Khơi thông thị trường bất động sản, trước hết phải phục hồi niềm tin

"Phòng bệnh hơn chữa bệnh"

Còn nhớ, năm 2008, ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, kinh tế Việt Nam suy thoái, lạm phát và nợ xấu tăng nhanh (cả năm 2009 tăng 19,89%), lãi suất vay ngân hàng rất cao (23-24%/năm). Chính sách thắt chặt tín dụng của Chính phủ nhằm kiểm soát bong bóng BĐS và kiềm chế lạm phát khiến giá nhà đất lao dốc mạnh, giao dịch nguội lạnh vì thiếu dòng tiền.

Theo thống kê, giai đoạn 2010 - 2013, thị trường bất động sản đóng băng, tạo ra số lượng hàng tồn kho khó bán khoảng gần 40.000 căn, tương đương giá trị khoảng 95.000 tỷ đồng. Nợ xấu lên đến gần 9% dư nợ tín dụng.

Đến nay, khi nhà nước thắt chặt tín dụng, bất động sản ảm đạm, nhiều ý kiến cho rằng, một chu kỳ khủng hoảng bất động sản mới lặp lại.

Bởi theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, năm 2018 có gần 200.000 sản phẩm mới được cung cấp cho thị trường. Năm 2019, nguồn cung đã sụt giảm gần 1 nửa chỉ còn 110.000 sản phẩm.

Tính đến hết 9 tháng năm 2022, nguồn cung của thị trường bất động sản đạt 41.886, tương đương chỉ bằng 24% so với năm 2018. Tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm, lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ trung bình chỉ đạt 43%.

Dù vậy, trong bối cảnh hiện tại, thị trường cũng có nhiều điểm khác biệt so với chu kỳ 10 năm trước. Các chuyên gia cho rằng, nếu kịp "bẻ lái" thị trường sẽ không bị rơi vào "thời kỳ đen tối".

Ông Nguyễn Văn Đính cho hay, nếu ở thời gian 2008 đến 2013 là thời điểm nền kinh tế có dấu hiệu suy thoái, thị trường bất động sản có dấu hiệu khủng hoảng bởi thừa cung nên chính sách vĩ mô khi đó phải làm sao để "phá băng" hàng tồn. Thì năm nay, nền kinh tế ổn định, nguồn lực quốc gia tốt. Thị trường bất động sản không có dấu hiệu khủng hoảng bởi lực cầu rất mạnh và lượng cung yếu tạm thời.

Do đó, ông Đính cho rằng, để thích ứng, doanh nghiệp bất động sản sẽ chủ động cơ cấu lại sản phẩm tại các dự án đang phát triển theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu thị trường. Đồng thời tập trung phát triển nhiều hơn các sản phẩm bất động sản có giá phù hợp tại các dự án mới. Khi đó thị trường sẽ lưu thông và thanh khoản tốt hơn.

Phục hồi nhanh phải "trị bệnh" thiếu niềm tin

Để khơi thông thị trường, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách gỡ vướng như: Lập Tổ công tác có nhiệm vụ rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản; Ban hành Công điện về cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế.

Ngân hàng Nhà nước đã quyết định tăng chỉ tiêu tín dụng (room) cho toàn hệ thống ngân hàng thêm khoảng 1,5 - 2%. Cung cấp thêm khoảng 200.000 tỉ đồng vốn cho nền kinh tế... Bước đầu, những chính sách đã có tác dụng "giảm đau" cho thị trường.

TS chuyên ngành bất động sản Trần Xuân Lượng, Đại học Kinh tế Quốc dân nhìn nhận, thời gian qua, Chính phủ cũng như nhiều bộ ngành, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành chính sách gỡ vướng cho doanh nghiệp, người dân, phần nào giúp thị trường bớt căng thẳng.

Room tín dụng được nới, giúp những người có nhu cầu ở thực mua được nhà. Những người chứng minh được thu nhập, những dự án đầy đủ pháp lý sẽ tiếp cận được nguồn vốn.

