Hà Nội: Đất ven đô nhảy múa nhờ giao thông kết nối

Nhờ hạ tầng kết nối tốt giúp việc di chuyển vào nội đô dễ dàng. Giá bất động sản ở đây cũng tăng rất cao.

Cùng huyện, chênh nhau hàng chục triệu mỗi mét vuông

QL32 là trục đường hướng tâm phía Tây Hà Nội, chạy qua nhiều quận huyện như: Nam Từ Liêm, Hoài Đức, Đan Phượng, Phúc Thọ. Rất nhiều dự án bất động sản ăn theo hai bên đường. Đáng nói, nhiều dự án nằm gần nhau nhưng giá bán chênh nhau vài chục triệu đồng mỗi mét vuông.

Đơn cử, dự án khu đô thị (KĐT) An Lạc Green Symphony (Vân Canh, Hoài Đức) do Công ty Cổ phần Đầu tư An Lạc làm chủ đầu tư nằm ven đường Vành đai 3.5, tiếp giáp với phường Xuân Phương, quận Nam Từ Liêm. Dự án có tổng diện tích 59,7ha, gồm loại hình chung cư và liền kề, biệt thự, shophouse. Theo khảo sát, giá bán chung cư dao động 116 - 178 triệu đồng/m2.

Dự án khu đô thị Vườn Cam (Orange Garden) ở Vân Canh, Hoài Đức có tổng diện tích khoảng 50 ha do Công ty Archipel Pháp thiết kế đang nhanh chóng hoàn thiện hạ tầng, có giá biệt thự rất hấp dẫn với nhà đầu tư, từ 88 -110 triệu đồng/m2.

Dự án Kim Chung (Kim Chung, Hoài Đức) sở hữu diện tích lớn 146ha, cùng lợi thế như An Lạc là ăn vào Vành đai 3.5, tiếp giáp với quận Nam Từ Liêm. Dự án này thậm chí còn có thêm lợi thế khi phía Đông Bắc bám vào trục QL32. Tuy nhiên, hiện giá bán tại đây có phần mềm hơn, dao động ở mức 75 - 133 triệu đồng/m2. Có sự chênh lệch đáng kể dù các dự án cách nhau chỉ 2 - 3km.

Cũng trên địa bàn huyện Hoài Đức, các dự án gần QL32 đoạn từ Di Trạch xuôi về ngã tư Trạm Trôi, lại rẻ phân nửa so với hai dự án kể trên, dao động ở mức 40 - 70 triệu đồng/m2. Các dự án xung quanh đó cũng chênh nhau 10 - 20 triệu đồng/m2.

Đơn cử, dự án Đức Thượng Residence (gần cảng cạn IDC, xã Đức Thượng, Hoài Đức) do có tổng diện tích 8ha với 342 căn liền kề, đang chào bán 40 - 60 triệu đồng/m2. Nhưng dự án Nam đường 32 (Đức Giang), dù chưa được cấp sổ vẫn bán 50 - 70 triệu đồng/m2, cao hơn Đức Thượng Residence khoảng 10 triệu đồng/m2. Hai dự án cũng chỉ cách nhau 2 - 3km.

Tương tự, tại khu vực Dương Nội (Hà Đông) và An Khánh (Hoài Đức), dự án KĐT Dương Nội của Tập đoàn Nam Cường (35ha) nằm tiếp giáp với Dự án Geleximco Lê Trọng Tấn (137ha), cùng được bao quanh bởi đường Đại lộ Thăng Long, Lê Trọng Tấn, Tố Hữu.

Dự án Geleximco hưởng lợi hơn khi nằm ngay mặt đường Đại lộ Thăng Long, giá dao động ở mức 83 - 160 triệu đồng/m2. Trong khi đó, KĐT Dương Nội dao động ở ngưỡng 109 - 226 triệu đồng/m2 (chênh nhau từ 26 - 66 triệu đồng/m2). Theo tính toán, nếu căn biệt thự khoảng 180m2, giá bán chênh nhau giữa hai dự án từ 5,2 - 11,8 tỷ đồng.

