Cẩn trọng trước tình trạng giá chung cư tăng quá cao

Giá chung cư Hà Nội từ 40 - 50 triệu/m2

Khoảng 3-5 năm trước, chung cư Hateco trên mặt đường Tỉnh lộ 70 (xã Phương Canh, quận Nam Từ Liêm) chỉ bán với giá dao động từ 18-22 triệu/m2. Thì nay, hàng chuyển nhượng đã tăng lên khoảng 33 triệu/m2 - 35 triệu/m2. Giá hiện tại đã tăng khoảng 80% so với lúc mua. Nhưng so với mặt bằng chung, giá chuyển nhượng ở đây vẫn là mềm. Căn hộ mới trên địa bàn TP Hà Nội đã vượt mức 40 triệu/m2.

Đơn cử như chung cư trên đường Nguyễn Văn Giáp, Nam Từ Liêm chào bán giá tối thiểu 45 triệu/m2. Chung cư An Lạc Green Symphony (xã Vân Canh, huyện Hoài Đức), nằm trên địa bàn xã Vân Canh, huyện Hoài Đức, khá xa đường Tỉnh lộ 70, đang chào bán trôi nổi trên thị trường 48 triệu/m2 - 55 triệu/m2.

Chung cư Linh Đàm (Hoàng Mai) là dự án thu hút nhiều quan tâm nhất trong thời gian qua. Bởi dự án này áp dụng triết khấu tối đa đến 33% nếu thanh toán sớm và ký hợp đồng ngay trong tháng 11. Dù vậy, giá vẫn dao động khoảng 37 triệu/m2 cho căn 3 ngủ, diện tích khoảng 100m2.

Theo báo cáo của Công ty cổ phần Property Guru Việt Nam (Property Guru Việt Nam) chung cư tiếp tục tăng giá, đặc biệt là phân khúc cao cấp tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM.

Thống kê 10 tháng đầu năm tại Hà Nội và HCM cho thấy, giá rao bán căn hộ tăng từ 3-17% tại Hà Nội và tăng từ 3% đến 7% tại TP.HCM tùy từng phân khúc. Trong đó, căn hộ cao cấp dẫn đầu về tốc độ tăng giá, ở mức 17% và 7% so với cùng kỳ năm 2021.

Nhu cầu tìm kiếm mua căn hộ chung cư giữa hai thành phố có sự khác nhau. TP.HCM thiên về tìm kiếm căn hộ cao cấp, còn Hà Nội hướng nhiều hơn vào căn hộ bình dân. Cụ thể:

Lượt tìm mua và lượng tin đăng bán chung cư cao cấp ở TP.HCM cũng có mức tăng lần lượt là 23% và 29%, cao hơn hẳn phân khúc trung cấp và bình dân. Số liệu cho thấy phân khúc cao cấp đang áp đảo thị trường chung cư.

Trong khi đó, người mua chung cư tại Hà Nội vẫn săn đón các sản phẩm bình dân. Lý do là bởi phân khúc này có tốc độ tăng giá thấp (khoảng 3%), do đó nó thu hút lượng quan tâm tăng cao nhất (20%). Trong khi đó, mức độ quan tâm đến chung cư trung và cao cấp của Hà Nội chỉ tăng 12%. Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ bình dân tại Hà Nội hạn chế nên người mua cũng không có nhiều lựa chọn.

Cảnh giác với hiện tượng "thổi giá"

Cũng theo thống kê của Property Guru Việt Nam, trong 10 tháng qua, mức độ quan tâm đến thuê chung cư tăng 43% so với cùng kỳ năm trước. Nhưng ngược lại, lượng tin đăng (phần nào thể hiện nguồn cung) chung cư lại giảm (từ 14% - 20%) so với cùng kỳ năm 2021.

Lý giải nguyên nhân giá chung cư tăng trong thời gian qua, đặc biệt giá chung cư Hà Nội tăng cao hơn TP.HCM, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Property Guru Việt Nam cho rằng, chung cư tại Hà Nội tăng giá một phần đến từ giá đất tăng.