Tuy nhiên, cũng nhiều ý kiến cho rằng, ngoài chính sách được tháo gỡ, thị trường cần nhất lúc này là bài "thuốc an thần", trấn an tâm lý nhà đầu tư. Bởi theo các chuyên gia, nguồn tài chính trong dân vẫn còn nhiều, nhưng tâm lý lo sơ từ những tin xấu quá nhiều trong thời gian qua dẫn đến việc người dân "găm" tiền, không đưa tiền vào lưu thông.

TS chuyên ngành bất động sản Trần Xuân Lượng chia sẻ, để giải quyết vấn đề nội tại thì phải biết nguyên nhân của nó. Thị trường bất động sản cũng vậy, nó có 2 nguyên nhân dẫn đến tình trạng ảm đạm, đó là nguyên nhân chủ quan và khách quan.

Nguyên nhân chủ quan là nguồn lực của doanh nghiệp và chính sách Chính phủ. Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp cũng đã cố gắng tái cơ cấu. Chính phủ cũng đã ban hành nhiều chính sách nhằm điều tiết "giảm đau".

Nhưng nguyên nhân khách quan đến từ thị trường nước ngoài, chiến tranh, dịch bệnh, tâm lý nhà đầu tư... thì lại nằm ngoài tầm tay của Chính phủ. Chính phủ giúp tháo gỡ nhưng không thể là cân bằng thay cho thị trường.

"Do đó, để trả lời cách nào giúp thị trường phục hồi nhanh nhất là câu hỏi khó "tiên lượng". Nhưng nó được định tính phục hồi khi tâm lý nhà đầu tư ổn định trở lại, cung - cầu thật trở về giá trị thực", ông Lượng chia sẻ.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Hoàng Nam, Giám đốc chiến lược Công ty CP Lendbiz cho biết, niềm tin của nhà đầu tư đang suy giảm khiến thị trường đầu tư tài chính vốn nhạy cảm sẽ càng nhạy cảm hơn, đôi khi chỉ một tin đồn vô căn cứ cũng làm rung lắc toàn thị trường. Dường như khủng hoảng niềm tin đang lan rộng, mà nếu không quản trị kịp thời thì kết cục có thể sẽ còn xấu hơn nữa.

Do đó, ông Nam cho rằng, ngoài việc tháo gỡ dần những khó khăn đến từ bản thân thị trường, việc khôi phục niềm tin để nhà đầu tư hiện tại ở lại thị trường và nhà đầu tư tiềm năng sẵn sàng tham gia là việc có ý nghĩa lớn để vực dậy các thị trường ở thời điểm này.

CEO một doanh nghiệp BĐS đa quốc gia đặt tại TP.HCM cũng đồng quan điểm, thị trường cần nhất lúc này là lấy lại được niềm tin của nhà đầu tư.

Vị CEO chia sẻ, thời gian này, nhân viên môi giới của anh đến hàng nghìn người chỉ biết ngồi mong chờ những thông tin tốt. Bởi khách hàng, nhà đầu tư của anh hiện nay không dám làm gì hết. Họ không còn quan tâm khi nghe giới thiệu về một sản phẩm mới, sản phẩm tốt hoặc một dự án tốt. Với họ hiện nay là sự an toàn. Thời gian qua thị trường có quá nhiều tin xấu nên họ sợ mất tiền, sợ đầu tư, sợ rủi ro.

Do đó, điều thị trường cần nhất lúc này là thông tin mới, tin tốt đến dồn dập để nhà đầu tư có niềm tin vào thị trường, khi ấy nhà đầu tư sẽ xuống tiền.

Vị CEO này cho rằng, nếu từ giờ tới cuối năm, thông tin tốt nhiều, nhà đầu tư sẽ được trấn an. Sang năm mới họ sẽ có tâm lý bỏ qua chuyện của năm cũ, tìm nguồn hàng đầu tư cho năm mới. Như thế, có hy vọng đến mùa hè, mọi thứ tốt đẹp hơn và đến cuối năm sau thị trường BĐS sẽ trở lại.

Bất động sản lao đao, cơ hội của “cá mập”