Cocobay Đà Nẵng thất hứa, nhà đầu tư kiện được không?

Khốn đốn vì Cocobay

Công ty CP Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Công ty Thành Đô), chủ đầu tư Tổ hợp Cocobay Đà Nẵng vừa chính thức thông báo chấm dứt trả lợi nhuận cam kết, kể từ năm 2020 do gặp “khó khăn về dòng tiền”. Thông tin này khiến các chủ sở hữu căn hộ condotel tại Cocobay như “chết đứng”, bởi không ai ngờ tới kết cục này.

Không chỉ đứng trước nguy cơ mất lợi nhuận cam kết hàng tháng, hầu hết chủ sở hữu căn hộ tại Cocobay sẽ phải chịu gánh nặng về trả lãi vay cho ngân hàng. Cụ thể, SHB vừa là ngân hàng tài trợ vốn cho Cocobay, vừa đóng vai trò “nhà tài trợ độc quyền” cho vay tiền mua căn hộ của dự án.

Theo đó, chính sách lãi suất năm đầu cố định là 8%, được cho là “sức hút kỳ diệu” đối với nhà đầu tư. Tuy nhiên, không mấy ai tìm hiểu về công thức tính lãi sau năm đầu tiên trong hợp đồng tín dụng lại là: “Lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 13 tháng trả lãi sau bậc cao nhất + biên độ từ 3,3 - 4,5%”.

“Chính chữ “bậc cao nhất” này là “viên đạn bọc đường” với đa số nhà đầu tư vay vốn. Mức lãi này không được công bố chính thức trên hệ thống của SHB. Chúng tôi chỉ nhận ra sai lầm cho đến kỳ trả lãi thả nổi đầu tiên. Lúc này, “cá đã mắc câu” và để thoát khỏi khoản vay, người vay sẽ phải trả phí phạt trả nợ trước hạn lên tới 3 - 3,5% trong 2 năm đầu tiên. Điều này dập tắt mọi mong muốn thoát khỏi khoản vay.

Mức lãi suất áp dụng cho các khoản vay đã liên tục tăng trong suốt 2 năm qua và cho đến thời điểm hiện tại có những cư dân đã phải chịu mức lãi suất lên tới 13 - 14%/năm. Như vậy, khi Thành Đô đơn phương chấm dứt trả lợi nhuận cam kết 12%/năm, rất nhiều nhà đầu tư mua nhà bằng tiền vay SHB sẽ rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán. Đây thực sự là một cơn ác mộng đối với họ”, anh N., chủ sở hữu căn hộ 15 tỷ đồng tại Cocobay phân tích.

Chia sẻ với PV Báo Giao thông, chị P.T.N.N. (Long Biên, Hà Nội) cho biết, trước cam kết lợi nhuận được hưởng 12% giá trị hợp đồng trong vòng 8 năm, không phụ thuộc vào kết quả kinh doanh, năm 2017, chị đã nhanh tay “ôm” 4 căn hộ tại Cocobay với tổng mức đầu tư hơn chục tỷ đồng.

“Tôi chấp nhận vay ngân hàng 65%, phần còn lại là tích lũy bao năm của hai vợ chồng, cộng với vay thêm họ hàng, bạn bè. Những tưởng lấy “mỡ nó rán nó”, sau 8 năm có nguồn thu thụ động để nuôi con nên kể từ khi nghe thông báo, mấy hôm nay mất ăn mất ngủ, không khí trong nhà nặng nề. Nếu Thành Đô dừng trả lợi nhuận cam kết thật, cộng thêm khoản trả lãi ngân hàng nữa thì chắc tan cửa nát nhà. Chúng tôi bị đẩy vào đường cùng rồi”, chị P.T.N.N. nói.

Theo tìm hiểu của Báo Giao thông, nhà đầu tư Cocobay đã bỏ ra từ vài tỷ tới hàng trăm tỷ đồng (có trường hợp đã bỏ ra tới 700 tỷ đồng) để “ôm” căn hộ, nhà liền kề tại đây. Đa số họ, đều chấp nhận vay tiền ngân hàng SHB từ 50 - 65% giá trị hợp đồng.

Đáng nói, dù đã quá hạn 5 tháng, song tới nay rất nhiều chủ sở hữu căn hộ Cocobay vẫn chưa được Thành Đô trả mức lợi nhuận cam kết của kỳ 1 năm 2019 (theo thỏa thuận lợi nhuận được trả làm 2 kỳ vào tháng 6 và tháng 12 hàng năm).

“Chúng tôi chậm trả tiền mua căn hộ thì bị phạt tới 20% trong khi chủ đầu tư chậm trả lợi nhuận cam kết thì chẳng bị làm sao”, một nhà đầu tư bức xúc.

4 phương án giải quyết đẩy rủi ro về phía người mua

Cùng với thông báo dừng trả lợi nhuận cam kết từ năm 2020, chủ đầu tư Cocobay cũng đưa ra nhóm giải pháp để người mua nhà tự lựa chọn. Tuy nhiên, trao đổi với PV Báo Giao thông, người đại diện cho các nhà đầu tư cho biết: “Cả 4 giải pháp mà chủ đầu tư đưa ra chưa cụ thể. Qua hướng giải quyết này cũng chứng tỏ chủ đầu tư phủi bỏ hết trách nhiệm cam kết trong hợp đồng, đổ hết rủi ro cho người mua căn hộ”.

Phân tích cụ thể từ phương án thứ nhất, vị đại diện cho hay, trong trường hợp các căn condotel chuyển thành chung cư, chủ sở hữu sẽ phải mất thêm phí chuyển đổi là 15% giá mua căn hộ theo hợp đồng đã ký.

