Bất động sản thiếu nguồn cung, giá cao

Chung cư tăng giá, chủ đầu tư "găm" hàng

Dự án Capital Elite, 18 Phạm Hùng, Nam Từ Liêm, Hà Nội là một trong những dự án chung cư ít ỏi ra hàng trong năm nay. Thế nhưng, quỹ nhà này bán ra thị trường cũng chẳng đáng là bao. Bởi gần nửa số căn hộ dự án được dành để bán cho người nước ngoài hoặc để lại cho thuê.

Trong vai khách hàng tìm mua căn hộ tại đây, PV được anh Nguyễn Văn Được, môi giới dự án cho biết tòa nhà 32 tầng, 9 tầng thương mại, 21 tầng căn hộ, tương ứng 334 căn. Từ tầng 18 đến 32 chủ đầu tư dành bán cho người nước ngoài và để lại làm dịch vụ cho thuê, chỉ bán cho khách Việt từ tầng 10 đến tầng 17.

Dự án mở bán đợt 1 khoảng 2 tháng nay. Trong đó, đợt đầu ra quỹ căn ở các tầng 10-11-12-13, giá bán trên dưới 50 triệu đồng/m2. Căn rẻ nhất tại đây cũng tầm 5,6 tỷ đồng, rộng 105m2. Nếu vay ngân hàng, khách hàng ân hạn nợ gốc 0% trong 1 năm và vay trả trong 20 năm.

Theo chia sẻ của anh Được, chủ đầu tư bán khá tốt, quỹ căn bán cho người nước ngoài và hàng ra đợt 1 gần như hết. Dù rất nhiệt tình chia sẻ, song anh Được không có hàng giới thiệu cho PV bởi chủ đầu tư thu hồi lại bảng hàng hôm 2/10. Theo dự đoán của anh, chủ đầu tư thu hồi để chuẩn bị ra chính sách mới, sẽ tăng giá bán.

Tương tự tại dự án An Lạc Green Symphony (Vân Canh, Hoài Đức), chủ đầu tư đang ra bảng hàng căn hộ chung cư Moonlight 1.

PV trong vai khách hàng tìm mua căn hộ 3 phòng ngủ, được nhân viên môi giới dự án tư vấn: tòa nhà 21 tầng có 494 căn, đang hoàn thiện mặt ngoài và nội thất. Căn 3 phòng ngủ đều là căn góc, diện tích 89-95m2; giá từ 4,9-5,4 tỷ đồng/căn, chưa chiết khấu. Hiện chủ đầu tư có chính sách chiết khấu 1,5% và 6 chỉ vàng (tương ứng 40 triệu) trừ thẳng vào giá bán.

Cũng theo tư vấn, khách hàng có thể vay ngân hàng từ 50 và 65% giá trị hợp đồng. Thời gian vay tối đa 20 năm, ân hạn 18 tháng không phải trả gốc, lãi.

Nhân viên môi giới này cho biết, dự án ra hàng tháng 5, hiện đã bán được khoảng 60%. Một số quỹ căn đẹp chủ đầu tư đang "găm" chưa ra hàng. Và theo dự kiến, chỉ mấy hôm nữa sẽ điều chỉnh tăng giá bán.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2023 của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm chung cư đã có dấu hiệu phục hồi. Nhu cầu tìm mua cư tăng 1% và tìm thuê tăng 6% so với quý trước. Trong đó, các căn hộ có giá từ 2 - 4 tỷ đồng được tìm kiếm nhiều nhất.

Cú huých đến từ đâu?

Theo ông Nguyễn Quốc Huy, Giám đốc Công ty Nhà ở ngay, cuối năm ngoái, thị trường thấp điểm nhất, hệ thống của doanh nghiệp chỉ thực hiện được 20-30 giao dịch/tháng. 

Tuy nhiên, thời điểm này, số lượng giao dịch đã tăng lên 150-200 sản phẩm/tuần tại các dự án ở Hà Nội và các tỉnh lân cận; thậm chí có tháng thực hiện được 260-350 giao dịch. Có những đơn hàng bán cho người nước ngoài, họ thường mua theo lô 50-70 căn.

