Hàng tồn kho tăng, có doanh nghiệp bất động sản phải bán 149 năm mới hết giỏ hàng

Một sản phẩm bình thường có thời gian tồn kho bình quân trong khoảng 1 năm (360 ngày), bất động sản khoảng 2 năm (720) ngày. Nhưng trong báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh quý III của doanh nghiệp bất động sản cho thấy, thời gian tồn kho bình quân kéo dài đến vài trăm năm.

Công ty Cổ phần tập đoàn Nam Long (NLG), tồn kho quý III 16.800 tỷ đồng, chiếm 61% tổng tài sản 27.600 tỷ đồng, tăng 2.000 tỷ đồng, so với đầu năm. Lượng tồn kho nằm trong các dự án dang dở như Izumi 9.000 tỷ đồng, Waterpoint giai đoạn 1 là 3.500 tỷ đồng, Waterpoint giai đoạn 2 là 1.500 tỷ đồng, chưa kể hàng tồn kho trong hơn chục dự án khác. Thời gian tồn kho bình quân của Nam Long quý III là 29.125 ngày (79 năm).

Doanh thu quý III của Nam Long đạt 356,9 nghìn tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp 70 tỷ đồng. Phải thu ngắn hạn là 1.300 tỷ đồng, gấp gần 4 lần doanh thu. 

Ngoài khoản phải thu lớn, thời gian tồn kho dài, Nam Long phát sinh các khoản nợ lớn, các chủ nợ điển hình như: Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB) trong ngắn hạn gần 480 tỷ đồng, dài hạn 621 tỷ đồng, tổng hai khoản vay 1.099 tỷ đồng.

Một doanh nghiệp bất động sản khác là Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt tồn kho quý III là 12.000 tỷ đồng, chiếm 60% tổng tài sản. Tồn kho nằm trong các dự án bất động sản như The Everrich 2 (River City) 3.500 tỷ đồng, Bến Thành Long Hải 1.900 tỷ đồng, Bình Dương 2.300 tỷ đồng, Phước Hải 1.500 tỷ đồng, Khu du lịch sinh thái Đoàn Ánh Dương 53 tỷ đồng, ngoài ra còn khoảng chục dự án khác.

Thời gian tồn kho bình quân của Phát Đạt tính theo năm, năm 2022 gần nhất là 19.569 ngày (53 năm). Quý I/2023 là 271.235 ngày, quý II/2023 là 1.312.258 ngày, quý III/2023 là 101.743 ngày (278 năm). Thời gian thu tiền khách hàng bình quân 2.363 (6,4 năm).

Lợi nhuận sau thuế của Phát Đạt quý III/2023 là 101 tỷ đồng, giảm 85,7% so với cùng kỳ năm trước là 609 tỷ. Trong khi đó, khoản phải thu ngắn hạn là 4.000 tỷ, cao gấp 40 lần doanh thu. 

Phát Đạt cũng có nhiều chủ nợ lớn như: Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân Đội (MB) - Chi nhánh Sài Gòn 284 tỷ đồng, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam (Techcombank) 230 tỷ đồng; Công ty Cổ phần Đầu tư và Quản lý khách sạn AKYN 380 tỷ đồng.

Trong báo cáo mới đây, Ban IV thuộc Hội đồng tư vấn các thủ tục hành chính của Thủ tướng cũng nhận định doanh nghiệp xây dựng và bất động sản gặp vấn đề lớn nhất về dòng tiền, số ngày phải thu và số ngày tồn kho tăng lên. 

Nếu số ngày phải thu trung bình quý I/2022 là 463 ngày thì sang quý I/2023 tăng lên 1.165 ngày. Số ngày phải thu trung bình trong quý II/2023 giảm xuống còn 598 ngày nhưng áp lực dòng tiền của doanh nghiệp còn rất lớn. 

"Số ngày tồn kho trung bình của doanh nghiệp bất động sản quý I/2023 lên đến 5.662 ngày, cá biệt có doanh nghiệp có số ngày tồn kho lên đến 54.334 ngày và với tình hình bán hàng như hiện tại doanh nghiệp này sẽ phải mất 149 năm mới bán hết giỏ hàng", Ban IV nêu.

Bất động sản tồn kho gần 17.000 sản phẩm

Thời gian qua, thị trường bất động sản ảm đạm, lượng giao dịch thấp dẫn đến lượng hàng tồn kho gia tăng.