Ngay sau khi chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng thẳng thừng tuyên bố chấm dứt chi trả lợi nhuận trước sự gào thét bất lực của hàng nghìn khách hàng, lại lộ diện thông tin chủ dự án condotel Bavico Nha Trang bị bắt vì "vỡ trận", không thực hiện được cam kết trả lợi nhuận 15%/năm. Câu hỏi hiệu ứng "domino" sụp đổ các dự án condotel có xảy ra, đang treo lơ lửng...

Tại thời điểm quyết định "xuống tay" chi tiền vào Cocobay, ông Tân cho biết: "Tôi suy nghĩ, mình sẽ sử dụng những đồng tiền lao động sau một cuộc đời cần mẫn như thế nào cho có hiệu quả, trên 5 tiêu chí: Giữ được giá trị của nguồn vốn; Có nguồn lợi nhuận hằng năm tốt hơn lãi suất ngân hàng; Không quá vất vả như khi tôi khởi nghiệp kinh doanh ở tuổi 50; Con cháu có thể nối nghiệp; Giá trị đầu tư phải được gia tăng trong tương lai". Thế nhưng giờ đây, với quyết định chấm dứt trả lợi nhuận cam kết, ông Tân cho biết mình đang bị chủ đầu tư Cocobay dồn vào "thế nguy hiểm", từ nhà đầu tư thành con nợ hàng trăm tỷ đồng.

Ông Tân là một trong số hàng nghìn nhà đầu tư đổ hàng nghìn tỷ đồng vào Cocobay Đà Nẵng, giờ đây đứng trước nguy cơ bị úp lên đầu cả đống nợ.

"Thành Đô tuyên bố không trả thu nhập cam kết nữa, số nợ khổng lồ của ngân hàng SHB tôi lấy đâu ra mà trả? Thành Đô đã đưa tôi và những chủ sở hữu khác lâm vào cảnh nhà tan cửa nát, nợ nần, vỡ nợ...", vừa chia sẻ tin nhắn, vị đại diện chủ sở hữu tại Cocobay vừa ngán ngẩm cho hay, ngày nào cũng nghe tiếng bức xúc, kêu than như thế!

Để "giải cứu" cho Cocobay, Đà Nẵng đã "nhanh chân" cho phép chuyển đổi 2000 căn condotel tại dự án này thành chung cư. Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng giải pháp này sẽ kéo theo những hệ lụy nghiêm trọng khi quy hoạch bị băm nát, đẩy dân số khu vực tăng cao, thiếu hụt trường học, bệnh viện và các cơ sở hạ tầng thiết yếu khác như giao thông, nước sạch...

Thông tin Cocobay "vỡ trận" cũng lập tức tạo dư chấn đối với cả thị trường condotel nói riêng, bất động sản nghỉ dưỡng nói chung. Được biết ngay trong đêm 25/11, nhiều ông lớn trong làng bất động sản nghỉ dưỡng đã phải triệu tập cuộc họp khẩn bàn giải pháp ứng phó. Không ai biết, sau Cocobay sẽ đến lượt dự án condotel nào phá sản? Chính ông Nguyễn Đức Thành cũng nói thẳng: "Vỡ trận là đương nhiên, nhưng tôi dũng cảm thừa nhận. Ở đâu đó cũng có rất nhiều việc tương tự, chỉ có điều họ không nói ra thôi!".

Condotel thực chất được ghép từ condominium (chung cư) và hotel (khách sạn). Đây là một loại bất động sản đa công năng, hoạt động theo mô hình kinh tế chia sẻ, chủ nhà lúc cần thì ở, không cần có thể cho thuê.

Năm 2009, La Havana Nha Trang là dự án condotel đầu tiên được đưa vào Việt Nam, thu hút các nhà đầu tư thứ cấp theo phương thức "đầu tư tài chính" và được chia lợi nhuận, chứ không có tình trạng bán căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp như các dự án condotel sau này.

Hiện nay, bên cạnh cam kết đảm bảo cho khách hàng mua condotel sẽ được cấp "Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài (không hình thành đơn vị ở)" trái với quy định của Luật Đất đai, thì "thủ thuật" và cũng là "miếng mồi" được các chủ đầu tư đưa ra chính là cam kết trả lợi nhuận rất cao, phổ biến từ 8-12%/năm, cá biệt lên đến 15%/năm, trong 8-12 năm. Tuy nhiên, trong hợp đồng, các chủ đầu tư không hề đưa ra giải pháp để đảm bảo thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận cho khách hàng.

