Đà Lạt (Lâm Đồng): Bất động sản cửa ngõ sôi động, nội đô im lìm

Đất cửa ngõ giá tăng chóng mặt

Đầu tháng 6/2024, UBND huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng phê duyệt giá khởi điểm đấu giá giao quyền sử dụng đất đối với 18 lô đất thuộc đề án khai thác quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng hạ tầng khu dân cư và chợ Fi Nôm, xã Hiệp Thành. 

Các lô đất này đều được quy hoạch nhà liền kề sân vườn, mục đích sử dụng là đất ở nông thôn và thời hạn sử dụng lâu dài.

Đường vành đai TP Đà Lạt thoáng, view đẹp, giá đất đang nóng từng ngày.

Trong 12 lô đất thuộc khu A có 11 lô diện tích 140m2/lô, giá khởi điểm 4,3 tỷ đồng/lô. Một lô khác có diện tích 294,73m2, giá khởi điểm 10,9 tỷ đồng. Sáu lô còn lại thuộc khu B cũng có giá khởi điểm từ 4,3 tỷ đồng/lô.

Ông Lê Minh Hùng, người có 2 căn hộ trên mặt quốc lộ 20, xã Hiệp Thành không ngạc nhiên với mức giá khởi điểm này: "Khu dân cư chợ Fi Nôm cách ngã 4 Fi Nôm khoảng 200m, lại nằm giáp mặt tiền quốc lộ. 

Từ khi đoạn đường tránh quốc lộ 27 với cao tốc nối ra ngã 3 Phi Nôm hoàn thành, nó đã biến ngã tư Fi Nôm thành cửa ngõ lên Đà Lạt, rất thuận lợi. Bạn tôi mới bán ngôi nhà mặt tiền quốc lộ 20 gần với khu dân cư chợ Fi Nôm lên tới 38 tỷ đồng".

Ở hướng Đơn Dương, đất mặt tiền quốc lộ 27 cũng nóng không kém. Anh Nguyễn Xuân Anh, một nhà môi giới cho biết: "Có lô đất mặt tiền qua xã Đạ Ròn, huyện Đơn Dương đầu năm 2023 có giá 6,1 tỷ đồng, nhưng tháng 5 vừa rồi được bán cho một người ở Bình Thuận với giá 10,3 tỷ đồng".

Hướng huyện Lâm Hà, giáp với Đà Lạt bởi đèo Tà Nung cũng có giá khá cao. Chỉ một đoạn khoảng 15km tỉnh lộ 725 qua đèo Tà Nung, đã có đến 15 nhà đầu tư các khu du lịch sinh thái, như biệt thự Giao Hưởng Xanh, Trang trại nuôi dế, Em Tà Nung coffee farm…

Tại khu vực này, bất động sản tuy ít giao dịch nhưng giá không hề giảm. Đầu năm 2023, mỗi m2 bình quân từ 100-300 triệu đồng, nhưng đến nay giá đã nhích lên 150- 400 triệu đồng/m2.

Anh Hoàng Đức Quyết, một nhà môi giới am hiểu đất cát vùng Lâm Hà giải thích: "Từ đây lên Đà Lạt theo đường đèo Tà Nung chỉ 20km, lại đẹp. 

Khách đi du lịch Đà Lạt sẽ vào trang trại để trải nghiệm những điều mới lạ. Vì vậy, các đại gia tập trung đầu tư vào những lô đất ven tỉnh lộ 725 qua đèo Tà Nung".

Nội đô đất bỏ hoang

Trong khi bất động sản cửa ngõ, vùng ven sôi động thì đất nội đô Đà Lạt lại có giao dịch rất èo uột. Chúng tôi tới làng hoa Hà Đông, nằm giữa trung tâm đô thị (phường 8, TP Đà Lạt). Nơi đây vườn hoa xen lẫn nhà, nhà xen lẫn đất hoang, cỏ cây mọc um tùm.

Khu dân cư chợ Fi Nôm giá sốt do nằm sát QL20 giáp ngã tư QL20 và QL27.

Ông Nguyễn Phượng Thạch, người dân trồng hoa cho biết: "Nguyên con phố với những ngôi nhà còn mới kia, cách đây 4 năm trước còn là vườn hoa. 

Những mảnh đất trước mặt cỏ mọc um tùm xen lẫn với nhiều ngôi nhà là do người dân trồng hoa bán lại cách đây 2 năm, khi đất đang lên cơn sốt. Giờ bất động sản đóng băng, không bán được, chủ đất bỏ hoang".

Đó là câu chuyện điển hình cho bất động sản trung tâm TP Đà Lạt. Đầu năm 2024, lãnh đạo TP Đà Lạt đánh giá thị trường bất động sản trên địa bàn chủ yếu giao dịch nhỏ lẻ, mua bán giữa các hộ dân. Giá bán biến động theo từng khu vực.

TP Đà Lạt không có sàn giao dịch, tổ chức môi giới hay các dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản. Hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc tại địa phương ngày càng suy giảm. 

Nếu như trong giai đoạn 2015-2020, số lượng doanh nghiệp tăng mạnh thì đến giai đoạn 2021-2023, con số này giảm dần, đến nay còn 53 doanh nghiệp.

Vì đâu nên nỗi?

Lý giải tình trạng trên, một lãnh đạo UBND TP Đà Lạt cho biết, thị trường ảm đạm bởi chính sách tín dụng dành cho bất động sản ngày càng được siết chặt. 

Mặt khác, tâm lý e dè, quan sát thị trường của số đông khách hàng cũng ảnh hưởng đến tình hình các doanh nghiệp địa ốc. Trong khi đó, những người đã trót đầu cơ đất với giá "đu đỉnh" nay xót của, giá không được như kỳ vọng nên cứ ôm hàng.

Thực tế, thị trường Đà Lạt đang gặp nhiều khó khăn khi nguồn cung và sức mua đều giảm, thiếu nhà ở vừa túi tiền. Trong 8 năm, thành phố chỉ có hai dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô hơn 2 ha. 

Nhiều dự án phải dừng, giãn tiến độ. Trong khi giá nhà đất vẫn ở mức cao so với mặt bằng thu nhập khiến người lao động ngày càng khó khăn trong tiếp cận nhà ở.

Với phân khúc nhà ở xã hội, việc phát triển tại tỉnh Lâm Đồng còn chậm, hiệu quả chưa cao. Từ năm 2022, tỉnh Lâm Đồng không có dự án nào đưa vào sử dụng.

Trong năm 2024 triển khai ba dự án tập trung ở Đà Lạt, nhưng tiến độ đang chậm so với kế hoạch, chủ yếu do chậm giải phóng mặt bằng. 

Ba dự án gồm khu quy hoạch 5B-CC5 (phường 3 và 4), dự án nhà ở xã hội Kim Đồng (phường 6) và nhà ở xã hội Sào Nam (phường 11).

Với nhà ở xã hội, nhu cầu tập trung ở TP Đà Lạt, nhưng quỹ đất ở thành phố còn hạn chế, quy mô nhỏ, nằm rải rác. 

Những khu vực này khó thu hút đầu tư bởi hệ số sử dụng đất không cao, chưa được bồi thường giải phóng mặt bằng. Loại hình sản phẩm cũng thiếu đa dạng, chưa có sản phẩm cho công nhân, người lao động có thu nhập thấp.

Đường vành đai TP Đà Lạt tăng tốc trước mùa mưa

Lâm Đồng chuẩn bị vào tâm điểm mùa mưa, Sở GTVT chỉ đạo các nhà thầu đẩy nhanh tiến độ thi công để kịp thông tuyến vào cuối năm 2024.