Giá bất động sản tăng khi có dự án giao thông

Nếu lấy Đại lộ Thăng Long làm trục chính, di chuyển theo hướng từ trung tâm thương mại Big C đến QL21, dự án khu vực đầu đường, gần trung tâm thành phố như Vinsmart City (Nam Từ Liêm), Geleximco (Hoài Đức) dao động từ trên 100 triệu đồng/m2 đến gần 200 triệu đồng/m2. Các dự án bám phía cuối như Thạch Thất, Quốc Oai rẻ bằng phân nửa, dao động từ 50 - 80 triệu đồng/m2. Đơn cử như dự án Sunny Garden City (Quốc Oai) giá dao động 51 - 79 triệu đồng/m2; dự án Phú Cát City (xã Thạch Hòa, Thạch Thất) dao động từ 24 - 42 triệu đồng/m2.

Lý giải về sự khác nhau giữa các dự án, ông Nguyễn Quốc Huy, Giám đốc Công ty Nhà ở ngay cho biết, có rất nhiều yếu tố cấu thành giá như: Quy mô, vị trí, tiện ích nội khu của dự án. Mỗi một lợi thế của dự án là một điểm cộng để tính giá.

Theo ông Huy, một dự án lớn, đầu tư đồng bộ, đầy đủ hạ tầng như trường học, trung tâm thương mại, gồm nhiều phân khúc và loại hình: Nhà chung cư cao tầng và thấp tầng (shophouse, biệt thự, liền kề...) như An Lạc Greensymphony hay Hinode Park giá sẽ cao hơn những dự án nhỏ, ít tiện ích như Đức Thượng Riveside.

Bên cạnh lợi thế của từng dự án, hạ tầng giao thông đóng vai trò quan trọng. Mỗi tuyến đường được đầu tư, giao thông kết nối, di chuyển đến các khu vực lân cận thuận lợi giúp nâng tầm dự án bất động sản, dự án càng gần đường, giá càng tăng.

Ông Huy phân tích, Hà Nội được quy hoạch trông giống mạng nhện. Tâm là khu vực nội thành Hà Nội, những sợi tơ dọc chính là những tuyến đường trục hướng tâm như QL32, Đại lộ Thăng Long, QL1A... Những sợi ngang chính là những tuyến đường vành đai tạo thành hình tròn quanh tâm. Giá bất động sản tăng mỗi khi các dự án xuất hiện.

Xu hướng giãn dân ra ven đô

Ngoài ra, đường vành đai cũng trở thành yếu tố tạo ra những bậc thang giá bất động sản. Ví dụ giá đất bên trong Vành đai 3, các quận Cầu Giấy, Thanh Xuân khoảng trên 200 triệu đồng/m2. Khu vực bên ngoài, từ Vành đai 3 đến Vành Đai 3.5, gồm Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Hoài Đức, giá đất tầm 100 triệu đồng/m2 đến trên dưới 200 triệu đồng/m2. Giá giảm dần ở vòng ngoài Vành đai 4, Vành đai 5.

Ông Huy cũng cho biết, càng ra vùng ven, giá bất động sản càng rẻ, vừa túi tiền với nhiều người. Do đó, những trục đường hướng tâm đóng vai trò huyết mạch để giãn dân, đặc biệt khi Nhà nước đã có chủ trương di dời các cơ quan công sở, trụ sở bộ, ngành ra ngoài trung tâm. Ông Huy nhận định, những trục đường hướng tâm đóng vai trò xương sống cho xu hướng giãn dân ra vùng ven.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội môi giới Bất động sản cho rằng, xu hướng dịch chuyển từ các khu vực nội đô sang vùng ven đã ngày càng rõ nét. Các dự án mới có xu hướng lan rộng ra ở các khu vực xa hơn, theo các định hướng quy hoạch cơ sở hạ tầng.

Yếu tố khoảng cách không còn là sự lựa chọn hàng đầu đối với người thuê, mua nhà ở. Họ chấp nhận đi xa hơn một chút để hưởng không gian trong lành, tiện ích tích hợp tối đa, không phải ám ảnh tắc đường.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cũng nhận định, khu vực Tây Hà Nội đang là tâm điểm trên thị trường, sự bứt phá của hạ tầng đang tạo làn sóng nhà đầu tư đi xa hơn để tìm hàng tốt.