Nhiều chủ đầu tư sử dụng chiêu thức bán condotel hình thành trong tương lai cho "khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp" nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án. Với phương thức bán hàng này, chủ đầu tư được 5 cái lợi rất lớn: Bán nhanh, thu hồi vốn nhanh, chốt lời nhanh; Có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế một phần vốn vay tín dụng; Lại được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp; Rất có lợi so với đi vay ngân hàng, mặc dù phải trả lợi nhuận cao cho nhà đầu tư thứ cấp; Được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh về sau.

Trong khi đó, nhà đầu tư thứ cấp lại có thể bị nhiều rủi ro và thua thiệt như: Giá mua condotel cao; Dễ bị bùng lợi nhuận cam kết; Rủi ro trong kinh doanh condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận...

Theo GS Đặng Hùng Võ, khi phát sinh tranh chấp giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư, việc giải quyết như thế nào phụ thuộc vào những gì đưa ra trong hợp đồng mua bán Condotel. Tuy nhiên, hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai hay bất động sản hiện hữu của Việt Nam đều khá "đơn giản".

Từ những năm 2009-2010, lãnh đạo nhiều tỉnh, thành phố đã mời gọi đầu tư phát triển các dự án du lịch. Và cũng từ đó, "cơn sốt" đầu tư kinh doanh các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, condotel bùng nổ, đặc biệt vào thời điểm từ 2016-2017. Tới nay, ước tính cả nước đã có tới hơn 30.000 căn hộ condotel.

Báo Giao thông đã có nhiều bài viết cảnh báo tình trạng dư thừa sản phẩm này. Năm 2017, khi còn đảm nhiệm chức Tổng cục trưởng Tổng cục Du lịch, ông Nguyễn Văn Tuấn nhận định: "Chưa đủ cơ sở để nói condotel thừa hay thiếu, tuy nhiên có tình trạng tăng trưởng quá "nóng" ở một số địa phương". Dẫn ra trường hợp Đà Nẵng, ông Tuấn phân tích: "Năm 2017, Đà Nẵng đón 6,5 triệu khách du lịch trong khi tổng lượng phòng lưu trú khách sạn 30.000 phòng. Dự kiến 2020 Đà Nẵng sẽ có thêm 13.000-15.000 phòng condotel. Điều này đòi hỏi Đà Nẵng phải tăng gấp đôi lượng khách vào năm 2020 so với 2017, nghĩa là khoảng 13 triệu lượt. Đây là con số không thể!".

Tương tự, tình trạng thừa cung condotel cũng có khả năng diễn ra tại Phú Quốc (Kiên Giang) và Nha Trang (Khánh Hòa). Do đó, ông Tuấn cho rằng cần có chiến lược, quy hoạch loại hình bất động sản này. Tuy nhiên tới nay cái được gọi là "quy hoạch condotel" vẫn bị bỏ ngỏ, chưa cơ quan nào đứng ra nhận trách nhiệm!

Và bây giờ, dấu hiệu thoái trào của condotel đã rõ. Mới đây, tại cuộc họp báo Chính phủ, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cho biết, condotel đang trong thời điểm giảm mạnh. "Các dự án phát triển condotel năm 2019 giảm chừng 80% so với cao điểm, do thị trường tự điều tiết". Trước đó, Bộ Xây dựng dự báo từ quý III/2019 trở đi, sẽ gần như không có căn Condotel hay biệt thự biển mới nào được tung ra thị trường.

Để tạo hành lang pháp lý cho condotel, từ 2018, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Xây dựng nghiên cứu quy chuẩn, tiêu chuẩn liên quan tới condotel, cũng như ban hành các quy chế vận hành condotel tiến tới sửa đổi hành lang pháp lý có liên quan; Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch ban hành quy chế quản ký kinh doanh loại hình condotel; Bộ Tài nguyên và Môi trường văn bản hướng dẫn cụ thể về chế độ sử dụng đất và cấp quyền sở hữu đất đối với condotel. Tất cả yêu cầu phải hoàn thành trong tháng 12 năm nay. Thế nhưng tới nay vẫn chưa thấy văn bản nào được ban hành.

GS. Đặng Hùng Võ nhiều lần đặt vấn đề: Nếu vấn đề pháp lý cho loại hình bất động sản này không được tháo gỡ sẽ gây tâm lý hoang mang cho các nhà đầu tư, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường. "Sức sống của kinh tế chia sẻ đã làm cho condotel phát triển như vũ bão từ 2014 đến 2018 với vài chục nghìn căn hộ đã hoàn thành. Đến cuối 2018, nhiều nhà đầu tư thứ cấp đã quay lưng lại condotel. Các nhà đầu tư dự án phải chuyển condotel thành bất động sản truyền thống. Cam kết lợi ích đổ bể từ đó. Tư duy quản lý truyền thống đã hủy hoại sức sống của kinh tế chia sẻ", ông Võ nói.