Thu hồi đất hai bên đường đấu giá: Nhà nước và dân cùng được lợi

UBND TP.HCM vừa phê duyệt đề án “Quản lý và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả”, trong đó, nội dung nhận được nhiều sự chú ý là việc thu hồi diện tích đất liền kề công trình hạ tầng để tái định cư và bán đấu giá.

Người dân diện giải tỏa sẽ có lợi hơn

Theo đề án này, người có đất bị thu hồi trong dự án hạ tầng và phần đất thu hồi thêm sẽ được tái định cư tại chỗ với diện tích đất nhỏ hơn, tỉ lệ nghịch với giá đất tăng thêm do hạ tầng mang lại. Diện tích đất dôi dư sau khi tái định cư sẽ được quy hoạch lại và bán đấu giá để lấy kinh phí đầu tư cho chính dự án đó.

Theo đề án, phương án thu hồi thêm đất và tái định cư sẽ được đưa ra lấy ý kiến của cộng đồng dân cư bị ảnh hưởng. Nếu đa số người dân đồng ý (khoảng 2/3) thì phương án sẽ được phê duyệt. Thiểu số người dân không đồng ý phải lựa chọn: Hoặc chấp thuận phương án hoặc bị Nhà nước thu hồi đất.

Theo luật sư Nguyễn Hà (Đoàn Luật sư TP Hà Nội), việc đề án đưa nội dung nói trên vào là rất cần thiết. Thực tế hiện nay, khi Nhà nước đầu tư công trình hạ tầng (thường là mở đường mới hoặc mở rộng đường cũ) thì giá đất hai bên đường tăng lên rất nhiều lần so với trước. Những người bị thu hồi đất để làm đường thường không được hưởng lợi từ việc mở đường này.

Ngược lại, những người không bị giải phóng mặt bằng bỗng dưng được hưởng một món lợi lớn từ việc giá đất tăng mà không phải đóng một khoản thuế, phí nào. Trong khi đó, Nhà nước bỏ tiền ra làm đường, đầu tư hạ tầng nhưng không có cơ chế để thu lại khoảng chênh lệch khổng lồ này.

Trước đây, TP HCM đã áp dụng mô hình này tại dự án mở đường Nguyễn Hữu Thọ từ quận 7 đi Nhà Bè. Sau đó, có nhiều dự án được đề xuất áp dụng mô hình này như dự án mở rộng đường Nguyễn Văn Trỗi - Nam Kỳ Khởi Nghĩa hoặc dự án tuyến metro số 2 đi dọc đường Cách Mạng Tháng Tám nhưng chưa được chấp thuận.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) khẳng định, cùng với việc hoàn thiện quy hoạch chung xây dựng của TP HCM, đề án này sẽ giúp giải quyết rất nhiều vấn đề cho việc phát triển của thành phố trong thời gian tới.

“Đề án không chỉ tạo ra một khoản thu lớn cho Nhà nước mà trên hết là tạo ra công bằng trong việc thu hồi, đấu giá đất, định giá tài sản…, tránh thất thoát tài sản công, tránh được lợi ích nhóm. Điều này cũng cho thấy TP HCM đang rất nỗ lực để tạo dựng môi trường minh bạch, lành mạnh và công bằng để thu hút các nhà đầu tư”, ông Châu nói và cho rằng, với đề xuất mới này, người dân thuộc diện giải tỏa có thể được lợi nhiều hơn là điều thấy rõ. Người dân có thể được tái định cư tại chỗ, hoặc được bồi thường với giá tốt hơn (từ nguồn kinh phí đấu giá quỹ đất dôi dư). Nhà nước thu hồi được chi phí đầu tư xây dựng công trình.

Phù hợp với các quy định pháp luật

Theo chuyên gia kinh tế Dương Hảo, thu hồi đất cạnh đường để đấu giá sẽ giúp hạ tầng đô thị khang trang hơn. Phương án đền bù, tái định cư tại chỗ là hợp lý và nhân văn.