Theo ông Huy, thị trường ấm lên có nhiều nguyên nhân. Đầu tiên là nhu cầu sở hữu bất động sản của người dân rất lớn. Trong đó có nhu cầu ở, nhu cầu mua kinh doanh cho thuê. Thực tế hiện nay, có những căn hộ chung cư 2 phòng ngủ có thể cho thuê đến 25 triệu/tháng, căn 3 phòng ngủ khoảng 28 triệu/tháng.

Tiếp đến là hiệu quả từ hoạt động thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công. Ông Huy phân tích, giải ngân đầu tư công tác động thanh khoản đến hàng loạt các ngành nghề, thị trường: nguyên vật liệu xây dựng, sắt, thép, xi măng..., qua đó tiền được bơm ra thị trường, về túi người dân. Khi người dân có tiền sẽ chi bạo tay hơn.

Yếu tố quan trọng nữa là việc ngân hàng giảm lãi suất. Lãi suất tín dụng giảm là động lực quan trọng để người mua nhà có quyết định nhanh, dứt khoát hơn. Ở chiều ngược lại, người gửi tiết kiệm với lãi suất thấp, họ sẽ rút ra đi đầu tư ở các kênh khác có lãi cao hơn như chứng khoán, tiêu dùng, bán lẻ... Các kênh đầu tư khác có lời thì họ lại đổ vào đầu tư bất động sản.

"Chính sách giải ngân linh hoạt với nhiều ưu đãi như ân hạn nợ gốc lãi suất 0% từ 1-1,5 năm, thời gian trả tối đa 20 năm... cũng là những chính sách giúp người mua nhà dễ dàng xuống tiền. Thực tế hiện nay lãi cho vay vẫn cao, thả nổi khoảng 9%, nhưng sau khoảng 1-1,5 năm nữa, hết thời gian ân hạn, lãi suất sẽ trở lại về bình thường. Người vay họ không quan trọng lãi vay bao nhiêu phần trăm bằng việc họ được vay trong bao lâu", ông Huy nhận định.

Thị trường vẫn thiếu nguồn cung, giá cao

Mặc dù sức cầu lớn, thế nhưng thị trường vẫn thiếu sức bật bởi thiếu nguồn cung, dẫn đến giá càng ngày càng cao.

Theo Savills Việt Nam, nguồn cung mới căn hộ hạng B trong quý III/2023 giảm 47% theo quý và 65% theo năm. Nguồn cung sơ cấp giảm 3% theo quý và giảm 6% theo năm. Trong khi đó, giá sơ cấp tăng 2% theo quý và 13% theo năm, cao hơn 77% so với quý I/2019. Giá thứ cấp tăng 2% theo quý và 8% theo năm.

Theo Property Guru Việt Nam, trong năm 2023, giá rao bán chung cư tại Hà Nội tăng từ 1 - 5%, đi ngang tại TP.HCM. Giai đoạn từ năm 2015 đến nay, chung cư tại Hà Nội tăng 56%, TP.HCM tăng 82%.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội đánh giá: "Thị trường bất động sản nhà ở vẫn tồn tại nhiều thách thức. Các luật sửa đổi sẽ tạo điều kiện cho thị trường nhà ở phát triển".

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn nhìn nhận, việc mua chung cư đang ngày càng khó đối với người dân khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà.

Ông Long dự báo, trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp cũng sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí bị đẩy lên. "Khảo sát mới đây của chúng tôi cho thấy, người dân đang chuyển sang hướng đi thuê", ông Long nói.

Chia sẻ với PV, chủ tịch một tập đoàn bất động sản làm rõ thêm, hiện nay, các chủ đầu tư cũng đang phải nghe ngóng: "Bất động sản không giống các hàng hóa khác, vài tháng, vài năm bán một căn. Bán kéo dài, chi phí vận hành lớn và không hiệu quả. Một khi dự án đã ra hàng là phải dồn công sức bán nhanh, rút gọn trong 2-3 năm. Do đó, khi chưa "chín muồi" chủ đầu tư chưa dám ra hàng".