“Chúng tôi mua căn hộ để kinh doanh chứ đâu phải để ở. Giá mua nhà cao ngất, sở dĩ được chấp thuận bởi đã bao gồm các cam kết của chủ đầu tư chứ nếu chỉ là căn hộ để ở đơn thuần thì không đời nào chúng tôi mua. Hơn nữa, nhiều nhà đầu tư bây giờ đang phải gánh nợ ngân hàng, lấy đâu ra tiền để trả phí chuyển đổi?”, đại diện nhà đầu tư nói.

Với phương án vẫn giữ condotel, các chủ sở hữu phải ký bản hợp đồng giao cho Công ty Thành Đô vận hành trong 10 năm nhưng trên nguyên tắc chia sẻ lợi nhuận. Khách hàng nhận về một mức thu nhập cố định hoặc 80% lãi từ việc kinh doanh sản phẩm này.

“Cam kết trả lợi nhuận 12% được ghi rõ trong hợp đồng mà chủ đầu tư còn lật lọng công khai. “Một lần mất tín, vạn sự mất tin, tất cả chỉ là lời hứa chắc gì chủ đầu tư đã trả được? Hơn nữa, với mức lợi nhuận ban đầu 12% thì chúng tôi còn có thể gánh được tiền lãi phải trả ngân hàng lên tới 13 - 14%. Còn nếu lợi nhuận giảm xuống thì biết sống sao?”, vị đại diện cho hay.

Trong trường hợp hai bên thanh lý các condotel đã ký hợp đồng, chủ đầu tư hoàn lại tiền theo nguyên giá trong hợp đồng đã ký. Tuy nhiên, chủ đầu tư cũng nêu rõ sẽ khấu trừ một số khoản như: Chi phí hỗ trợ lãi vay ngân hàng, chi phí hoa hồng, phí phát hành bảo lãnh... Việc chi trả tiền của chủ đầu tư sẽ có thời hạn đến ngày 30/9/2020. “Đây là phương án mơ hồ nhất, không có cơ sở để tin cậy. Bởi lẽ, trước đây đã từng có trường hợp khách hàng thanh lý hợp đồng mua bán, bị chủ đầu tư trừ mất mấy chục % giá trị hợp đồng, tới nay khách hàng vẫn chưa nhận được tiền thanh lý”, vị đại diện lập luận.

“Được vạ thì má đã sưng”

Trước thông tin Cocobay Đà Nẵng “vỡ trận”, trao đổi với PV Báo Giao thông, luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo, Công ty luật TAT Law firm cho hay, bà không bất ngờ. “Hậu quả này là một trong những nội dung mà tôi đã dự liệu từ rất lâu, đã cảnh báo nhiều lần. Việc các chủ đầu tư condotel cam kết lợi nhuận từ 8 - 12% /năm thực chất là miếng pho mai được đặt trong bẫy giăng ra cho khách hàng. Dưới góc độ về kinh doanh du lịch thì không thể có một nhà quản lý nào có thể tạo ra lợi nhuận lớn đến thế”, nữ luật sư phân tích.

Theo bà Thảo, để có tiền trả lợi nhuận cao cho khách hàng trong 1 hoặc 2 năm đầu, chủ đầu tư condotel chỉ còn cách thổi phồng giá trị căn hộ, để lấy chính tiền của nhà đầu tư trả cho nhà đầu tư theo kiểu “dùng mỡ cá rán cá”.

“Tôi tin rằng ở sau đây sẽ có hàng loạt những khu nghỉ dưỡng, condotel sẽ ra những thông báo tương tự như Cocobay Đà Nẵng, khi mà giai đoạn “tuần trăng mật” đã kết thúc, mọi thứ trở về nguyên trạng, đúng giá trị, đúng bản chất của giao dịch vốn có”, bà Thảo nói.

Tương tự, Luật sư Bùi Quang Hưng, Văn phòng Luật sư BQH và Cộng sự ví von câu chuyện kinh doanh condotel, chẳng khác nào một “giấc mộng”.

“Tới nay, Nhà nước chưa ban hành chế tài pháp lý trong lĩnh vực đầu tư condotel, vì thế nhiều nội dung trong hợp đồng mua bán căn hộ chưa có quy chuẩn. Bánh vẽ về lợi nhuận cam kết đã được chỉ ra cách đây 5 năm song vì “say máu”, ham lợi nhuận, nhiều người vẫn cứ lao vào.

Đặc biệt, trường hợp phải vay vốn ngân hàng để đầu tư thì mức độ rủi ro, thiệt hại lại càng lớn”, ông Hưng nói.

Theo luật sư Hưng, cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư condotel hiện nay chủ yếu là cam kết về tín chấp, không được đảm bảo bằng bảo lãnh ngân hàng.

“Tôi dám chắc với hợp đồng do Cocobay soạn thảo, không có điều khoản nào bất lợi cho họ khi hủy cam kết. Điều duy nhất mà họ có thể mất là uy tín mà thôi. Còn đối với khách hàng, tín chấp là cái duy nhất được nắm giữ, khi rủi ro xảy ra thì không làm gì được, tự chịu hậu quả”, ông Hưng nói và nhận định: “Khi chủ đầu tư tự ý chấm dứt thực hiện cam kết, khách hàng có thể khởi kiện, tuy nhiên cơ hội thắng là rất nhỏ. Cũng có trường hợp được bồi thường nhưng không đáng kể so với thiệt hại đã mất. Tóm lại “được vạ thì má đã sưng”.

Rầm rộ rao bán căn hộ Condotel có sổ đỏ: Lãnh đạo TP. Đà Nẵng nói gì?