Doanh nghiệp bất động sản lấy ngắn nuôi dài

Nếu tiếp tục duy trì tình trạng này, có thể dẫn tới nhiều rủi ro trong thanh khoản các khoản nợ sắp đáo hạn, chất lượng các dự án…

Hoạt động tài chính là cứu cánh

Theo báo cáo tài chính của Công ty CP Vạn Phát Hưng (VPH), trong quý III, tổng doanh thu của doanh nghiệp đạt 18.368 tỷ đồng, lãi ròng 183 tỷ đồng, mức cao nhất từ trước tới nay.

Tuy nhiên, lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh trong quý này đạt gần 222 tỷ đồng, chủ yếu đến từ lợi nhuận hoạt động tài chính 266 tỷ đồng. Đây là số tiền đến từ thương vụ Vạn Phát Hưng chuyển nhượng 99% cổ phần tại Công ty CP Bất động sản Nhà Bè. Trong khi đó, lợi nhuận gộp cho thấy kinh doanh bất động sản chỉ đạt 6,7 tỷ đồng, chiếm 3% lợi nhuận thuần.

Kể từ đầu năm, đây là quý đầu tiên doanh nghiệp báo lãi lớn từ chuyển nhượng công ty con. Ở quý I và quý II, lợi nhuận thuần công ty thu được chỉ vỏn vẹn lần lượt 597 và 796 triệu đồng.

Giải trình kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm 2024, lãnh đạo Vạn Phát Hưng cho biết, tình hình thị trường bất động sản những năm qua gặp nhiều khó khăn. Đồng thời, tiến độ thực hiện pháp lý dự án KDC Nhơn Đức Nhà Bè (16,7ha) chậm hơn dự kiến, gây ảnh hưởng tới quyết định đầu tư của nhà đầu tư lớn Lotte Land.

Taseco Land (Công ty CP Đầu tư Bất động sản Taseco - TAL) cũng đã tăng 65% doanh thu thuần so với cùng kỳ, đạt gần 311 tỷ đồng, báo lãi sau thuế 185 tỷ đồng, cao gấp gần 21 lần so với cùng kỳ. Động lực chính tới từ hoạt động tài chính, khi doanh nghiệp chuyển nhượng toàn bộ cổ phần Công ty CP Đầu tư TAH (chủ đầu tư dự án văn phòng, thương mại dịch vụ tại Khu đô thị Starlake).

Trên đây chỉ là 2 trong số các doanh nghiệp bất động sản đang sống nhờ nguồn thu đến từ đầu tư tài chính.

Lấy ngắn nuôi dài

Báo cáo tài chính vừa công khai của Công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt (PDR) cho thấy, quý III, doanh nghiệp ghi nhận tổng doanh thu 2,6 tỷ đồng, lợi nhuận gộp 1,3 tỷ đồng. Trong đó, lợi nhuận từ tài chính lên tới 120 tỷ đồng, gấp 92,3 lần so với lợi nhuận gộp nhờ thương vụ chuyển nhượng cổ phần công ty liên kết. Ngoài ra, thu nhập khác cũng tăng đột biến khi thu về khoản tiền phạt chậm trả 23 tỷ đồng.

Trong cuộc họp với nhà đầu tư, lãnh đạo công ty cho biết, việc bán bớt tài sản nhằm duy trì được dòng tiền kinh doanh, chuẩn bị cho chu kỳ mới.

Giải trình kết quả kinh doanh quý III/2024, lãnh đạo Phát Đạt cho biết, tình hình kinh tế chung còn ảm đạm, trong đó có bất động sản, dẫn tới việc đầu tư và phát triển các dự án của công ty chưa được thuận lợi. Đi gần hết quãng đường năm 2024, Phát Đạt mới hoàn thành 17% kế hoạch lãi sau thuế cả năm.

Nhìn nhận vấn đề trên, chuyên gia kinh tế, PGS. TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, bất động sản vẫn chưa hoàn toàn vượt qua giai đoạn trầm lắng. Thực tế, các doanh nghiệp bất động sản đã phải cầm cự trong khoảng thời gian khá dài khi thị trường ngủ đông.

Theo ông Thịnh, từ năm 2022, thị trường bước vào thời kỳ đóng băng do ách tắc cả về pháp lý và nguồn vốn. Nguồn cung và thanh khoản trên thị trường đều giảm mạnh, đình trệ ở nhiều khu vực. Thực trạng này khiến các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong lĩnh vực kinh doanh chính.

Không thể thay thế nguồn thu chính

Theo ông Thịnh, nếu tiếp tục duy trì hoạt động bằng các nguồn thu khác có thể dẫn tới nhiều rủi ro: thanh khoản các khoản nợ sắp đáo hạn, chất lượng các dự án. Quan trọng hơn là doanh thu không đến từ bán hàng khiến doanh nghiệp phụ thuộc vào các nguồn thu không bền vững.

"Các hoạt động tài chính, đầu tư hoặc chuyển nhượng cổ phần không ổn định và không thể thay thế được nguồn thu từ lĩnh vực chính trong dài hạn. Nhiều doanh nghiệp bất động sản khó đạt kế hoạch lợi nhuận năm 2024", ông Thịnh đánh giá.

Dù vậy, ông Thịnh vẫn kỳ vọng năm 2025, những quy định mới về đất đai, nhà ở, bất động sản sẽ thúc đẩy sự phục hồi của các doanh nghiệp. Nhất là khi định giá đất, thu hồi đất, nhiều khoản phí, được hướng dẫn, tính toán rõ ràng.

Trong khi đó, theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), từ nay đến hết năm 2025, các quy định của luật mới chưa được áp dụng hoàn toàn, vẫn có sự giao thoa với chính sách cũ nên có sự linh hoạt trong tính toán giá đất.

Do đó, các chủ đầu tư, sàn giao dịch và môi giới bất động sản cần điều chỉnh chiến lược kinh doanh cho phù hợp với xu hướng phát triển thị trường; nghiên cứu phát triển sản phẩm theo khả năng chi trả của phần đông người dân.

Ông Đính cũng khuyến nghị các chủ đầu tư, sàn giao dịch và môi giới bất động sản nên tập trung vào thế mạnh, tránh dàn trải, ôm đồm, làm giảm hiệu quả hoạt động, phân tán nguồn lực và khó đạt được kết quả tối ưu.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng của BIDV lưu ý bối cảnh còn nhiều rủi ro, thách thức cho việc phục hồi thị trường bất động sản, các doanh nghiệp cần sớm cơ cấu lại. Đồng thời, tập trung hơn vào các lĩnh vực có thế mạnh, kiểm soát rủi ro dòng tiền, lãi suất, nợ đáo hạn để vượt qua khó khăn tài chính.