Cơ hội nào đầu tư bất động sản công nghiệp?

Một xu hướng đầu tư mới có thể “bùng nổ” trong thời gian sắp tới, đó chính là sự xuất hiện các dòng vốn đầu tư trong nước cũng như vốn ngoại vào các khu chế xuất, khu công nghiệp.

Nhà đầu tư ngoại đã nhảy vào “đón sóng”

Jones Lang LaSalle Incorporated (JLL) là tập đoàn toàn cầu chuyên nghiên cứu và phân tích thị trường bất động sản. Trao đổi với PV Báo Giao thông, bà Vân Nguyễn, Giám đốc Bộ phận Thị trường JLL tại Việt Nam cho biết, không chỉ đến bây giờ, xu hướng dịch chuyển các nhà máy khỏi Trung Quốc đã có cách đây vài năm, khi Chính phủ nước này mong muốn có các ngành sản xuất sạch, chi phí về đất đang tăng cao.

“Do vị trí chiến lược gần Trung Quốc nên Việt Nam có cơ hội đón làn sóng dịch chuyển này. Tuy nhiên, ngoài Việt Nam còn có nhiều nước khác như Ấn Độ với lợi thế về dân số đông, diện tích lớn”, chuyên gia JLL nhận định.

Bà Vân Nguyễn cũng chỉ ra rằng, nguồn cung ở Việt Nam lớn, tuy nhiên đất sạch thì chưa có nhiều, giải phóng mặt bằng còn khó khăn. Việc lựa chọn và cấp giấy phép đầu tư cũng cần có sự lựa chọn để tránh tình trạng Việt Nam trở thành nơi chuyển dịch của các nhà máy, nhà sản xuất không sạch.

Trong khi đó, Shark Hưng, Phó chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cen Group lo ngại các doanh nhân Trung Quốc với sự nhanh nhạy sẽ tận dụng cơ hội trước Việt Nam.

“Trước làn sóng dịch chuyển này, họ đã sang Việt Nam và M&A (mua bán sáp nhập) sẵn các khu công nghiệp. Nếu chúng ta không nhanh chóng, sẵn sàng thì các nhà đầu tư Trung Quốc sẽ vào với tâm thái “Tôi lại ở đây và sẵn sàng đón các anh!”, ông Hưng nhận định và cho rằng Việt Nam cần nhanh, linh hoạt để sẵn sàng đón nhận những cơ hội này.

Về việc nhà đầu tư “ngoại” nhảy vào thị trường bất động sản đón sóng, bà Vân cho biết: “Đến nay, phân khúc này không chỉ còn là sân chơi riêng của các công ty phát triển bất động sản khu công nghiệp ở trong nước mà đã có sự cạnh tranh quyết liệt từ DN nước ngoài.

“Đây là sự cạnh tranh cần thiết và các DN trong nước cần phải nắm bắt được cơ hội học hỏi kinh nghiệm về đầu tư xây dựng và quản lý vận hành, để giúp cho thị trường ngày càng đi vào chuyên nghiệp”, bà Vân nói.

Chuyên gia JLL cũng cho rằng, cần sớm xây dựng cơ chế thông thoáng về thủ tục hành chính, ưu đãi hơn nữa về chính sách thuế, linh động thời hạn cho thuê đất… Từ đó có thể tận dụng tối đa dòng vốn, đặc biệt với nguồn vốn ngoại vào đầu tư kinh doanh bất động sản công nghiệp.

Tương tự, ông John Campbell, Quản lý Bộ phận Tư vấn Công nghiệp, Savills TP HCM cũng cho rằng, Việt Nam còn một số những yếu tố trong lĩnh vực công nghiệp cần được nâng cấp và cải thiện, như cơ sở hạ tầng, hậu cần, giá đất…

“Mặc dù đã được cải thiện rất nhiều trong vài năm qua, chi phí hậu cần ở Việt Nam vẫn đang giữ vị trí cao nhất trong khu vực châu Á.