Giá đất thời gian qua giá đất tăng đã đẩy giá chung cư tăng (chi phí đầu tư và mặt bằng giá tăng-PV). Thậm chí giá chung cư ngoại thành cao hơn nội thành bởi giá đất ngoại thành tăng cao hơn, có chỗ cục bộ ghi nhận tăng từ 40 đến 50 triệu mỗi mét vuông.

Đồng thời, giá đất đắt, vượt quá khả năng chi trả, người dân chuyển hướng sang mua chung cư bởi chung cư vẫn là phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân, ông Quốc Anh chia sẻ.

Nhìn nhận về thị trường chung cư cho thuê, ông Quốc Anh cho rằng, 2 năm vừa qua, thị trường mua, bán đã được đẩy lên rất mạnh, mặt bằng giá bán tăng trung bình 30 - 40%. Trong khi đó, giá cho thuê chưa có sự tăng trưởng tương ứng. Hiện tại, khi mặt bằng giá bán quá cao, nhà đầu tư chuyển sang quan tâm mảng cho thuê nhiều hơn.

“Giai đoạn trước là giai đoạn dòng tiền mua bán tăng trưởng khá tốt, còn bây giờ khi thị trường chững lại thì bắt đầu đến giai đoạn bất động sản cho thuê có sự tiến bước. Tiến bước ở đây là về tỷ suất sinh lời”, ông Quốc Anh nhấn mạnh.

Bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc thị trường Hà Nội của JLL Việt Nam cũng nhận định, đây là thời điểm thị trường rất khác biệt so với nhiều năm trước, tín dụng đang bị thắt chặt và một số kênh đầu tư trở nên khó khăn.

“Trong bối cảnh đó, chúng tôi nhìn thấy nhu cầu đi thuê chung cư đang gia tăng, rất có thể đây sẽ là một kênh sinh lời không quá cao nhưng giữ vốn an toàn. Nếu không muốn gửi tiền vào ngân hàng, lo ngại tiền mất giá thì đây sẽ là cái kênh đầu tư vừa giúp trú ẩn đồng tiền, vừa mang lại dòng tiền đều đặn trong giai đoạn này”, bà Vân tư vấn.

Dưới góc nhìn khác, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, giá chung cư hiện tăng quá cao đã không phản ánh đúng giá trị thực. Giai đoạn vừa qua, tại thị trường Hà Nội, nguồn cung khan hiếm, trong khi đó nhu cầu với loại hình nhà ở này vẫn rất lớn. Chính vì thế các chủ đầu tư đã tận dụng tình trạng cầu vượt cung để nâng giá, sau đó thông qua các đơn vị phân phối để bán sản phẩm.

Trong khi đó, đội ngũ sale bất động sản lại dùng nhiều chiêu trò để bán hàng, không loạt trừ trường hợp đưa ra chiêu trò giá thứ cấp thấp hơn giá sơ cấp để thu hút người mua, đẩy nhanh tốc độ bán hàng.

"Tình trạng này xuất hiện không mang lại lợi ích nào cho người mua, mà chỉ tạo ra sự hỗn loạn cho thị trường và thông tin trở nên "bát nháo". Tức là trên thị trường có nhiều giá bán như giá trần, giá làm hàng, giá chênh… từ đó tạo ra một thị trường không chuyên nghiệp, thiếu minh bạch", ông Đính chia sẻ.

Chuyên gia khác cũng cho rằng, với nguồn tín dụng eo hẹp cho bất động sản như hiện nay, từ giờ tới sang năm 2023, giá chung cư sẽ có thể đi ngang hoặc hạ nhiệt. Người mua nên đợi chờ và cân nhắc, tránh mua thời điểm giá chung cư đang bị thổi lên quá đà.

Bộ Xây dựng "trị" tận gốc hiện tượng căng băng rôn nhà chung cư