Tranh luận quy định thu hồi đất cải tạo các dự án chung cư cũ

Bổ sung thu hồi đất với dự án cải tạo chung cư cũ

Tham gia thảo luận, đại biểu Nguyễn Trúc Anh (đoàn Hà Nội) đề nghị, đối với quy định về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), cần bổ sung thêm các trường hợp thu hồi đất đối với các dự án phát triển khu đô thị, cải tạo chung cư cũ, khu dân cư nông thôn, dự án chỉnh trang đô thị, chỉnh trang khu dân cư nông thôn.

"Đây là mảng trọng yếu, nhà nước phải làm nhưng rất cần xã hội hóa, việc giải phóng mặt bằng thường tư nhân không làm hoặc khó làm", đại biểu Trúc Anh nêu ý kiến.

Đại biểu cũng đề nghị đưa các dự án công viên thể dục thể thao, trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí, các dự án phát triển thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng điều kiện: có quy mô lớn, có tổng mức đầu tư trên 30.000 tỷ, có đóng góp vào sự phát triển kinh tế của địa phương thì được thực hiện cho thu hồi đất và đấu thầu dự án đầu tư theo quy định. Chi tiết của việc này sẽ do HĐND cấp tỉnh quy định và quyết nghị.

Đối với giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm, tại Điều 153 dự thảo Luật quy định tiền thuê đất hàng năm cho kỳ tiếp theo 5 năm không được tăng quá 15% so với chu kỳ trước đó. Quy định này đã phần nào tháo gỡ bài toán hiệu quả của dự án đầu tư có thể thuê đất trả tiền hàng năm.

Tuy nhiên, việc quy định tăng không quá 15% so với chu kỳ trước đó cũng là con số khó đánh giá, nhất là với thị trường hiện nay và tránh thất thoát chênh lệch địa tô.

Đại biểu kiến nghị, tiền thuê đất hàng năm được ổn định trong vòng 5 năm đầu tiên và trong trường hợp tiền thuê đất hàng năm có tăng thì không được vượt quá biên độ nới rộng là 20% tiền thuê đất mà người sử dụng đất trả trong năm đầu tiên tính cho cả thời gian dự án. Nếu có trường hợp đặc biệt sẽ do HĐND cấp tỉnh quy định và quyết nghị.

Về cách tính giá đất chỉ nên tính theo một cách, đại biểu kiến nghị giữ phương pháp tính đủ chi phí đầu vào, đầu ra và lợi nhuận, áp dụng hệ số k (hệ số điều chỉnh giá đất – PV) theo khu vực và do HĐND cấp tỉnh quy định và quyết nghị.

Lo ngại "đổ thêm dầu vào lửa"

Tranh luận với đại biểu Nguyễn Trúc Anh về việc bổ sung thu hồi đất để cải tạo chung cư cũ vào trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội, vì lợi ích quốc gia công cộng, đại biểu Đồng Ngọc Ba (đoàn Bình Định) cho rằng không hợp lý.

Dự thảo luật hiện tại đã có khoản 3 Điều 79 quy định về các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội, vì lợi ích quốc gia công cộng, bao gồm tất cả các dự án cải tạo nhà chung cư.

Vấn đề này, Ủy ban Pháp luật cũng đã nêu quan điểm, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã có giải trình, tuy nhiên đại biểu cho rằng giải trình của Bộ không phù hợp với thực tiễn và về pháp lý không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành.

"Nếu chúng ta đặt vấn đề thu hồi đất để cải tạo chung cư cũ vào diện thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội, vì lợi ích quốc gia công cộng, bao gồm cả nhà chung cư được tái định cư tại chỗ, về thực tiễn có thể trở thành động thái "đổ thêm dầu vào lửa" trong khó khăn khi cải tạo chung cư cũ", đại biểu nhìn nhận.

Cũng theo ông Ba, về pháp lý sẽ trái với các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến quyền sử dụng đất của các chủ căn hộ chung cư.

"Hiện nay chúng ta có khoảng hơn 5.000 toà nhà chung cư, riêng chung cư cũ xây dựng trước năm 1994 đã có khoảng gần 3.000 khối nhà với hơn 100.000 người sinh sống. Theo quy định hiện hành, chủ sở hữu căn hộ chung cư có quyền sử dụng đất đối với đất chung. Trong Nghị định của Chính phủ đã hướng dẫn rất cụ thể, tiền sử dụng đất chung đó không thể phân chia, kể cả khi chung cư bị phá dỡ", ông Ba phân tích.

Do đó, đại biểu Ba cho rằng, vấn đề then chốt không phải quy định về việc thu hồi đất mà phải quy định các biện pháp để di dời người dân, lựa chọn chủ đầu tư cũng như trình tự thủ tục thuận lợi cải tạo lại nhà chung cư.

Thu hồi đất phát triển kinh tế - xã hội: Cần minh bạch, tránh khiếu kiện