Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): "Trị bệnh" đất đấu giá xong bỏ hoang

Giao quyền sử dụng để bỏ hoang, nhiều tỷ đồng "chôn" trong đất

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang lấy ý kiến nhân dân từ ngày 3/1 - 15/3 có nhiều nội dung mới, trong đó có quy định về việc Nhà nước điều tiết thị trường quyền sử dụng đất (Điều 20).

Theo đó: "Nhà nước điều tiết thị trường sử dụng đất theo quy luật cung, cầu của thị trường thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất".

Đây là một trong những nội dung đang nhận được sự quan tâm bởi, hiện nay, Nhà nước vẫn điều tiết quyền sử dụng đất thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất.

Nhưng trên thực tế, không ít dự án sau khi đấu giá, giao quyền sử dụng đất bỏ hoang trong nhiều năm, chưa đưa vào sử dụng. Thậm chí có hiện tượng lợi dụng khe hở đấu giá quyền sử dụng đất để lướt cọc kiếm lời, thổi giá gây ra hiện tượng sốt ảo, mua ảo.

Đơn cử như: Dự án đấu giá khu chăn nuôi thuộc xã Đồng Tháp, huyện Đan Phượng, Hà Nội. Dự án có diện tích 3.396,7 m2 với 48 lô đất. Được đấu giá từ năm 2021, nhưng đến nay, dự án này vẫn để cỏ mọc.

Khu đất đấu giá Cầu Lọc, Phúc Thọ cùng cảnh ngộ, hàng chục lô đất đấu giá đã có chủ, xong chỉ để trồng cỏ. Tình trạng tương tự diễn ra nhiều tại nhiều quận, huyện ven đô, dự án đấu giá, đấu thầu phát triển khu đô thị khác.

Anh Nguyễn Minh (Nam Từ Liêm, Hà Nội), chủ lô đất đấu giá tại Phúc Thọ cho biết, anh tham gia đấu giá mục đích để đầu tư, không có nhu cầu ở, chỉ đợi khi nào giá đạt với nhu cầu là bán. "Chỉ cần có quyết định trúng đấu giá là ngân hàng cho vay tới 80%. Ví dụ giá 1 tỷ đồng/lô thì mình chỉ bỏ vào 200 triệu, ngân hàng cho vay tới 800 triệu. Lãi suất ngân hàng không ăn thua so với tăng giá của đất, thế nên mình cứ bỏ đấy, khi nào được giá thì bán", anh Minh cho hay.

Trong khi đó, theo báo cáo của TP Hà Nội, tính đến tháng 11/2022, Hà Nội đấu giá thành công 87 dự án với tổng diện tích 14,17 ha, thu về khoảng 7.018 tỷ đồng. Nếu chia bình quân tổng số tiền cho số dự án, mỗi dự án trung bình khoảng 80 tỷ. Điều ấy có nghĩa, cứ mỗi dự án không đưa vào sử dụng, không thanh khoản thì có khoảng 80 tỷ "chôn" trong đất, không đưa vào lưu thông.

Buộc phải khảo sát nhu cầu sử dụng đất trước khi đấu giá đất?

Trước thực trạng trên, nhiều ý kiến cho rằng, Nhà nước điều tiết quyền sử dụng đất cần sát với nhu cầu ở thực. Điều này sẽ giảm lãng phí nguồn lực đất đai.

Ông Nguyễn Tuấn Khang, Giám đốc Công ty Toàn Cầu Land cho hay, đối với bất kỳ chủ đầu tư nào, trước khi họ triển khai dự án, bao giờ cũng có khâu nghiên cứu và phát triển thị trường. Dựa trên dữ liệu dân cư về độ tuổi, tăng dân số, yếu tố văn hoá, lịch sử, nguồn thu nhập... để "phác họa" chân dung khách hàng. Từ đó xây dựng lên những sản phầm phù hợp với từng đối tượng.

Nhà nước cũng có thể khảo sát, đưa ra chân dung đối tượng sử dụng đất, từ đó quy định đối tượng tham gia đấu giá. "Nếu như đấu giá chỉ quan tâm đến nguồn thu, thu sao cho được nhiều, thu đủ thì sẽ dẫn đến việc nguồn lực đất đai giao vào tay những người không có nhu cầu sử dụng, đầu cơ, tích trữ, bỏ đất hoang. Và nếu như không có thể chế điều tiết sớm, những thế hệ sau này, con, cháu, chắt sẽ không còn đất để mua, có đất cũng không thể mua được vì giá quá cao", anh Khang bày tỏ quan điểm.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP Hà Nội cho biết, hiện nay, chúng ta vẫn điều tiết quyền sử dụng đất thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm, đấu giá quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, vẫn thiếu đánh giá về nhu cầu sử dụng, nhu cầu ở thực, từ đó dẫn đến việc, nhà nước cứ lập kế hoạch đấu giá, thu tiền đấu giá, còn đất sau đấu giá có đưa vào sử dụng hay không thì không quan tâm. Về phía người dân, người dân dù không có nhu cầu sử dụng nhưng vẫn tham gia đấu giá kiếm một vài lô bỏ đấy, chờ khi lên giá thì bán, chính điều này cũng là nguồn cơn của các vụ thổi giá, đẩy giá.

Nếu như có cơ chế bắt buộc phải khảo sát trước nhu cầu sử dụng, ở thực, từ đó làm cơ sở đấu giá đất, phát triển dự án tương ứng theo nhu sẽ đáp ứng được cân bằng cung - cầu; ngăn chặn tình trạng mua đất nhưng không sử dụng ngay từ khi làm dự án. Tiếp sau đó mới đến giải pháp đánh thuế cao đối với những người cố tình mua rồi bỏ hoang không đưa vào sử dụng. Khi thực hiện được đồng bộ cơ chế quản lý đất đai thì luật Đất đai được áp dựng mềm dẻo, điều tiết, phân bổ hợp lý, ổn định và bền vững.

Do đó, ông Điệp cho rằng, song song với quy định Nhà nước điều tiết quyền sử dụng đất, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần bổ sung vào đó cơ chế bắt buộc khảo sát, nghiên cứu nhu cầu sử dụng, nhu cầu ở thực dự trên các tiêu chí về dân số địa phương, độ tuổi có nhu cầu ở riêng, thu nhập bình quân của địa phương...làm cơ sở xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm, cơ sở đấu giá đất...

Ông Điệp cũng đề xuất, cần quy định cụ, rõ ràng hơn nữa về trách nhiệm của lãnh đạo địa phương, quận, huyện, cán bộ tham mưu, tổ chức xây dựng kế hoạch sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất để nâng cao tin thần trách nhiệm, chất lượng quản lý, sử dụng đất.

Góp ý dự thảo Luật Đất đai: Miễn tiền sử dụng đất gây lãng phí nguồn lực