Theo ông Hảo, nếu triển khai tốt đề án này, sẽ tránh tình trạng sốt đất ảo khi quy hoạch đi trước, hạ tầng đi theo, giá trị đất cũng rõ ràng hơn, đặc biệt là trong giai đoạn hiện nay khi TP Thủ Đức vừa được thành lập.

“Chỉ thông tin này thôi mà giá đất ở đây mỗi ngày lại dậy sóng. Ai cũng tin rằng hạ tầng sẽ thay đổi và khởi sắc. Nếu có quy định, thông tin về cầu, đường… rõ ràng và nhà nước - người dân cùng chia sẻ lợi ích khi quy hoạch, xây dựng công trình hai bên đường thì Nhà nước quản lý hiệu quả hơn”, ông Hảo nhìn nhận.

Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn, người từng tham gia quy hoạch nhiều TP trên thế giới, cho biết mô hình thu hồi đất hai bên đường bán đấu giá khi triển khai dự án hạ tầng là cách mà hầu hết các quốc gia đều áp dụng.

Theo ông Sơn, TP HCM đang sở hữu nguồn đất rất lớn nhưng chưa tận dụng hiệu quả. Việc chỉ làm đường, giải tỏa theo lộ giới mà không có quy hoạch không chỉ khiến Nhà nước thất thu mà còn tạo tiền đề cho việc phát triển các nhà siêu mỏng, siêu méo.

Điển hình như tuyến đường Phạm Văn Đồng, hai bên đường rất nhiều những căn nhà phố nhếch nhác, hạ tầng thoát nước cũng không đồng bộ, gây ngập úng.

Trong khi đó, theo kiến trúc sư Võ Kim Cương, việc thu hồi và bán đấu giá đất hai bên đường để đầu tư lại cho dự án không phải là TP HCM không nhìn thấy, nhưng chưa có hành lang pháp lý cụ thể. Một trong những khó khăn là người dân không đồng thuận và chính quyền cũng chưa giải thích cho người dân hiểu rõ quyền lợi cũng như trách nhiệm của họ trong việc đóng góp cùng thành phố xây dựng dự án.

“Hiện, chưa có một quy định pháp luật cụ thể về trách nhiệm của các chủ đất đối với hạ tầng. Nếu bây giờ triển khai chính sách thu hồi, đấu giá đất hai bên đường, người dân chỉ hiểu đơn thuần là Nhà nước dùng biện pháp hành chính thu hồi đất của họ, sau đó đem đấu giá lấy tiền chênh lệch. Mặc dù tiền đó để phục vụ chính dự án đó, phục vụ lợi ích chính những người dân ở đó nhưng họ vẫn khó hiểu, mà khó hiểu thì khó đồng thuận”, ông Cương nói.

Liên quan đến vấn đề này, trao đổi với Báo Giao thông, đại diện Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, chủ trương thu hồi, khai thác quỹ đất 2 bên đường đã có trong Nghị quyết 19.

Thể chế này cũng đã được quy định trong Luật Đất đai 2013. Theo đó, nội dung quy hoạch phải thể hiện khai thác quỹ đất hai bên đường. Khi thu hồi đất phải đảm bảo thỏa mãn quy định tại điều 62 của Luật Đất đai về mục đích thu hồi. Đồng thời, phải thực hiện công khai, minh bạch, đúng quy định, đảm bảo quyền lợi cho người có đất thu hồi.

Vị đại diện khẳng định, chủ trương khai thác quỹ đất của TP HCM là phù hợp với chủ trương của Đảng, quy định của pháp luật. Chủ trương này giúp khai thác được nguồn lực đất đai, tạo cảnh quan cho đô thị.

“Đây là chủ trương bắt buộc nhưng hiện nay các địa phương không làm. Nếu chủ trương đó kết hợp với tái định cư tại chỗ hợp lý, theo đúng quy hoạch, giải quyết được quyền lợi cho nhân dân thì ích nước, lợi nhà. Sẽ không tồn tại các nhà siêu nhỏ, siêu mỏng, siêu méo như trên các tuyến phố Trường Chinh, Kim Liên của Hà Nội”, vị đại diện chia sẻ.

Hà Nội lập thiết kế đô thị hai bên đường Tôn Thất Tùng kéo dài