Do vậy, dù sẽ mất nhiều thời gian, chính phủ cần tiếp tục đầu tư nhiều hơn vào cơ sở hạ tầng, giao thông… vì hiệu quả lâu dài sẽ chắc chắn khiến chi phí này giảm đi rất nhiều. Giá đất cũng đã và đang tăng nhanh trong vài năm qua do nhiều quốc gia quyết định chuyển hướng vào thị trường Việt Nam, khiến nguồn cầu tăng mạnh”, ông John nói.

Cẩn trọng với những hệ lụy

Một số báo cáo về thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam cho thấy, phân khúc bất động sản công nghiệp trở nên sôi động liên tục từ đầu năm 2020 đến nay với sự gia tăng yêu cầu thuê đất và nhà máy từ cả khách thuê hiện hữu lẫn khách thuê mới.

Báo cáo mới được công bố bởi CBRE cũng cho thấy, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp tại các thành phố và tỉnh sản xuất lớn của Việt Nam tăng cao trong bối cảnh nguồn cung đất công nghiệp bị hạn chế.

Tại miền Bắc, giá chào thuê từ 65 - 260USD/m2/chu kỳ thuê (tính theo năm trên đơn vị m2). Tại các vùng công nghiệp miền Nam, giá chào thuê rơi vào khoảng 80 - 300 USD/m2/chu kỳ thuê.

Bên cạnh đất công nghiệp cho thuê, thị trường cũng ghi nhận tăng trưởng tốt ở phân khúc nhà xưởng và nhà kho xây sẵn. Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tiếp tục tăng trưởng ổn định ở cả hai khu vực công nghiệp chính ở miền Nam và miền Bắc.

Trong khi đó, báo cáo của Savills chỉ ra rằng, bên cạnh các điểm nóng hút vốn đầu tư bất động sản công nghiệp như: TP HCM, Hà Nội, thành phố vệ tinh như: Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu... cũng đang được các nhà đầu tư thăm dò quỹ đất làm nhà, xưởng.

Đây đều là những tỉnh có vị trí thuận lợi, nguồn lực và nhân công dồi dào, cơ sở hạ tầng đồng bộ và kết nối giao thông hiệu quả cho việc vận chuyển, kho bãi lưu trữ và logistics tới các thành phố lớn.

Nhiều chuyên gia kỳ vọng “sức bật” của bất động sản công nghiệp trong thời gian tới trước làn sóng rút chuỗi sản xuất khỏi Trung Quốc. Tuy nhiên, không ít ý kiến cũng đưa ra cảnh báo thị trường này sẽ gặp nhiều hệ lụy nếu các chủ đầu tư ồ ạt “nhảy” vào.

“Nhiều người nói bất động sản công nghiệp sẽ là xu thế, được hưởng lợi. Nhưng nhà nhà đua nhau làm như kiểu “trăm hoa đua nở” sẽ rất nguy hiểm, không cẩn thận lúc đó lại phải đi giải cứu”, một chuyên gia bất động sản bình luận.

Theo vị này, bất động sản công nghiệp không đơn thuần chỉ là mỗi nhà xưởng, mà phải có một quần thể, những hạ tầng đi kèm như nhà ở cho công nhân...

Bà Hà Thu Thanh, Chủ tịch Deloitte Việt Nam cũng cho rằng, nếu như đầu tư bất động sản công nghiệp trước đây hướng đến ưu đãi, thuế, giảm giá đất, thì hiện nay cần sự kết nối hạ tầng một cách đầy đủ, bao gồm sự phát triển đồng bộ từ logistics, năng suất lao động, công nghiệp phụ trợ. “Hiện Việt Nam đang có bao nhiêu phần?”, bà Thanh đặt vấn đề.

Nhân viên bất động sản "khủng bố" vì khách hàng từ chối mua đất