác định giá đất hiện nay rất khó khăn do thiếu hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin đất đai. Đó cũng là nguyên nhân dẫn đến việc khai gian giá chuyển nhượng nhằm trốn thuế. Luật sửa đổi lần này giải quyết vấn đề này như thế nào?

Đầu vào thông tin về đất đai của chúng ta chưa đầy đủ nên đang gây ra khó khăn. Luật sửa đổi lần này quy định thứ tự ưu tiên của các nguồn để Nhà nước xác định bảng giá đất và giá đất cụ thể.

Thứ nhất là căn cứ vào các giấy tờ mà người sử dụng đất tự kê khai khi đăng ký đất đai và nộp thuế. Thứ hai là căn cứ vào các số liệu do cơ quan thuế thu thuế của người dân. Căn cứ thứ ba là tài liệu, chứng cứ do cơ quan quản lý về đất đai lưu giữ. Căn cứ thứ tư là giao dịch về quyền sử dụng đất trên thị trường.

Điểm mới là việc tổng hợp những căn cứ đó để xác định được hệ thống thông tin đầu vào trong bối cảnh chưa xây dựng được hệ thống thông tin về đất đai theo từng thửa đất.

Để giảm tình trạng khai giảm giá trị hợp đồng mua bán nhằm trốn thuế, Nhà nước xác định bảng giá của Nhà nước là cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính, nộp thuế.

32 trường hợp Nhà nước thu hồi đất phát triển kinh tế

Còn về vấn đề giao đất, cho thuê đất thì sao, thưa ông?

Hiện nay, luật sửa đổi đã thể chế hóa Nghị quyết 18, Nhà nước giao đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất. Nghĩa là không giao đất theo cơ chế xin - cho, cơ chế hành chính mà là đấu giá.

Với cho thuê đất, chủ yếu áp dụng phương thức trả tiền hàng năm. Quy định này cũng tạo điều kiện tăng thu cho các địa phương, kịp thời điều chỉnh giá thuê hàng năm khi có biến động. Trước đây, cho thuê trả tiền thuê một lần, giá đất tăng song Nhà nước cũng không thể thu thêm.

Việc thu hồi đất phát triển kinh tế vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng là một trong những nội dung nhận được nhiều góp ý. Trong luật mới quy định thế nào về nội dung này?

Theo quy định hiện hành, Nhà nước thu hồi đất chỉ bốn trường hợp: Vì mục đích quốc phòng, an ninh; để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai; thu hồi đất theo các trường hợp do pháp luật quy định hoặc trực tiếp đe dọa tính mạng con người.

Thực tế cho thấy tranh chấp, khiếu kiện nhiều nhất và dễ bị lợi dụng lợi ích nhóm nhất đó là thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Bởi khi được xác định mục đích này thì doanh nghiệp, chủ đầu tư là không phải thỏa thuận với dân, Nhà nước đứng ra thu hồi, bồi thường cho dân theo giá của Nhà nước.

Nếu không xác định là để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì doanh nghiệp phải thỏa thuận với dân và giá bồi thường theo giá các bên thỏa thuận.

Luật Đất đai năm 2013 tồn tại một số điểm như: Không định danh được thế nào là phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Tiêu chí để nhận diện rất chung chung.

Nhưng Luật Đất đai (sửa đổi) đã xác định 32 trường hợp thu hồi đất. Khi luật có hiệu lực thi hành thì các cơ quan áp dụng chỉ chiếu vào luật, nếu dự án thuộc một trong 32 trường hợp đó thì sẽ được xác định dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

Cảm ơn ông!

ĐBQH Phạm Văn Hòa (Ủy ban Pháp luật):

Sớm ban hành văn bản hướng dẫn thực thi

Cơ quan chủ trì soạn thảo và cơ quan thẩm tra trong quá trình tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã rất lắng nghe, chắt lọc đầy đủ, thận trọng các ý kiến tham gia hợp lý của các vị ĐBQH, chuyên gia, nhà khoa học, cơ quan, tổ chức có liên quan, ý kiến của cử tri và nhân dân cả nước. Những vấn đề lớn, vấn đề khó và còn có ý kiến khác nhau được tiếp thu, giải trình rất thỏa đáng.

