Doanh nghiệp bất động sản và bài toán “thoát hàng”

Nhiều dự án dở dang

Tập đoàn Khang Điền là một trong những doanh nghiệp bất động sản thu hút nhiều quan tâm tại khu vực phía Nam.

Theo báo cáo tài chính công bố gần đây nhất, doanh nghiệp đạt doanh thu 252,8 tỷ đồng, giảm tới 1/3 so với doanh thu cùng kỳ năm trước (616,4 tỷ đồng). Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh đạt 85,4 tỷ đồng, bằng 30% so với cùng kỳ năm trước (257 tỷ đồng).

Tổng tài sản của Khang Điền đạt 31.605 tỷ đồng, tăng 19,3% so với thời điểm đầu năm. Đáng chú ý, hàng tồn kho chiếm tỷ trọng tới 71% tổng tổng tài sản, với giá trị 22.450 tỷ đồng, tăng 19,5% so với đầu năm.

Hàng tồn kho của Khang Điền tới từ bất động sản còn đang xây dựng dở dang như dự án như: Khu dân cư Tân Tạo; Bình Hưng 11A; An Dương Vương; Bình Trưng Đông; khu định cư Phong Phú 2…

Tương tự với Novaland, bên cạnh những chỉ số khởi sắc như lợi nhuận tăng, tài sản tăng… lượng hàng tồn kho cũng là điểm đáng lưu ý. Báo cáo công bố gần nhất, lượng tồn kho của Novaland tăng từ 139.000 tỷ đồng lên 145.006 tỷ đồng.

Trao đổi với Báo Giao thông, đại diện Novaland cho biết Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai đã thông báo 422 căn nhà ở thấp tầng tại khu số 2, dự án Khu đô thị Aqua Riverside City thuộc đô thị Aqua City (xã Long Hưng, TP. Biên Hòa) đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Các ngân hàng đã giải ngân các gói tín dụng lên đến 3.250 tỷ đồng để triển khai xây dựng các phân khu trong Aqua City.

Một số tổ chức tài chính cam kết cung cấp thêm các gói vay với tổng giá trị trên 10.000 tỷ đồng để Novaland tiếp tục triển khai hạ tầng, xây dựng và bàn giao nhà cho khách hàng trong năm 2025-2026.

Hiện tại, Aqua City đã bàn giao hơn 800 nhà phố, biệt thự cho khách hàng, dự kiến tiếp tục bàn giao khoảng 1.500 sản phẩm đến khách hàng trong năm 2025.

Ngoài ra, lượng bất động sản tồn kho cũng gia tăng ở doanh nghiệp khác như: Công ty CP Địa ốc Nam Long, dự trữ hàng tồn kho hơn 20,3 nghìn tỷ đồng, tăng 3 nghìn tỷ so với đầu năm. Công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt tồn kho hơn 12,8 ngàn tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm…

Lệch pha cung - cầu

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, trên địa bàn TP.HCM có 86 dự án tồn kho, nguyên nhân chủ yếu do vướng mắc pháp lý.

Bộ Xây dựng chưa có báo cáo mới, song nhìn lại báo cáo trước đó của bộ này cho thấy, quý III/2024, lượng tồn kho bất động sản khoảng 25.937 sản phẩm (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền) tăng 53% so với cùng kỳ.

Lượng hàng tồn kho chủ yếu ở hai thị trường Hà Nội, TP.HCM. Phần lớn đến từ các dự án bất động sản đang xây dựng nhưng chưa xác định được thời điểm ra mắt và những dự án triển khai dang dở phải tạm dừng bán hàng vì vướng pháp lý.

Trao đổi với PV Báo Giao thông, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh phân tích, thị trường xuất hiện tình trạng sốt nóng cục bộ, tập trung ở Hà Nội và các huyện ven đô. Trong khi tại các tỉnh thành khác trên cả nước, tình trạng bất động sản vẫn khá ảm đạm. Thanh khoản còn kém khiến hàng tồn kho bị dồn lên nhiều.

Bên cạnh đó, nguồn cung hiện có chưa thực sự đáp ứng nhu cầu thực của người mua trên thị trường, chủ yếu là các sản phẩm cao cấp.

Doanh nghiệp phát triển các sản phẩm này nhằm tối đa hóa lợi nhuận, thay vì phát triển các sản phẩm nhà ở bình dân phù hợp với nhu cầu ở thực. Điều này dẫn tới tình trạng lệch pha cung cầu.

Cần điều chỉnh giá?

Một chuyên gia khác cũng cho rằng, hàng tồn kho tăng cao do thị trường trải qua giai đoạn phát triển nóng. Nhiều chủ đầu tư đổ rất nhiều tiền vào các tỉnh phát triển các dự án mang tính đầu cơ, đầu tư như đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng...

Đến nay, thị trường đầu tư chững lại khiến khó tìm khách mua, không thể thanh khoản dù đã hoàn thành. Với loại hàng này, doanh nghiệp sẽ khó giải quyết trong bối cảnh thị trường chung chưa sôi động trở lại.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group cho rằng, để thoát hàng tại các dự án đủ điều kiện bán hàng, bên cạnh việc phục hồi niềm tin của khách hàng với thị trường thì cần sự chung tay của các bên. Chủ đầu tư cần có chiến lược để giải phóng hàng tồn kho, giải pháp khả dĩ nhất là điều chỉnh giá.

Bên cạnh đó, các ngân hàng cần hỗ trợ về lãi suất và chính sách tiếp cận vốn vay mua nhà thông thoáng hơn. Cơ quan thẩm quyền cần đẩy nhanh việc gỡ vướng cho các dự án, khơi thông nguồn lực.