Giao dịch bất động sản: Định hình giá trị thực

Bất động sản khu vực phía Đông dự án công trình hầm chui qua sông Hàn nhận “quả đắng”trước tình trạng thổi giá, nhiễu loạn thị trường…

Quả đắng “té nước” theo dự án

Chỉ tay về 2 lô đất trên đường Chu Huy Mân (Sơn Trà, phía Đông dự án công trình qua sông Hàn), anh Hà Minh (trú Thanh Khê, Đà Nẵng) tiếc ngẩn: Nghe tin dự án hầm chui, tôi vay mượn, gom góp gần 5 tỷ đồng mua 2 lô đất tại đây. Giờ giá rớt từng ngày đến thê thảm. Bán cắt lỗ cũng không ai mua. Không riêng anh Minh, chưa đầy 4 tháng khi Chính phủ tạm dừng chủ trương triển khai dự án hầm chui qua sông Hàn, thị trường BĐS phía Đông dự án đang cảnh “dậy sóng” cả giao dịch, giá cả bỗng sụt giảm thê thảm. Giới đầu tư thứ cấp liên tiếp nhận “quả đắng”.

Tìm hiểu của PV tại khu vực chân cầu Thuận Phước (cách vị trí dự kiến làm hầm chui khoảng 2km), giá đất hiện ở ngưỡng dưới 7 triệu đồng/m2, trong khi đầu năm 2017 có mức giá dao động từ 8 - 12 triệu đồng/m2. Xa hơn một chút là các lô đất thuộc phường Mân Thái, Mân Quang (quận Sơn Trà), giá đất năm 2016 trung bình từ 10-12 triệu đồng/m2, cuối năm 2016 vọt lên 25-30 triệu đồng/m2. Đến nay, giá rớt xuống mức trung bình 15 triệu đồng/m …

Trao đổi về vấn đề này, ông Trần Ngọc Thành, Tổng giám đốc Công ty CP Đất Xanh Miền Trung nhận định, những người thiếu kinh nghiệm đã sập bẫy “cò” đất, nhà đầu tư thứ cấp. Cụ thể, sau khi chủ đầu tư ra hàng, họ không bán trực tiếp mà giao cho một đại lý gọi là A1. Từ đại lý A1 sẽ bán cho hàng loạt các đại lý A2 với hình thức bán theo khu, từ đại lý A2 sẽ bán cho đại lý A3 theo phân khu… Cứ thế, đất được bán qua nhiều trung gian mới đến tay khách hàng, giá bị đẩy lên cao, nhiều lô giá đội lên 3 - 4 lần so với mức giá chủ đầu tư đưa ra ban đầu.

Ông An Bình, Trưởng phòng Marketing một công ty BĐS tại Đà Nẵng phân tích, các nhóm “cò” đất từ 5-10 người thường mua chung nhiều lô đất, sau đó đẩy giá lên cao bằng cách mua đi bán lại, tạo giá ảo. Cú “tung hỏa mù” của “cò” đất khiến giá toàn khu vực “nóng” theo, người chịu thiệt duy nhất là người cuối cùng sở hữu miếng đất khi giá bắt đầu giảm.

Theo ông Thành, để không trở thành “mồi ngon” cho “cò” đất, khách hàng cần chọn những dự án do doanh nghiệp BĐS uy tín, chuyên nghiệp làm chủ đầu tư hoặc phát triển dự án. Chú trọng khâu thực địa, so sánh, đối chiếu với thông tin ban đầu, khảo sát thêm địa bàn xung quanh để xác minh lại một lần nữa tính an toàn của sản phẩm. “Khách hàng cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng, chu đáo, cần được tư vấn, hỗ trợ pháp lý để tránh những rủi ro khi tham gia giao dịch”, ông cho hay.

Nhận diện giá trị thực, sử dụng

Theo các chuyên gia, “quả đắng” BĐS ăn theo như dự án hầm chui sông Hàn thực tế không nhiều. Tình trạng “vỡ trận” này chỉ diễn ra cục bộ ở một số ít dự án trước tình trạng thổi giá, nhiễu loạn thông tin, thị trường bị kích thích lên quá mức trong khi người mua thiếu tỉnh táo để sàng lọc thị trường, dẫn đến nhiều hệ lụy: Thị trường địa ốc bất ổn, chỉ số giá tăng giảm thất thường, lằn ranh được - mất mong manh…

Tuy nhiên, các chuyên gia, thời gian gần đây, thay vì chú trọng lợi nhuận, chạy theo giá cả, lướt sóng, thị trường BĐS đang chuyển dịch về giá trị thực, giá trị sử dụng cả trong sản phẩm và giao dịch. Mức tăng giá BĐS là có nhưng không đồng đều trên toàn quy mô thị trường địa ốc. Việc giao dịch dần rời bỏ cách môi giới chụp giật, thức thời trước đây.

Lãnh đạo Hiệp hội BĐS Đà Nẵng phân tích: Sau nhiều biến động BĐS, hiện thị trường này đang dần được thanh lọc, chuyển dịch về giá trị thực và nhu cầu sử dụng. Ông Nguyễn Đức Tâm, một chuyên gia bất động sản cho biết, BĐS Đà Nẵng hiện tương đối đảm bảo được giá trị thực. Với sự ra đời của các dự án được đầu tư quy mô, bài bản từ các chủ đầu tư uy tín đã tạo lập diện mạo mới cho thị trường địa ốc an tâm và an toàn hơn.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết, thị trường BĐS đã có nhiều kinh nghiệm hơn từ các chu kỳ biến động trước để kéo giảm tình trạng bong bóng hay xì hơi BĐS. Đồng thời, các nhà đầu tư đang có nhiều thông tin cảnh báo và tham vấn từ nhiều khía cạnh để thận trọng hơn trong việc đưa ra các quyết định của mình.

Theo ông Bùi Xuân Định, Tổng giám đốc Công ty CP Trung Nam, khi các dự án khu vực trung tâm liên tục “đội giá” thì mức giá tại khu dự án Golden Hills ở phía Tây Bắc chỉ tăng nhẹ, phù hợp với diễn biến thị trường và nhu cầu người dân. “Chúng tôi nỗ lực để kiểm soát giá cả và đảm bảo tính thanh khoản cao nhất”, ông Định cho hay.

Các chuyên gia BĐS cũng cho rằng: Nếu cứ tập trung vào lợi nhuận, sản phẩm BĐS sẽ khó đến tay người có nhu cầu sử dụng. Khi chỉ số BĐS tăng quá cao, vượt qua khả năng của họ thì họ nhất quyết im lặng. Thay vào đó, các giá trị sử dụng sẽ là cơ sở thuyết phục được người mua.

Bất động sản thừa cao cấp, thiếu hạng trung