Cách nào khơi thông nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản?

Đói vốn, doanh nghiệp bất động sản vay tín dụng đen

Chia sẻ tại Hội thảo chuyên đề “Lành mạnh hoá thị trường tài chính và thị trường bất động sản để phát triển kinh tế nhanh và bền vững, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, thị trường bất động sản (BĐS) đang rất khó khăn, sức mua và thanh khoản giảm mạnh, thiếu dòng tiền.

Trong khi đó, khối lượng trái phiếu đáo hạn đến 31/12 khoảng 21.650 tỷ đồng; năm 2023 khoảng 119.000 tỷ đồng và năm 2024 khoảng 112.000 tỷ đồng.

“Do tắc các loại nguồn vốn, một số doanh nghiệp BĐS “đói vốn” đã phải vay vốn tín dụng đen, lãi suất rất cao đầy “rủi ro”, ông Châu cho biết.

Số liệu Hiệp hội Trái phiếu Việt Nam, tổng quy mô phát hành TPDN tăng khoảng 56%/năm giai đoạn 2018-2021. Năm 2021, doanh số TPDN ước đạt 637 nghìn tỷ đồng, tăng 38% so với năm 2020.

Bước sang năm 2022, khối lượng phát hành TPDN giảm 57% so với 2021 và nhiều DN chủ động mua lại trái phiếu trước hạn. Sau sự việc Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát, việc mua lại trái phiếu trước hạn càng tăng mạnh.

TS Cấn Văn Lực đánh giá, sự phát triển bùng nổ của thị trường TPDN giai đoạn 2019-2021 khiến khối lượng trái phiếu đáo hạn giai đoạn 2023-2025 khoảng hơn 700.000 tỷ đồng (chưa tính tiền lãi). Trong đó, khối lượng trái phiếu đáo hạn của doanh nghiệp BĐS chiếm phần lớn.

Trong điều kiện thông thường, doanh nghiệp (DN) tìm nguồn vốn mới (từ phát hành TPDN, vay ngân hàng, phát hành cổ phiếu...) để đảo nợ và duy trì, phát triển sản xuất kinh doanh.

Tuy nhiên, hiện nay khả năng gọi vốn của DN khó khăn do các trường hợp vi phạm liên tiếp đã làm niềm tin của các nhà đầu tư suy giảm đáng kể, nhà đầu tư cá nhân cũng đã trở nên e ngại hơn sau các vụ việc vừa qua; Nghị định 65/2022 đã đưa ra những quy định chặt chẽ hơn đối với phát hành TPDN riêng lẻ; huy động vốn qua thị trường chứng khoán khó khăn; Việc bán hàng, phát mại tài sản để trả nợ cũng không dễ dàng.

“Một bộ phận DN BĐS tiềm ẩn nguy cơ vỡ nợ trái phiếu, nếu không có giải pháp phù hợp, kịp thời. Hệ lụy của việc vỡ nợ này phức tạp, cần kiểm soát vì mối quan hệ liên thông giữa ngân hàng - chứng khoán - BĐS là khá lớn.

Hiện ngân hàng thương mại cho vay bất động sản khoảng 2,36 triệu tỷ đồng, chiếm 21% tổng dư nợ của nền kinh tế; có tới 65% tài sản đảm bảo tín dụng là BĐS. NHTM đầu tư vào TPDN khoảng 284 nghìn tỷ đồng, chiếm khoảng 2,3% tổng dư nợ tổ chức tín dụng”, ông Lực cảnh báo.

Đề xuất ngân hàng bảo lãnh thanh toán trái phiếu

Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch HĐQT FiinRatings đề xuất giải pháp ngắn hạn nhằm khôi phục niềm tin thị trường TPDN gồm liệu pháp riêng cho nhà phát hành có rủi ro cao; đẩy nhanh tiến độ xử lý và tái cấu trúc nợ.

Ông Thuân đề xuất có thể cho phép bán TPDN riêng lẻ cho nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ nếu được ngân hàng thẩm định và bảo lãnh thanh toán. Khai thông trái phiếu chào bán đại chúng qua việc áp dụng phê duyệt nhanh. Về trung và dài hạn, tiếp tục hoàn thiện nền tảng thị trường theo 3 nhóm giải pháp chuẩn hoá chất lượng cung cường, hạ tầng trung gian về giao dịch và minh bạch thông tin.

Ông Lê Hoàng Châu đề xuất Bộ Tài chính xem xét trình Chính phủ và cơ quan có thẩm quyền xem xét giải pháp có thể sử dụng một phần nguồn vốn đầu tư công đã được Chính phủ phân bổ nhưng các bộ, ngành, địa phương chưa giải ngân (đang gửi tại Kho Bạc Nhà nước hoặc ngân hàng thương mại với lãi suất thấp) để Nhà nước mua lại khối lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn của tháng 12/2022 và 6 tháng đầu năm 2023.

Điều này hỗ trợ ổn định thị trường trái phiếu, vừa hỗ trợ doanh nghiệp có thời gian điều chỉnh kinh doanh và kế hoạch tài chính, vừa nâng đỡ “niềm tin thị trường” và từng quý thì có đánh giá kết quả thực hiện để điều chỉnh phù hợp.

HoREA đề nghị tiêu chí TPDN được Nhà nước mua lại là “trái phiếu phát hành lần đầu”, “trái phiếu có tài sản đảm bảo được định giá chuẩn”, ông Châu kiến nghị.

Trong khi đó, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi cho rằng, muốn có thị trường TPDN đúng nghĩa, các chủ thể tham gia thị trường (nhà đầu tư, doanh nghiệp phát hành, đơn vị tư vấn…) phải cùng nhau xây dựng.

“Trong thời điểm hiện nay của thị trường, trách nhiệm lớn và quan trọng thuộc về DN phát hành, nhất là việc việc minh bạch thông tin với nhà đầu tư, trái chủ nắm giữ. DN minh bạch bằng cách thuê đơn vị tư vấn, đánh giá của kiểm toán độc lập, xác định của cơ quan đánh giá tín nhiệm. DN phải thực hiện quyền, nghĩa vụ với nhà đầu tư và niềm tin trở lại và mới có thị trường TPDN”, ông Chi yêu cầu.

Khối lượng trái phiếu phát hành giảm hơn 30% trong 11 tháng