Giá chung cư tăng cao, chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư không vội xuống tiền "đu đỉnh"

Giá chung cư tăng 30%

Theo báo cáo thị trường bất động sản của Cushman & Wakefield, trong 6 tháng đầu năm 2024, thị trường căn hộ Hà Nội đã có tín hiệu tích cực cả về nguồn cung và nguồn cầu.

Theo Cushman & Wakefield, khoảng 10.800 căn hộ mới đã được mở bán, tăng gần gấp ba lần so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, quý II, khoảng 7.600 căn hộ đã được mở bán, đánh dấu mức tăng 140% theo quý và tăng 155% theo năm.

Sự thay đổi đáng kể này chủ yếu do sự ra mắt của các dự án căn hộ mới trong các khu đô thị tích hợp như: Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City... Khu vực phía Tây chiếm khoảng 59% nguồn cung căn hộ mới trong 6 tháng đầu năm 2024, và các dự án trung cấp tiếp tục chiếm ưu thế trên thị trường, chiếm khoảng 90% nguồn cung mới.

Trong nửa đầu năm, khoảng 10.900 căn hộ đã được bán, tăng 216% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, quý II, lượng bán mới căn hộ tại Hà Nội đạt khoảng 7.400 căn, tăng 110% so với quý trước và tăng 147% so với cùng kỳ năm trước. Giá sơ cấp trung bình đạt gần 2.640 USD/m2, tương đương 66 triệu đồng/m2, tăng 11% theo quý và tăng 30% theo năm.

PropertyGuru Việt Nam cũng cho biết, so với quý I/2023, giá rao bán chung cư tại Hà Nội cuối quý II/2024 tăng 31%, TP.HCM tăng 6%. 

Giá chung cư tăng cao, tỷ suất sinh lời giảm

Lý giải về nguyên nhân giá chung cư tăng, đặc biệt là tại Hà Nội, PropertyGuru Việt Nam cho rằng, nguồn cung hạn chế, khởi điểm giá bán cao là nguyên nhân chính.

Cushman & Wakefield cũng cho rằng, nguồn cầu căn hộ Hà Nội tăng được thúc đẩy bởi nhu cầu nhà ở ngày càng cao đi cùng với tốc độ tăng dân số và nhập cư của thành phố. 

Ở chiều ngược lại, các chuyên gia lại cho rằng giá bán chung cư tăng "phi mã" thời gian qua là thiếu cơ sở. Việc tăng giá làm giảm tỷ suất sinh lời. Do đó nhà đầu tư phải cân nhắc thật kỹ trước khi xuống tiền "đu đỉnh".

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản EZ cho rằng, xuống tiền đầu tư chung cư thời điểm này sẽ không hiệu quả, dễ mua ở "đỉnh" giá.

Hiện tỷ lệ sinh lời từ cho thuê chung cư Hà Nội đang có xu hướng giảm vì giá nhà tăng rất cao, đẩy giá vốn ở mức cao. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê đo lường bằng doanh thu cho thuê hàng năm so với giá của bất động sản đó. Ví dụ khi mua một căn chung cư 2-3 tỷ đồng, cho thuê được 10 triệu đồng/tháng, thì tỷ suất lợi nhuận lúc này khoảng 5,2%. Tỷ suất lợi nhuận này giảm khi giá cho thuê vẫn 10 triệu đồng/tháng, nhưng giá vốn nhà đầu tư phải bỏ ra cao hơn.

"Tôi cho rằng thị trường chung cư Hà Nội đang dần đạt mức đỉnh. Do đó, nếu không khảo sát kỹ mặt bằng giá sẽ dễ mua hớ", ông Toản khuyến cáo.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), bày tỏ rằng ông không phủ nhận việc tăng giá nhà chung cư có xuất phát từ thực tế thị trường, nhưng trong bối cảnh nền kinh tế còn khó khăn, thu nhập của người dân chưa thực sự ổn định trở lại mà giá bất động sản đã tăng mạnh là hiện tượng bất thường, thậm chí có dấu hiệu của "bong bóng".

"Giá nhà tăng nóng trong thời gian ngắn chưa hẳn là dấu hiệu tốt mà đã gây tác động xấu, tạo dư địa cho các nhóm đầu cơ đẩy giá. Do đó, người mua và đặc biệt là giới đầu tư cần tỉnh táo lựa chọn các sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính và có pháp lý đảm bảo, tránh lao theo các cơn sốt, phong trào đám đông ", ông Đính nhấn mạnh.