Để luật sớm đi vào cuộc sống, từ nay đến ngày 1/1/2025 (thời điểm luật có hiệu lực), các cơ quan của Chính phủ cần nhanh chóng xây dựng các nghị định, thông tư để hướng dẫn cụ thể việc triển khai, giảm độ trễ trong quá trình thực thi.

ĐBQH Phạm Văn Thịnh (Ủy ban Kinh tế):

Luật sớm đi vào thực tiễn tạo động lực cho phát triển

Để luật sớm đi vào cuộc sống, cần nhanh chóng ban hành những văn bản dưới luật để hướng dẫn chi tiết, cụ thể, hạn chế tối đa tình trạng nợ đọng, chậm ban hành văn bản quy định chi tiết.

Bởi Luật Đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, phức tạp, có tác động đến mọi mặt của đời sống, kinh tế, xã hội của đất nước. Không chỉ giữ vị trí trung tâm trong hệ thống pháp luật về đất đai mà đạo luật này còn tác động sâu sắc tới việc thực thi các chính sách, các quy định trong rất nhiều đạo luật khác.

Việc sớm thực thi sẽ góp phần giải quyết các vướng mắc ở những đạo luật khác, từ đó tạo động lực cho phát triển kinh tế - xã hội.

ĐBQH Hoàng Văn Cường (Ủy ban Tài chính - Ngân sách):

Mở ra cơ hội tiếp cận đất đai thuận lợi hơn

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) mở ra nhiều cách tiếp cận đất đai cho các dự án. Trong những năm qua, các dự án rất khó tiếp cận đất đai do một số quy định thực sự chưa rõ ràng.

Ví dụ phương thức xác định loại đất, dự án nào được giao đất; dự án nào phải thông qua đấu thầu, đấu giá, cơ chế xác định giá đất đấu thầu ra sao... Luật lần này về cơ bản đặt ra các phương thức đó tương đối tường minh.

Khi Luật Đất đai (sửa đổi) thông qua thì các doanh nghiệp sẽ có phương thức tiếp cận đất đai một cách thuận lợi hơn. Khi đó, nguồn cung có thể sẽ tăng lên, giải quyết tình trạng khan hiếm nhà ở.

Luật sửa đổi đã được bàn thảo khá kỹ, phần lớn các nội dung quy định tương đối rõ. Tuy nhiên, quá trình thực hiện phải có điều kiện, có khoảng trống để có thể vận dụng linh hoạt, không cứng nhắc. Nếu cứng nhắc quá, rất khó để thực thi.

Ví dụ như, dự án nào phải đấu thầu, đấu giá, trong luật hiện không quy định cụ thể mà giao cho HĐND các địa phương, căn cứ vào điều kiện để ban hành quy định, tiêu chí.

Phùng Đô (ghi)

Những trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất?

Theo quy định của Điều 79 Luật Đất đai sửa đổi, Nhà nước thu hồi đất trong 32 trường hợp thật cần thiết để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Theo đó, Nhà nước có thể thu hồi đất để xây dựng công trình giao thông; thủy lợi; cấp nước; xử lý chất thải; năng lượng, chiếu sáng công cộng; dầu khí; hạ tầng bưu chính, viễn thông; chợ dân sinh, chợ đầu mối; tín ngưỡng, tôn giáo; khu vui chơi, giải trí công cộng, sinh hoạt cộng đồng; trụ sở cơ quan Nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc cơ quan Đảng, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội.

Nhà nước cũng thu hồi đất để xây dựng cơ sở văn hóa, di tích lịch sử; cơ sở y tế, dịch vụ xã hội; giáo dục, đào tạo; cơ sở thể dục, thể thao; khoa học và công nghệ; ngoại giao; dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp; khu công nghệ cao...

Các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, dự án khu dân cư nông thôn; nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; dự án đã được Quốc hội, Thủ tướng chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư...