Giá đất cao, doanh nghiệp "kêu trời"

Giá đất điều chỉnh tăng đột biến

Thực hiện quy định của Luật Đất đai 2024 và phù hợp với thực tế, nhiều địa phương đã điều chỉnh bảng giá đất. Theo Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam, tính đến ngày 6/1, cả nước có 25 địa phương công bố bảng giá đất điều chỉnh, có hiệu lực đến ngày 31/12/2025. Mỗi địa phương có cách điều chỉnh khác nhau song phần lớn đều có xu hướng tăng cao so với bảng cũ.

Đà Nẵng là thành phố trực thuộc Trung ương tiếp theo sau TP.HCM và Hà Nội ban hành bảng giá đất mới. Nhiều tuyến đường tại Đà Nẵng ghi nhận giá đất tăng 45-65%, thậm chí có khu vực ghi nhận giá đất tăng hơn gấp đôi.

Trước đó, bảng giá đất mới tại TP.HCM cũng ghi nhận mức tăng 20-86% so với trước đây. Bảng giá đất tại Hà Nội ghi nhận mức tăng 2-6 lần so với bảng giá cũ.

Bảng giá đất điều chỉnh tăng cao dấy lên lo ngại sẽ cản trở hoạt động thu hút đầu tư. Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, cho rằng Luật Đất đai 2024 đã đề cập đến nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Nhưng cách tính giá đất hiện nay chưa tính đến lợi ích của doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng.

"Có trường hợp cùng một thửa đất được giao cách nhau 4 tháng mà giá đất tăng 40%, nhanh hơn cả tốc độ lạm phát. Các doanh nghiệp đều bị ảnh hưởng khi giá đất tăng cao. Vậy thì doanh nghiệp nào dám làm dự án. Nếu doanh nghiệp không dám làm thì làm sao có nguồn thu bền vững cho địa phương", ông Hiệp bày tỏ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA, cho biết tại TP.HCM, từ năm 2023 đến cuối năm 2024, thành phố này đã điều chỉnh tăng giá đất lên khoảng 1,64 lần. Hiện nay, với các điều chỉnh mới, mức tăng tiếp tục duy trì khoảng tương tự.

Ông Châu cho rằng, trong vòng 3 năm, các doanh nghiệp phải đối mặt với sự thay đổi lớn về nghĩa vụ tài chính, theo xu hướng nộp thuế và phí nhiều hơn. Điều này gây áp lực tài chính không nhỏ cho các doanh nghiệp.

Tạo cơ chế ưu đãi linh hoạt thu hút nhà đầu tư

Theo ông Châu, nguyên tắc định giá đất là đảm bảo hài hòa lợi ích giữa 3 chủ thể lớn gồm Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Thế nhưng quá trình thực thi cho thấy nguyên tắc này chưa được đảm bảo đầy đủ. Vấn đề có thể nảy sinh ở khâu mua đất và bồi thường để thực hiện dự án, khi đó giá đất sẽ bị đẩy lên rất cao, gây ra sự mất cân bằng trong thị trường.

Do đó, ông Châu đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường và các địa phương đã ban hành bảng giá đất điều chỉnh, cần tiến hành đánh giá tác động của giá đất điều chỉnh ngay từ bây giờ, làm cơ sở xây dựng bảng giá đất mới, áp dụng vào ngày 1/1/2026.

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng khi giao hay cho thuê đất, cơ quan quản lý cần tính đến đặc điểm, mục đích sử dụng đất và tính chất các dự án. Chẳng hạn nếu là đất ở, các khu chung cư, các khu dân cư được quy hoạch theo hình thức mua bán quyền sở hữu vĩnh viễn thì cần áp dụng mức giá 100% theo bảng giá đất.

Đối với đất thương mại, dịch vụ (xây dựng văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, du lịch), có thời gian thuê đất 50 năm, thì tiền thuê nên tính khoảng 40-50% giá trị đất tính theo khung giá đất hàng năm.

Đối với các khu vực dành cho các ngành công nghiệp chiến lược, công nghiệp công nghệ cao, cần áp dụng mức giá đất cạnh tranh để thu hút đầu tư trong nước và quốc tế trong khoảng 20-40% giá đất trong bảng giá đất.

Đối với các loại đất phục vụ cộng đồng như xây dựng trường học, bệnh viện, trung tâm văn hóa, khu vui chơi, giải trí, các cơ sở hạ tầng phục vụ đời sống xã hội cần áp dụng chính sách ưu đãi đặc biệt.