Định giá đất theo thị trường thế nào?

Ngày 14/11, Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Điểm mới ở lần sửa đổi này là bỏ khung giá đất, chuyển sang xác định giá phù hợp với mức phổ biến trên thị trường.

Đây cũng là nội dung được người dân đặc biệt quan tâm.

Thực tế, thị trường đất đai hiện vẫn tồn tại cơ chế hai giá: Một giá theo khung giá đất Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hay tính giá đất đền bù giải tỏa dự án.

Thứ hai là giá cả trên thị trường, thường xuyên biến động và cao hơn nhiều lần so với khung giá đất. Việc chênh lệch này dẫn tới nhiều hệ lụy.

Trên diễn đàn Quốc hội cũng như nhiều ý kiến chuyên gia đã đánh giá, chủ trương bỏ khung giá đất là “cuộc cách mạng về tư duy”.

Tuy nhiên, hiện vẫn đang có nhiều quan điểm khác nhau về tiêu chí thị trường trong xây dựng bảng giá đất. Thách thức hiện nay là cơ sở dữ liệu, nhất là về giá chưa được đầy đủ nên khó xác định đầu vào của giá thị trường.

Như nhiều ý kiến ĐBQH đã nêu, không dễ định giá đất theo thị trường một chút nào. Nhưng khó cũng nhất định phải làm, bởi như đã nói, đây được cho là “đột phá về tư duy”.

Ở đây, cần phân định giá cả và giá trị thị trường của đất đai khi lập bảng giá đất. Bởi, Nhà nước sẽ khó xác định giá nếu xây dựng bảng giá đất theo giá cả thị trường (giá này luôn biến động).

Vì thế, dự thảo nên đề cập việc xây dựng bảng giá đất “phù hợp với giá trị thị trường”, nhằm tránh những khúc mắc trong thực tế triển khai. Ngoài ra, dự luật sửa đổi cũng cần quy định về đăng ký, cập nhật giá đất hằng năm.

Muốn vậy, các quy định về phương pháp, bảng giá đất, tư vấn xác định giá... cũng như trách nhiệm của hội đồng thẩm định giá đất cần được làm rõ ngay trong luật. Hiện, dự thảo vẫn chưa thể hiện rõ vai trò của các cơ quan Trung ương trong định giá đất.

Việc bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường được xem là bước đột phá lớn trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai, tạo nên thay đổi căn bản về các vấn đề kinh tế trong chính sách pháp luật về đất đai.

Từ trước đến nay, khung giá đất ở tại hầu hết các tỉnh, thành, đặc biệt là các đô thị lớn, có chênh lệch rất lớn so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.

Giá chuyển nhượng thực tế dễ bị bóp méo, khiến các giao dịch chuyển nhượng nhà đất hiện nay đang bị các bên mua - bán thao túng theo hướng có lợi cho mình.

Khi bỏ khung giá đất, tính theo nguyên tắc thị trường, giá tài sản có thể cao hơn nhưng là giá trị thực tế, quá trình sàng lọc của thị trường trở nên khốc liệt hơn, từ đó cũng thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh hơn, giảm tình trạng đầu cơ, sốt ảo.

Về phía Nhà nước, khi giá đất địa phương ban hành bám sát với giá thị trường thì sẽ không còn hiện tượng hai loại giá, từ đó hạn chế được cơ bản vấn đề kê khai giá thấp để giảm số thuế phải nộp, tránh tình trạng thất thu ngân sách…

TS. Phạm Quang Long
Phó chủ tịch Hiệp hội Khoa học Hành chính VN

Bộ trưởng Trần Hồng Hà: Quy hoạch đất đai sẽ gắn với quy hoạch giao thông