Bất động sản công nghiệp phát triển "nóng", tiềm ẩn nhiều rủi ro?

Tăng tỷ lệ thuận với Logistics

Theo Tổng Cục Thống Kê, năm 2020, tổng giá trị xuất nhập khẩu là 543.9 tỷ USD, tăng đến 5,1% so với cùng kỳ. Tuy bị ảnh hưởng bởi đại dịch, song khả năng tăng trưởng giao thương của cả nước vẫn được đánh giá khả quan dựa trên những hiệp định thương mại được kí gần đây, bao gồm Hiệp Định Thương Mại Tự Do EU-Việt Nam (EVFTA) và Hiệp Định Đối Tác Kinh Tế Toàn Diện Khu Vực (RCEP).

Theo khảo sát của Hiệp Hội Doanh Nghiệp Dịch Vụ Logistics Việt Nam (VLA), nước ta hiện có khoảng 30.000 công ty logistics trên khắp cả nước. Trong đó, có 4.000 doanh nghiệp ngoại. Theo VLA, ngành logistics được dự đoán sẽ tăng trưởng trong năm 2021 khi kinh tế toàn cầu được kì vọng sẽ hồi phục.

Còn theo Công Ty Cổ Phần Chứng Khoán SSI, giá trị xuất nhập khẩu thông qua đường cảng biển dự đoán sẽ tăng đến 10% trong 2021, được thúc đẩy bởi sự phục hồi của nền kinh tế toàn cầu, hiệp định thương mại và dịch chuyển chuỗi sản xuất khỏi Trung Quốc.

SSI dự đoán, với đà phát triển nhanh như hiện nay, tiềm năng phát triển của ngành cảng biển và logistics sẽ tăng trưởng mạnh trong năm 2021. Cụ thể, doanh thu của ngành cảng biển và logistics sẽ tăng đến 10% và tiếp tục đà phát triển tầm 12-14% như các năm vừa qua.

Ông John Campbell, Quản lý bộ phận BĐS Công nghiệp, Savills Việt Nam nhận định “Với kì vọng tăng trưởng trong xuất nhập khẩu và sản xuất trong nước, nhu cầu cho cơ sở hạ tầng logistics đang được thúc đẩy.

Tiềm ẩn nhiều rủi ro

Cũng theo ông John Campbell, trong những năm gần đây, tổng diện tích kho bãi đã tăng đáng kể, và giá tăng từ 5-10% mỗi năm.

Giá thuê trung bình cho nhà kho tại Vùng kinh tế phía Bắc và Nam trong năm 2020 lần lượt là 4.1 USD/m2/tháng và 4.4 USD/m2/tháng. Tại các tỉnh như Long An và Bình Dương, những dự án kho bãi và cơ sở phân phối mới đang mọc lên dày đặc khi khu vực TP.HCM và Bình Dương đối diện với vấn đề thiếu hụt nguồn cung”.

Dựa trên báo cáo Chi phí thuê kho bãi toàn cầu, chuyên gia của Savills cũng nhận định rằng, khi phân tích chi phí thuê kho bãi, ngoài giá thuê thì chi phí nhân công cũng hết sức quan trọng khi chiếm tỉ lệ cao trong tổng chi phí vận hành kho bãi. Bên cạnh đó là chi phí điện, dầu diesel để vận hành các tòa nhà và phương tiện vận tải.

Ông John chia sẻ thêm: “Báo cáo của 54 thị trường tại 21 quốc gia cho thấy, Việt Nam đang là nơi có chi phí vận hành thấp nhất trong bảng xếp hạng, dẫn đầu bởi Hà Nội khi chi phí nhân công cộng với chi phí năng lượng đều ở mức thấp. Việt Nam đang trở thành một điểm đến rất thu hút với các doanh nghiệp đa quốc gia khi mức chi phí hấp dẫn. Chính phủ đang muốn nhắm đến những doanh nghiệp có giá trị cao”.

Tuy nhiên, bức tranh tăng trưởng này không phải là không có rủi ro. Việc Kênh Đào Suez tắc nghẽn mới đây do con tàu Ever Given là một dẫn chứng cho thấy những rủi ro tiềm tàng với các doanh nghiệp tại Việt Nam, khi sự cố này gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc xuất nhập khẩu của Việt Nam với những khách hàng lớn tại Châu Âu và Hoa Kỳ, dẫn đến đình trệ giao thương hàng loạt. Nếu các sự việc tương tự diễn ra, các doanh nghiệp xuất khẩu hải sản sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng khi họ sẽ phải chịu trách nhiệm về những đơn hàng bị giao chậm trễ.

Để giảm thiểu những rủi ro kinh tế, vị chuyên gia cho rằng, nhà xuất khẩu nên có những biện pháp cụ thể để đối phó với biến cố trên. Ngoài ra còn khuyến nghị các doanh nghiệp nên có bảo hiểm cho các kiện hàng để giảm thiểu các rủi ro về vấn đề chậm trễ hoặc hàng hóa hư hỏng, đặc biệt đối với những mặt hàng dễ hư tổn như thủy hải sản. Các doanh nghiệp cũng nên chủ động liên lạc với các văn phòng giao thương và làm việc với đối tác để xử lý vấn đề chậm trễ nhằm tránh những tranh chấp.

Cơ hội nào đầu tư bất động sản công nghiệp?